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6.5 '공동주택 수직증축 리모델링 제도개선' 방안

1. 수직증축 리모델링 허용방안

가. 수직증축 허용범위

1) 기존 아파트에 대한 시뮬레이션 결과, 최대 2～3개층 증축까지는 충분히 기초․벽체를 보강할 수 있어 구조안전성 확보가 가능하다. 다만, 저층일수록 구조안전성 확보가 고층에 비해 불리*하므로 이에 대한 고려도 필요.

* (예시) 20층에 3개층 증축 시 하중 15% 증가, 10층에 3개층 증축 시 30% 증가

 ㅇ수직증축의 범위를 3개층 이내에서 대통령령으로 규정

* (예시) 15층이상 최대 3개층, 14층이하 최대 2개층으로 규정 예정

2) 신축당시의 구조도면이 없는 경우에는 건축물의 기초 등에 대한 상태파악이 어렵고 완벽한 복원에 한계가 있어, 수직증축 불허 (不許)

나. 안전성 확보를 위한 절차 강화

1) 현행 리모델링 절차를 활용하거나 일부 보완하는 등 추가절차의 신설을 최소화하면서도 안전성을 확실히 담보할 수 있도록 개선한다.

ㅇ 현행 안전진단(재건축 여부 판정)에 수직증축 범위 결정 등을 위한 조사를 추가 한다. (☞ 1차 안전진단)

ㅇ 건축법에 의한 건축심의가 접수되면 지자체는 전문기관을 통해 수직증축 범위의 타당성 등을 검토한다. (☞ 1차 안전성 검토)

* 외부기관: 한국건설기술연구원․한국시설안전공단 수행(구조기술사 등 외부전문가 참여)

ㅇ 사업계획승인 신청이 접수되면 지자체는 전문기관을 통해 구조설계의 안전성 등을 검토 (☞ 2차 안전성 검토)
 ※ 검토에 따른 사업 지연을 방지하기 위해 검토기간을 최소한으로 제한

ㅇ 현재도 조합이 설계․공사계획의 적정성 등 판단을 위해 주민 이주 후 자체 시행중인 안전진단을 법률에 규정하도록 한다. (☞ 2차 안전진단)

ㅇ 공사과정의 안전성 확보를 위하여 감리자는 안전에 영향을 미치는 설계변경 등에 대해 구조기술사의 확인을 받도록 한다.

2) 수직증축 리모델링 설계자는 국토부에서 고시하는 구조기준에 맞게 구조설계도서를 작성하도록 한다.

3) 국토부는 필요시 전문기관 결과의 적정성 여부에 대해 중앙건축위원회의 심의를 받도록 지자체에 요청할 수 있다.

다. 도시과밀 및 일시집중 방지 방안

1) 세대수 증가범위 확대

ㅇ (세대당 면적) 최근 소형주택 선호현상 등 감안 시, 세대당 증축가능범위는 현행수준을 유지한다.
  - 85㎡이하 주택은 기존면적의 40% 이내, 85㎡초과는 30% 이내

ㅇ (세대수 범위) 사업비에 대한 주민부담 완화를 위해 세대수 증가범위를 확대 (10 → 15% 증가)
※ 세대별 증축 면적의 총 합계 내에서 세대수 증가 가능

2)  세대수 증가범위 추가 확대에 따른 영향 분석

ㅇ 분당 등 1기 신도시에서의 도시과밀 및 일시집중 영향 등을 분석한 결과 가구당 인구감소(분당:기존계획 4.0→’13 2.7名)로 상하수도․공원․녹지 등 기존기반시설에 대한 추가부담은 미미할 것으로 예상된다.

ㅇ 다만 세대수 증가에 따른 도로․주차장 등 교통시설 용량부족, 일시적인 이주수요(전세난 등) 등은 검토 필요하다.

 ⇨ 지자체별 리모델링 기본계획을 통해 기반시설에 대한 영향을 검토하고, 도시계획심의로 과밀여부 등을 사례별로 판단하도록 한다.

