부동산 정보포털에서 거래포털로!

글 쓰기 전에 한말씀.

제 의견에 대한 비판은 수용하겠으나 욕설이나 말도 안되는 비난은 서로가 하지 않았으면 합니다.

자신의 생각과 다르다고 온갖 욕설과 비방을 하는게 과연 성인의 모습인지 돌아보시고 자제해 주세요.



지금 거래가 없는 가장 큰 이유는 집값 상승에 대한 기대감이 없기 때문입니다.

떨어질 현물자산을 살 바보는 없기 때문이지요.

주식이나 부동산이나 속성은 같습니다.

언제쯤 시장이 살아날까요?

단기 금융시장에서 기회를 보며 갈곳을 탐색하고 있는 부자들의 자금이 유입되기 시작할 때가 아닐까요.

규제가 완화되어 단기상품보다 조금이라도 나은 수익이 보장된다면 자금은 흐를겁니다.

여기서 우리가 아무리 떠들어 봤자 돈은 그 가치를 찾아가게 마련입니다.

유동자금이 조금씩 유입되기 시작하고 최저가에서 거래가 늘기 시작하면 

대기중인 세력이 추격매수에 들어 가겠지요.

예전만큼의 활황은 아니겠지만 분명 실수요 대기세력은 존재하고 있으니까요.


그럼 시장의 본격적인 회복을 가늠할 수 있는 잣대는 뭘까요?

강남 재건축의 거래량과 가격을 기준으로 하시면 될것 같습니다.

지금은 빙하기가 맞습니다.

얼어 붙은 재건축시장과 박원순 서울시장이 있는데 재건축이 쉽게 되겠냐고 하시겠지만

박시장이 저승사자도 아니고 재건축 아파트에 말이 통하지 않을만큼 꽉 막힌 사람도 아닙니다.

전임 오세훈 시장이나 현직 대통령이 강남 재건축 마구 풀어 주지도 않았음을 상기하시기 바랍니다.

워낙 휘발성이 큰 곳이라 누구도 함부로 건드리지 못합니다.

하지만 언젠가는 해야하는 곳이고 느리지만 진척은 되고 있습니다.

물론 취득세와 양도세 감면등의 규제 완화가 지금은 가장 필요하겠지요.

욕을 해도 좋고 한탄을 해도 좋지만 항상 매의 눈으로 시장은 주시해야 합니다.


라붐이라는 영화가 있습니다.

소피 마르소라는 배우를 세계에 알린 1980년 제작된 프랑스 영화입니다. 주제곡도 아주 유명하지요.

아빠는 치과의사, 엄마는 만화가인 집에서 소피 마르소가 외동딸로 나오지요.

평범한 프랑스 가정과 사춘기 학생들의 이야기입니다.

ER 이란 드라마 기억하시나요?

1994년부터 제작된 TV 시리즈로 조지 클루니가 이 드라마로 떴지요.

미국의 종합병원 응급실을 무대로 한 의사들의 이야기입니다.

뜬금없이 웬 영화와 드라마 얘기일까요?

우리나라가 선진국으로 선망하며 바라보는 유럽과 미국의 케이스를 들여다 보고자 함입니다.

라붐에서 보면 부모가 치과의사이자 만화가인데도 불구하고 내야하는 세금과 지출이 너무 많아서

소피마르소의 집은 항상 쪼들립니다. 심지어 하나 밖에 없는 딸이 친구들과 집에서 파티 한번

하려고 해도 그 돈이 없어서 부모가 쩔쩔 맵니다.

ER 에서 보면 젊은 의사들 역시 학자금 대출을 갚고 월세를 내면 남는 돈이 없어서 풍족한 생활은

꿈도 못꾸고 항상 쪼들려서 삽니다. 우리가 선망하는 선진국 사람들인데...

그럼 이들은 과연 어떻게 살아가는 걸까요? 느끼시는게 있나요?


외환위기 이전에 대한민국의 저축률은 세계 1등 이었습니다.

거의 모든 사람들이 미래에 대한 희망을 꿈꾸며 악착 같이 돈을 모았고 그 돈이 은행으로 모여서

기업에 대출을 해주고 기업이 돈을 벌어 모두가 먹고 살았습니다.

당시엔 개인이 은행 대출을 받기란 굉장히 어렵고 액수도 크지 않았습니다.

어느날 갑자기 다가온 외환위기가 그 패러다임을 완전히 바꿔 버렸지요.

은행과 기업의 부채비율이 건전성의 척도가 되어 관리에 들어가면서 속칭 '선진국형'으로

금융시장과 시스템은 재편됩니다.

기업에 대한 대출 수요가 확 줄어버린 은행은 가계와 개인에 대한 새로운 시장을 개척합니다.

이게 바로 '글로벌 스탠다드' 를 표방한 은행 대출구조의 변화입니다.

개인에게 대출이란 '미래의 소득을 땡겨서 쓰는 것' 입니다.

저축을 최고의 미덕으로 생각하던 우리나라 국민들에겐 좀처럼 받아들이기 어려운 일입니다.


우리가 선망하는 미국과 유럽국가들의 중산층의 생활은 바로 이 대출에서 시작해서 대출로 끝납니다.

학비가 없거나 아주 저렴한 유럽은 열외로 치더라도 미국은 대학을 들어가면서 학자금 대출로

성인으로서의 인생을 시작합니다. 졸업하면 학자금 대출을 갚기 시작하고 회사에 취직을 해도

높은 월세로 소득의 반 가까이 지출하고 나면 저축은 꿈도 못 꾸는 형편이 됩니다.

