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                                      (행운칼럼) 전세살이 노하우(1)



“Anycall, Anytime” 
“행운”이라는 네잎클로버를 항상 가슴속에 묻고,
모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원해 봅니다.


우리는 집 없이는 살 수가 없습니다.
자가든지, 타가든지, 수단과 방법을 가리지 않고 두다리 쭉펴고 거주할 곳이 필요합니다.
즉, 집이라는 것은 반드시 필요하기 때문입니다.

네이버부동산 “전문답변인”과 다음부동산 “부동산 상담”을 하면서,
집을 구할 때, 많은 질문이 바로 보증금을 안전하게 지킬 수 있느냐의 질문인 것 같습니다.

오늘은 “전세살이 노하우”에 대해서 말씀을 드리겠습니다.
전세금을 안전하게 지키기 위한 원칙과 머리골치가 아프지 않게 하는 원칙입니다.
일반적인 사항은 생략하고 가장 기본적으로 알아야 할 사항만 나열합니다.

보증금의 안전은 선순위가 융자가 있으면, 후순위로 밀립니다.
전세권 설정을 하면 무조건 보증금이 안전하다고 생각하는 사람들이 많은데,
이것은 잘못된 것입니다. 모든 것은 “순위”에 의해서 결정이 됩니다.
즉, 전세권 설정을 한다고 해도, 선순위가 융자가 있으면 후순위로 밀립니다.
또한, 들어갈 때만 생각하지 말고, 향후에 이사를 나올 때를 생각해서 집을 얻어야 합니다.


첫째, 융자 있는 집을 얻을 때, 지역마다 약간의 차이는 있으나,

*. 아파트는 70%가 가장 안전하고, 더 넓게는 80%까지 안전범위로 잡는 경우도 있습니다.
*. 매매가*70%=0=채권최고액+보증금액

*. 일반주택은 60%가 가장 안전한 매물입니다.
*. 매매가*60%=0=채권최고액+각 세대별 보증금의 총 합계 금액

*. 위에 제시한 한도가 넘어가면, 잔금날 일부를 상환하고 감액등기를 하는 조건으로 계약을 해야만 자신의 보증금을 안전하게 지킬 수가 있습니다.

둘째, 계약기간 전에 이사를 가야 할 때,

*. 임대인의 협조는 필수입니다. 협조를 해주지 않으면 발이 묶입니다.
*. 반드시 임대인한테 협조를 구하고 미리 말씀을 드려야 합니다.
*. 임대인은 만기까지는 보증금을 반환해 주어야 할 의무가 없기 때문에,
*. <원칙>은 현재의 집이 계약이 되면, 보증금의 일부를 받아서 이사 갈 집을 계약해야 합니다.
*. 간혹, 집이 계약이 되지 않는 상태에서 먼저 계약을 했다가 계약금을 몰수 또는 비싼 이자를 물어가며, 자금을 융통해야 하는 상황까지 갈 수가 있습니다.

셋째, 계약만기가 돌아올 때,

*. 재계약 또는 이사여부를 미리 확인하는 것이 서로에게 좋습니다.
*. 만기가 돌아오더라도, 무조건 임대인한테 보증금을 반환해 주라고 하면, 서로 다툼이 많아집니다.
*. 이럴 때도, 현재의 집이 계약이 되면, 계약금을 받아서 이사 갈 곳의 집을 얻는 것이 좋습니다. 
*. 만기에 보증금 반환해 주지 않는다고, 감정싸움이 되어 버리면, 나중에 이사를 갈 때, 엄청 피곤합니다. 잔금을 늦게 준다거나 아니면 세세한 부분까지 원상복구를 해놓으라고 하는 경우도 있습니다.

넷째, 서로 통보하지 않아서 묵시적 갱신시 임대인이 증액을 요구하면,

*. 원칙은 예전의 계약조건대로 그냥 거주하면 됩니다.
*. 30일이전에 통보를 해야 한다는 규정이 있으나, 1~2일 사이에 묵시적 갱신이다, 아니다, 기타 등등으로 다툼이 되는 경우가 많습니다.
*. 이럴 때도, 한발씩 양보해서 협의점을 찾는 것이 향후에 이사를 나올 때, 집주인이 협조를 잘 해 줍니다.

어떠한 경우라도 임대인과 임차인이 서로 한발씩만 양보하면 모든 문제를 쉽게 풀어갈 수가 있습니다.
감사합니다.

“Naver 부동산” 전문답변인”
“Daum 부동산” “부동산고수” 칼럼 연재”

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행운의 네잎클로버 “행운공인중개사”