3) 리모델링 기본계획 수립 방안

ㅇ수직증축 리모델링에 따른 도시과밀․일시집중 문제를 방지하기 위해 지자체별 ‘리모델링 기본계획(10년 단위, 5년 재검토)’을 수립한다.

- (수립대상) 특별시․광역시․50만 이상 대도시는 의무수립하고, 50만 이하 시는 도지사가 필요성 인정시 수립
- (승인권자) 특별시․광역시는 자체수립, 대도시는 도지사 승인
- (계획내용) 리모델링 목표․기본방향, 대상주택 현황 및 수요 예측, 일시집중 방지방안, 세대수 증가에 따른 기반시설 영향검토 등
- (적용대상) 세대수 증가가 수반되는 리모델링 사업

ㅇ리모델링 기본계획 수립 이전의 공백을 최소화하기 위해, 기본계획 관련 조항은 他 개정사항(수직증축범위등)과 달리 공포 후 즉시 시행한다.

ㅇ경과규정을 두어 기본계획 수립이 사업에 미치는 영향을 최소화한다.

- 개정법 시행 당시 旣설립된 조합은 종전의 규정에 따른 증축범위* 내에서 리모델링 사업을 추진할 수 있음
* 수평․별동 증축을 통한 세대수(10%) 증가, 1개층 필로티 증축 등
- 기본계획 수립전이라도 수직증축 리모델링을 위한 조합설립 및 안전진단 등 관련 절차를 거칠 수 있음

ㅇ특정지역에서 리모델링 사업이 일시에 과도하게 집중되어 주변지역 전세난 등 주거불안이 현저히 우려되는 경우에는 국토부장관이 지자체에 대해 리모델링 허가 시기 등을 조정하도록 요청할 수 있는 절차도 마련

 라. 활성화를 위한 지원방안

ㅇ지자체별 리모델링 지원을 위해 리모델링 지원센터*를 설치할 수 있도록 법적근거 신설
* 조합설립 업무, 설계자․시공사 선정, 권리변동계획 수립 등 지원

ㅇ주민의 사업비 부담 완화를 위해 국민주택규모 이하 주택의 리모델링 공사비에 대한 국민주택기금 융자 근거 마련

2. 맞춤형 리모델링 활성화 방안

 1) 맞춤형 리모델링 필요성

ㅇ 부동산 경기침체 등 영향으로 수직증축을 허용하더라도 사업비 부담이 가능한 지역에서만 리모델링이 우선 추진될 것으로 전망한다.
 ⇨ 주민 부담이 가능한 범위에서 불편사항을 개선하는 대안이 필요

2) 향후 추진방향

ㅇ 다양한 리모델링 방식을 유형화하여 제시하고, 장기이주 없이도 불편사항을 선택적으로 개선하는 ‘맞춤형 리모델링’ 활성화하도록 한다.

 - 불편사례별 리모델링 유형, 공법 및 단가정보 등 주민이 참고할 수 있는 가이드라인을 마련․배포하는 등 활성화 방안 적극 추진

 3.수직증측 리모델링 개선안 관련 질의응답

1. 수직증축 범위를 3층으로 정한 이유는 무엇이며, 14층 이하를 차별할 필요가 있는지?

1) 수직증축에 대한 시뮬레이션 결과, 3개층 초과시 기초․내력벽 등 주요 구조부의 보강량이 크게 증가하여 보강설계 및 시공이 어려움

ㅇ T/F 논의결과, 연구기관․학계․구조기술사 등 관련 전문가들도 3층까지는 일반적으로 기초․벽체의 보강을 통해 안전성 확보가 가능하다는데 공감

2)  다만, 저층일수록 구조에 부담이 더 큰 점을 감안, 14층 이하인 경우 최대 2층까지만 허용(시행령 규정 예정)
* 20층의 경우 3개층 증축시 하중이 15% 증가하지만 10층은 3개층 증축시 30% 증가하여, 저층일수록 같은 층수의 증축에도 구조에 부담이 더 큼

2. 2～3개층 수직증축을 예외 없이 전부 허용하는 것인지?