이건 유럽도 별반 다르지 않습니다.

유럽이나 미국이나 집을 살때 자기돈을 다주고 사는 경우는 거의 없습니다.

일반적으로 10~20% 정도의 보증금을 걸고 나머지는 이미 우리에게도 익숙한 모기지를 통해서

20년에서 30년에 걸친 장기 상환으로 갚아 나갑니다.

월세 비용과 모기지의 비율을 따져서 철저한 손익계산을 따져서 주택을 구매합니다.

주택거래뿐 아니라 모든 거래가 철저히 신용을 기반으로 합니다.

과거의 금융거래실적과 현재의 소득, 미래의 소득을 보고 외상으로 거의 모든 물품의 거래를 합니다.

우리나라도 지금 그렇게 변화하고 있지 않나요?


다만  유럽과 미국의 사회보장시스템과 서비스가 우리나라의 그것과 비교해서 차이가 크지요.

소득의 반을 세금으로 내도 교육과 의료, 연금 등에서 충분한 보장을 받기 때문에 손실을 상쇄하는 거지요.

미국도 의료보험을 제외한다면 사회보장제도가 우리보다 훨씬 잘 되어 있습니다.

기부의 나라 답게 사회보장에서 민간이 담당하는 부분도 상당합니다.

우리나라는 아직도 사회보장과 복지 측면에서는 갈길이 멀기만 합니다.

그래도 어느새 복지가 사회의 가장 큰 화두가 되어 버렸습니다.

경제민주화와 소득의 재분배 역시 크게 보면 여기에 해당됩니다.

하지만 아직은 미래의 소득을 땡겨서 사용하는 신용사회의 시스템에 굉장한 거부감을 가지고 있습니다.

그러나 패러다임은 분명히 변하고 있습니다.

우리는 지금 과도기에 서있으며 모두가 저축을 해서 집을 사는 시대는 저물고 있습니다.

대출을 권하는 사회가 아니라 그렇게 살아야 하는 사회로 변하고 있는겁니다.

그에 비례해서 세금은 늘어나고 정부의 재정지출은 늘어나는 사회로 이미 변화하고 있습니다.

예전 세대는 악착같이 돈을 모아 집을 샀습니다.

지금은 대출을 받아 집을 사고 돈을 냅니다.

선불과 후불의 차이입니다. 어차피 소득의 모두를 풍족하게 소비할 돈이 없는건 마찬가지 입니다.

젊은 세대는 능력도 관심도 없어서 집을 사지 않을거라고 말하지만

결국 전세는 서서히 사라질거고 지금보다 비싼 월세 아니면 모기지만 남게 될겁니다.

너도 나도 뛰어드는 폭등장은 당분간 혹은 영원히 오지 않을지도 모르지만 폭락도 마찬가지입니다.

월세보다 모기지가 메리트가 있다면 당연히 주택수요가 있을것이고

실제 미국과 유럽사람들이 그렇게 살고 있습니다. 꾸준한 주택수요가 있다는 말입니다.

미국과 유럽 사람들이 모기지 대출을 받는건 당연하고

우리나라 사람들이 모기지 대출을 받는건 미래소득을 땡겨서 쓰는 무책임한 행동인가요?

어학연수 가서는 하우징에 한달에 천불 이상 쓰는게 당연한거고 우리나라에선 그렇게 못살겠고...

큰 흐름은 어쩔수 없는겁니다.

다만 단기 거치 변동금리가 압도적으로 많은 대출구조를 장기 고정으로 바꿔 나갈 필요는 있습니다.


마지막으로 일본과의 비교입니다.

첫째 일본은 90년 폭등 바로 이전에 미국과의 달러 엔화 가치 조절을 통해 어느날 갑자기

환율이 세배로 절상되었습니다.

지금 우리나라 환율이 1100원대인데 갑자기 350원이 된 셈입니다.

가뜩이나 호황이라서 남아 돌아 넘치는 돈이 어디로 갈까요? 상승률이 다섯배 였습니다.

둘째 버블 당시 집이 1억이면 은행이 1억5천으로 오를것을 감안하고 1억2천을 대출해줬습니다.

LTV 와 DTI 로 철저히 관리한 우리나라와 건정성 면에서 비교 불가입니다.

마지막으로 일본은 폭락 후 20년째 물가 인상이 없는 나라입니다. 제로금리 20년 세월입니다.

우리나라도 다른 물가가 모두 인상되지 않고 금리가 제로상태라면 집값 상승이 없겠지만

그럴리도 없고 그럴수도 없습니다. 때문에 일본과의 단순 비교는 의미가 없습니다.


판단은 본인의 몫입니다.

미래를 예측한다는건 신의 영역이지만 부동산을 제외한 내수부양은 불가능하다는 것과

대한민국은 뭐가 하나 변해 가더라도 굉장히 시끄럽고 역동적인 사회이며

유로존이 붕괴하고 미국과 중국이 더 큰 침체에 빠지지 않는 한 대선이 끝나고 선거에 몰빵하던 정국이

불확실성을 제거하고 안정을 찾으면 지금보단 나아질 거라는 것이 제 예측입니다.

참고하실 분은 참고하고 아니라고 생각한다면 그렇게 판단하시면 됩니다.

다만 아이들 보기에도 부끄러운 욕설과 비방은 제발 자제해 주시기 바랍니다.