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2013년은 박근혜 정부가 새롭게 들어선다. 대한민국은 여러모로 어려웠던 한 해를 마감하고, 새로운 대통령과 함께 새로운 각오로 다시 달려나갈 준비를 하고 있다. 지난 5년 동안 국제금융위기와 국내외 경기불황 등으로 대한민국은 많이 지쳐있다. 특히 부동산시장은 장기불황으로 인해 거품이 빠지면서 하우스푸어, 깡통주택, 전세값 폭등 등과 같은 문제들을 만들어냈다.

이로 인해 앞으로 박근혜 정부가 해결해야 할 중요한 문제들 중 하나는 바로 부동산 살리기에 있다. 부동산을 살린다고 하더라도 예전 거품시대처럼 개발주의적인 사고방식으로는 현재 산재해 있는 문제들을 해결하기에는 어려울 것으로 보인다.

박근혜 당선인과 새누리당도 많은 대책을 내놓고 있다. 우선 보유주택 지분매각제도, 주택연금사전가입제도, 철도역사부지 상부에 임대주택 등을 짓는 행복주택 프로젝트, 목돈 안드는 전세제도, 보편적 주거복지를 위한 45만호 주거지원, 영구임대아파트 관리의 공공성 강화 등 대부분 서민들의 주거복지를 위한 정책들이 대부분이다. 몰론 이 밖에도 취득세, 다주택자 양도세 등의 감면기간 연장과 분양가 상한제 폐지 등의 규제완화 정책들도 완화되길 기대하고 있다.

하지만 이런 정책들이 실현되더라도 현재 문제들을 쉽게 해결하기에는 어려움이 있다. 먼저 경기가 불황에 접어들면서 부동산에 대한 투자가 크게 위축됐고, MB정부가 집값하락을 잡기 위해 많은 규제들을 조금씩 완화하면서 시장에 피로감이 높아졌기 때문이다. 시장에 피로감이 높아지면서 정책을 내놓아도 큰 영향이 없게 되고 집값은 계속해서 하향곡선을 그렸다.

새 정부의 정책은 주거복지에 힘을 기울인 모습이다. 특히 세입자나 하우스푸어 등 사회적 약자들에게 안정적인 주거지를 확보해 주기 위함이다. 서민들의 주거안정 정책에 가장 큰 축으로는 임대아파트 공급과 목돈 안드는 전세제도에 있다. 우선 전셋값 급등에 대한 해결책으로 임대아파트 공급을 5년 간 20만호 늘리겠다는 정책은 전셋값을 안정화시키는데 일조할 것으로 보인다. 다만 신규공급은 3~4년 이상이 걸리는 것을 감안하면 당장 전셋값 급등으로 피해를 보는 서민들의 살림살이는 좋아지긴 힘들어 보인다.

‘목돈 안드는 전세제도’도 아이디어는 신선하다. 전세금을 집주인이 담보대출로 받고 이자는 세입자에게 부담하게 한다는 취지다. 저금리 담보대출로 빌려줘 세입자들의 이자부담도 줄여준다는 취지다. 하지만 이 정책은 현실감이 떨어진다. 일단 세입자를 위해 집주인들이 대출을 해야 하는 번거러움과 소액의 이자라도 연체할 경우 책임질 대상이 세입자가 아니라 집주인이라는 점이다.

이런 정책들을 개선하기 위해서는 현재 시장이 처해진 상황을 살펴볼 필요가 있다. 최근 경기불황으로 인해 집주인들이 목돈을 돌려줘야 하는 전세제도보다는 월임대료를 높게 받을 수 있는 월세주택으로의 전환이 늘어나고 있다. 또 전셋집 품귀현상으로 전세금에 월임대료도 받는 반전세도 생겨났다.

이런 점을 고려한다면 월세세입자를 지원하는 정책으로 집중하는 것이 중요하다고 본다. 당장 집에 들어가야 하는 서민들을 위해서 전세나 월세를 빌려주는 1~2%대에 저금리 대출정책이 우선시 되어야 한다고 본다. 현재 세입자들에게 가장 중요한 문제는 전세금과 월세로 들어가는 비용을 감당해야 하는 부분들이 너무 크다는 점이다. 실제 부동산뱅크 조사에 따르면 지난 1년 간 전셋값은 평균 2,000만~3,000만 원 가량 올랐다. 서민들이 한꺼번에 부담해야 하는데는 무리가 많기 때문이다.

두 번째로는 하우스푸어 문제다. 이를 해결하기 위해 새 정부는 보유주택지분매각제도라는 정책을 내놓았다. 하우스푸어가 보유 중인 주택의 일부 지분을 공공에 매각하고 매각한 지분에 대해 임대료를 지불하면서 계속 거주하는 제도다. 매각된 지분은 하우스푸어의 임대료를 받아 투자자들에게 이자로 나눠주는 시스템이다.

그러나 현재 하우스푸어들의 집들은 대부분 깡통주택으로 현 시세보다 대출금이 높거나 같은 상황이다. 따라서 공공이 매입할 경우 현시세로 매각할 것인지, 하우스푸어들의 대출금으로 시세를 책정할 것인지 애매한 경우가 생길 수도 있다. 또 대출금 이상의 돈을 주고 산 하우스 푸어들의 입장에서는 대출금도 갚지 못하고 집을 날리는데다 월세까지 내야 하는 상황이기 때문에 탐탁치 않을 수도 있다.

차라리 하우스푸어들의 집들을 정부가 매입해 20년 공공임대 등으로 전환하여 하우스푸어가 대출금을 장기간 저금리로 상환할 수 있도록 유도하는 것은 어떨까? 대출만 갚아나가면 20년 후에 본인의 집으로 다시 명의가 이전될 수 있는 명분이 생긴다. 또 매매도 가능하도록해 경기가 좋아질 경우 빛을 탕감하고 나갈 수 있는 기회도 열어주는 것이 빛을 갚아야겠다는 동기부여가 된다고 생각한다.

이 밖에도 풀어야 할 문제들이 많다. 그럼에도 불구하고 현재 시장에 가장 큰 문제는 세입자와 하우스푸어다. 이들의 안정적인 주거가 보장되고 가계대출에 대한 안정장치가 마련되어야만 주택소비도 늘어나고 수익형, 토지 등의 투자물건들의 대한 투자도 늘어나면서 시장의 기능이 회복되기 때문이다.