1)  법령에서 허용하는 수직증축 범위(2～3개층)는 증축이 가능한 최대 허용범위를 규정한 것으로서,

ㅇ 건축물별 수직증축 허용범위는 자중감소 가능성, 지반상태 등 현장 여건에 따라 안전을 확보할 수 있는 범위에서 개별적으로 결정

3. 신축 당시의 구조도면이 없는 경우 수직증축 허용대상에서 제외하는 이유는?

1)  구조도면이 없는 경우에는 기초․파일 등의 상태파악이 어려워 정밀한 구조보강을 통한 안전 확보가 곤란하므로, 허용대상에서 제외

ㅇ전문가 T/F 논의결과, 구조도면이 없는 경우 기술적인 한계 등으로 완벽한 도면 복원*이 어렵다는 점도 고려

* 신축 당시 구조도면만을 인정할 계획

2) 구조도면 보유여부의 확인을 원하는 주민은,

ㅇ 관리사무소나 지자체, 해당 건축물을 설계․시공한 건축사무소, 구조설계사무소, 건설회사 등에서 확인 가능함

4. 세대수 증가범위를 5% 확대한 이유는? 도시과밀 측면에서 문제는 없는지?

1)  리모델링 사업비에 대한 주민부담 완화를 위해, 세대수 증가범위를 확대할 필요가 있음

2) 1기 신도시에 대하여 세대수 증가(15%)에 따른 도시과밀 영향 등을 분석한 결과,

ㅇ 가구당 인구감소(분당:기존계획 4.0→’13 2.7名)로 상하수도․공원․녹지 등 기존 기반시설에 대한 추가부담은 미미할 것으로 예상되고
ㅇ 지자체별 리모델링 기본계획 수립 및 도시계획심의 등을 통해 도시과밀 방지 가능

5. 수직증축 허용시 일시집중 등 전세난 방지방안은?

1)  지자체별로 리모델링 기본계획을 수립하여 계획기간내 단계별․권역별 인허가 물량 등을 관리하여 일시집중을 방지할 계획

2) 한편 특정지역에서의 리모델링 사업 과다집중으로 전세난 등 주거불안이 현저히 우려되는 경우에는

ㅇ 국토부장관이 지자체장에 대해 리모델링 허가 시기 등을 조정하도록 요청하는 등 일시집중 문제를 최소화할 수 있는 근거 마련

6. 세대당 증축면적은 늘릴 필요가 없는지?

1) 최근 소형주택 선호 등으로 전용면적을 늘리고자 하는 수요가 적은 점 등을 감안시,

ㅇ 세대당 증축가능 범위는 현행수준*을 유지하는 것이 바람직
* 85㎡이하 주택은 기존면적의 40% 이내, 85㎡초과는 30% 이내

7. 안전진단을 두 번 실시하는 이유는?

1) 주민이 거주하고 있는 상태에서 수직증축 허용범위 결정, 구조안전성 확인을 위해 현장에서 육안․비파괴 검사 등을 실시(1차)하고,

ㅇ 주민 이주 후 내장재를 철거한 상태에서 구조도면 내용 확인, 구조 상세진단 등을 위한 안전진단(2차)을 추가로 실시할 필요

8. 전문기관 안전성 검토를 두 번 실시하는 이유는?

1) 본격적인 사업추진* 전에 수직증축 범위의 타당성 및 구조계획의 적합성을 사전에 평가(1차)하고,

* 조합은 안전이 검증된 결과를 통해 사업 규모 및 추진여부 결정 가능

ㅇ 사업계획승인시 제출된 실시설계도서의 구조 적합성, 보강공법의 안전성을 최종 평가(2차)하기 위하여 두 차례 검토가 필요

※ 다만, 전문기관 검토에 따른 사업 지연을 방지하기 위하여, 검토 기간을 제한할 계획(시행령 규정)

9. 안전진단과 전문기관 검토는 무엇이 다른지? 

