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취득세 감면 연장 먼저하고, 부동산 세제 고쳐야~


4‧1부동산 대책 발표 이후 재건축 위주로 집값 상승을 이끌던 재건축 아파트 매매가가 지난 5월말부터 0.05% 떨어지면서 오름세가 멈추기도 했습니다. 일반 아파트 단지는 급매 위주로 소량 거래 현상을 보이더니 5월 중순쯤 거래가 둔화 되었습니다. 그리고 한국감정원 조사에서 전국 아파트 매매가는 4월보다는 0.07% 오르긴 하였으나 5월 중순부터 상승 폭이 둔화 되었다고 합니다. 또한 KB국민은행이 조사한 지난달 전국 아파트 매매가도 지난달 대비 0.03% 하락했다는 것입니다. 이러한 현상은 저가 급매물이 다 팔리고 나자 투자자들이 좀 더 지켜보자는 관망세를 보이면서 집주인들이 호가를 내리고 있다는 분석입니다.

6월 말로 끝나는 취득세 감면 기간 연장을 하지 않겠다는 국토부 서승환장관의 완고한 보관은 “바겐세일 하듯 세금을 감면해 주고 또 때가 되면 연장해 주는 건 정책상으로 바람직하지 않다”면서 기존‘불가’ 입장을 재확인할 수 있었습니다. 그래서 국토부는 거래세(취득세)를 내리고 보유세(재산세)를 올리겠다고 합니다. 7~8월쯤 관계부처(기재부)와 적극적으로 접촉해서 보유세를 올리고 거래세를 낮춘다는 뜻입니다.

서 장관이 “취득세(등록세 포함)를 손질 하겠다”는 의사를 밝힌 것은 그동안 주택업계와 학계에서 “거래세를 낮춰야 부동산시장이 살아난다”면서 꾸준히 요구했던 사안을 받아들인 결과입니다. 미국‧ 일본 등에서는 취득세율을 1~2% 선으로 유지해 거래 부담을 줄여주고 있다는 것입니다.

우리나라 현행 취득세율은 기본 4%. 2005년 정해진 세율입니다. 2006년 취득세 납부 기준을 공시가격에서 실거래가로 바꾸면서 가격 상승에 따라 내야할 세금이 갑자기 늘어나자 이를 완화하기 위해 취득세를 50~75% 씩 감면해 주기 시작했습니다. 그 뒤로도 부동산 경기 침체 등을 이유로 감면책을 계속 도입하면서 지난 8년 동안 법정 기본세율(4%)이 적용된 적이 한번도 없는 상황이 이어졌다는 것입니다.

이러다 보니 시장에서는 “곧 또 감면해 주겠지” 하는 기대가 퍼지면서 취득세 정책에 대한 신뢰가 추락하고, 취득세 감면 기간이 끌날 때마다 거래가 뚝 끊기는 ‘거래 절벽’ 현상이 되풀이 되었던 것은 사실입니다. 하지만 이제 와서 취득세를 법대로 4%로를 다 걷겠다고 하면 당장 부동산 시장이 얼어붙을 것입니다. 지난 5월 말부터 서울 아파트값이 하락세로 돌아서고 거래도 줄어들고 있는 현 시장 상황을 직시 부동산 경기가 나빠지는 사태를 막기 위해서라도 취득세 감면 조치는 일단 연장해야 할 것입니다.

부동산 관련 세금은 지자체들에 가장 중요한 세원임에는 틀림이 없습니다. 하지만 2011년 부동산 취득세 징수액은 13조9천억 원, 재산세 징수액은 7조6천억 원으로 전체 지방세 세수의 41%를 차지했다고 합니다. 이처럼 부동산 세금 비중이 큰 데다 취득세 중심이다 보니 지자체들의 세수는 부동산 경기에 따라 일정하지 않은 세수로 변한 것은 사실입니다.

요즘같이 부동산 거래가 시원치 않으면 지방 재정은 더 불안정할 수밖에 없습니다. 선진국(미국‧ 일본)들은 재산세를 통해 국가 재원의 90% 안팎을 확보하고, 있다는 것입니다. 취득세가 없는 나라도 있다는데 우리도 취득세를 줄이고 재산세를 늘려 재원을 확보하는 것이 바람직한 정책이라 할 수 있겠습니다. 다만 재산세를 한꺼번에 2~3배로 올린다면 조세 저항이 거세게 일어날 확률이 높을 것입니다.

서장관은 현재 취득세가 지방자치단체 수입이기 때문에 세율을 낮추면 지자체 재정에 당장 손실이 간다는 점을 고려하여 연장은 어렵고 재산세를 올려 균형을 맞추는 구상을 제시하였으나 이를 두고 의견이 엇갈리는 것 같습니다. 미국․ 일본은 1% 안팎인데 우리나라 재산세율은 0.2~0.4% 수준이라 너무 낮다는 것입니다. 그래서 재산세율을 높이자는 주장과, “집값이 점점 떨어지고 소득 없이 집만 자산으로 가진 사람들이 많아지는데 이 사람들에게 재산세를 더 물리는 건 신중해야 한다”는 반론도 만만치 않다는 것입니다.

또한 서장관은 종합부동산세도 “폐지하고 재산세와 통합하는 게 바람직하다”는 보관을 밝힌바 있습니다. 재산세가 다소 올라가겠지만, 가족이 많을시 부득이 한 사정으로 거주하였던 집을 매물로 의뢰해도 팔리지도 않고 1년에 한 번씩 부담하는 종부세 만큼은 조정이 되어야 하기 때문에 전체적으로 봐서는 세금부담이 줄어든다는 설명입니다.

그리고 부동산 양도소득세 중과 폐지에 대해서는 “정상세율 6~38%를 유지해야 한다”는 소신을 가지고 있다고 합니다. 현재는 주택을 2채 가지면 50%, 3주택 이상은 60%인 현 세재는 불합리하다는 생각입니다. 과거 부동산 투기를 방지하기 위한 제도이기 때문에 현 시장 상황은 의미가 없기 때문에 폐지하고 잠재적 임대사업자인 다주택자가 적극적으로 주택 거래에 나설 수 있게 해야 한다는 주장입니다.

취득세‧ 등록세‧ 양도세 같은 세금은 부동산 값이 매년 상승하고 거래가 활발하던 시절에 세수를 확보하면서 부동산 투기를 억제하기 위해 만든 세목들입니다. 우리나라도 노령화가 심화되고 인구도 줄어들면서 인구 이동이 줄어들고 있어 앞으로 부동산 가격이 전국적으로 폭등하는 사태가 벌어지기는 힘들 것으로 보입니다.

지자체 재원 확보를 위해 취득세‧ 재산세를 부분적으로 손질하는 데 그칠게 아니라 부동산 세제를 보유세 중심으로 정책을 바꿔 나가고 다주택자 양도세 중과 조치를 폐지하는 등 전면적으로 개편할 때가 되었다는 것입니다. 인구가 늘어나야 국력이 신장될 수 있는 원동력이 되듯이 부동산 거래가 될 수 있도록 정책적인 뒷받침이 펼쳐져야 만이 세수도 확보되지 않을까 하는 마음 간절합니다.

* 목동대림부동산
* 부동산 매니저 해설가
* 그리스도대학교 외래교수
* 사회복지학 박사
* 02-2646-8883