1)  안전진단은 대상 건축물의 구조 등 상태를 진단하기 위해 현장에서 각종 검사를 실시하는 것이며,

 ㅇ 전문기관 검토는 안전진단 결과를 바탕으로 구조기술자가 설계한 구조설계․보강방법 등의 타당성을 검토하는 것으로 차이가 있음

10. 리모델링 기본계획 수립이 지연될 경우 사업 추진에 지장이 우려되는데, 대책은?

1) 리모델링 기본계획 관련조항은 他 개정사항(수직증축 범위 등)과 달리 공포 후 즉시 시행하여 수립 이전의 공백을 최소화할 계획

ㅇ 또한 기본계획 수립 이전이라도 새로운 법률에 따라 조합설립․안전진단 등의 절차는 이행될 수 있도록 하였음

11. 수직증축이 실제 가능해지는 시점은?

1) 법령 시행전이라도 리모델링을 원하는 주민은 수직증축 허용에 따른 사업성 검토나 조합설립 동의서 징구 등 절차를 진행할 수 있어

ㅇ 법 시행후 조합이 설립된 경우 1～2년후에는 사업계획승인을 받을 수 있을 것으로 예상

12. 수직증축 리모델링의 장점이 있는지? 큰 장점없이 안전에 위해만 될 경우 허용하지 않는것이 바람직하다고 보는데

1)  수직증축 허용시 수평․별동증축에 비해 세대수 증가가 용이하여, 주민의 사업비 부담 감소로 리모델링 활성화가 가능

ㅇ 이 경우, 공동주택 노후화로 인한 문제점*을 일시에 해결하여 주민불편을 조기에 해소하고 주택의 성능개선이 가능해지며,

* 불편사항 순위 : 주차장 부족 > 배관 노후화 > 승강기 노후화 > 화장실․방 부족

ㅇ 내진성능 향상, 균열 등 보수·보강으로 주택의 장수명화도 가능

13. 주민의 사업비 부담이 어려워 수직증축 리모델링이 곤란한 단지는 대안이 없는지?

1)  사업비 부담이 어려워 수직증축 리모델링 추진이 곤란한 단지에 대해서는,

ㅇ 주민 불편사례를 선택적으로 개선하는 ‘맞춤형 리모델링’을 시행할 수 있도록 지원할 필요

ㅇ 불편사례별 리모델링 유형, 공법 및 단가정보 등 주민이 참고할 수 있는 맞춤형 리모델링 가이드라인을 배포할 예정

14. 수직증축 리모델링에 대한 정부의 입장이 바뀌게 된 배경은?

1) 노후 공동주택 주민의 생활불편 해소를 위해 리모델링 필요성이 제기되면서 수직증축에 대한 요구도 지속적으로 증가

ㅇ 정부는 리모델링 활성화를 위해 안전에 우려가 없는 수평․별동 증축을 통해 세대수 증가를 허용함(’12.1월)

* 단지내 여유공간에 수평․별동증축을 통한 세대수 증가가 가능하다는 전문가의 의견과 수평․별동증축이 보편적인 일본 사례를 참고

2) 그러나, 주민간 이해관계 차이 등으로 수평․별동증축이 활성화 되지 않아, 세대수 증가를 위한 수직증축 요구가 여전히 지속 제기

ㅇ 이에 정부는 시장의 수요를 수용하되, 도면 미보유 등 그간 제기된 안전상 우려를 발생시킬 수 있는 경우는 원천적으로 배제하는 범위에서 수직증축을 허용하게 된 것임

ㅇ 먼저, 구조도면이 없는 경우에는 건축물의 기초 등에 대한 상태파악이 어렵고 완벽한 복원에 한계가 있어, 수직증축 不許

ㅇ 노후 공동주택의 경우 기초 등 보강공사가 어려운 점을 감안하여, 기초․벽체 보강 등을 통해 안전성 확보가 가능한 범위인 2～3개층 이내로 수직증축 범위를 제한

ㅇ 한편, 현행 구조안전 심의로는 면밀한 안전성 검토가 부족하여 건설기술연구원 등 전문기관의 검토, 시공시 구조설계자 참여 등 안전성 확보를 위해 절차를 개선