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최근 정부가 발표한 4.1대책으로 시장이 시끌벅적하다. 빈수레가 요란하단 말이 있듯, 많은 언론과 전문가들이 의미를 부여하고 있지만, 주택시장의 활력을 불어넣진 못하고 있는 모습이다. 그도 그럴 것이 생애최초주택을 구입하는 사람들을 제외하곤, 혜택이 주어지는 계층들은 많이 없기 때문이다

신도시 미분양 상가, 도심권보다 가격氐

주택시장뿐 아니라 잘나가던 토지, 오피스, 상가시장도 국내외 경기불황과 가격상승 등으로 인해 주춤거리고 있다. 이럴 때 소액투자자들은 어느 곳을 바라봐야 할까? 택지지구 상가시장으로 눈길을 돌려보라고 권하고 싶다.

수도권에는 현재 판교, 광교, 동탄2, 별내, 김포, 파주 등의 2기 신도시와 청라, 송도 등의 경제자유구역, 보금자리주택지구 등 많은 택지지구가 있다. 너무 한꺼번에 많은 택지를 만들어 공급하다 보니 입지여건이 뛰어난 판교 등을 제외하면 미분양과 집값하락으로 몸살을 앓고 있는 상태다.

하지만 이런 곳들을 중심으로 오피스, 상가 등을 잘 찾아본다면, 운 좋게 노다지를 발견할 수도 있다. 우선 신도시가 막 생겨났을 때는 공급증가로 가격이 저렴하단 장점이 있다. 2기 신도시 대표도시 중 하나인 판교신도시의 경우 오피스, 상가 등의 시장이 주목을 받고 있다.

판교의 경우 판교테크노밸리 내 분양하는 오피스 및 상가들의 가격이 강남권 기존 상가나 오피스에 비해 70%가량 저렴하다. 현재 판교테크노밸리 내 오피스 가격은 3.3㎡당 700~1,000만 원 선이다. 강남권 기존 오피스들은 상권 깊숙히 들어가 있는 곳이라도 3.3㎡당 3,000만 원 이상의 비용이 들어간다. 또 건축한지도 오래돼 수리비용도 만만치 않게 들어간다. 이에 반해 신도시 상가들은 새로 지어진 건물이면서 가격도 저렴해 투자자들이 많이 찾는다.

신도시의 두 번째 장점은 교통 등의 인프라도 뛰어나단 점이다. 새로 지어지는 신도시를 보면 대부분 철도, 고속도로 등이 새로 건설된다. 많은 인구가 유입되는 만큼 직장이 몰려 있는 강남권이나 도심권 등으로 출퇴근을 쉽게 하기 위해서다. 앞서 이야기한 판교도 현재 경부고속도로, 서울외곽고속도로 판교JC와 서울~용인간고속도로 서판교IC가 인접해 있고, 신분당선 판교역도 신설됐다. 여기에 오는 2017년까지 GTX도 개통될 예정으로 강남권과의 접근성은 불과 10분 대로 좁혀지게 된다. 이밖에 광교, 동탄, 김포, 별내 등 대부분의 신도시들이 새로 개통되는 교통인프라 호재를 계획하고 있다.

세번째로 신도시는 10만 이상의 인구를 배후수요로 하고 있다는 점이다. 든든한 배후수요는 오피스, 상가 등으로 유입되는 수요를 늘게 한다. 또 신도시는 구도심권과 같이 주택과 상가지역이 혼합되어 있지 않다. 상업시설 자리가 따로 정해져 있기 때문에 공급량이 한정돼 있다. 이런 점들이 신도시 상가의 공실률을 낮추고 안정된 수익률을 가져다 준 이유다.

창업을 하려는자. 신도시는 ‘기회의 땅’

신도시 오피스 및 상가 시장이 장기적으로 가치 있는 점은 아무것도 없는 불모지란 것이다. 현재 송도, 청라 등의 인천경제자유구역의 경우 아파트들이 속속 입주를 하고 있지만, 도시 내 편의시설이 많이 부족한 실정이다. 이로 인해 입주민들은 주변도시로 이동해 쇼핑을 하거나 아이들 교육을 시킨다. 주말에도 가족끼리 시간을 보낼만한 곳이 없어 주변 도시로 영화나 외식을 하러 나가는 수요가 많다.

실제 송도의 경우 2공구 중심으로 상권이 형성돼 있다. 하지만 최근 입주아파트들이 생겨나면서 단지 내 상가나 주변 상업지역에 편의시설이 없어 입주민들이 많은 불편을 겪고 있다. 친구도시인 청라 마찬가지. 청라는 올해 2,000여 가구가 입주를 하지만 도시가 아직 완성되지 않아 편의시설을 이용하는데 많은 애로사항이 있다.

이런 경제자유구역 도시들은 현재 분양 중이거나 미분양인 상가나 오피스 공급이 많다. 투자자들이 1층 대로변 상가들을 선호해, 지하나 3층 이상의 오피스나 입지가 비교적 떨어지는 상가들은 외면받기 때문이다.

하지만 기회는 바로 여기에 있다. 3층 이상이나 지하에 위치한 미분양 상가는 1층에 비해 최고 50%까지 분양가가 저렴하다. 초기부담금이 낮아 1층에 비해 리스크 부담이 떨어진다. 또 가격이 저렴하다 보니 통으로 매입해, 쪼개서 분양을 하거나 임대를 주어도 되는 장점이 있다.

물론 고층이나 저층은 업종이 들어올 수 있는 것에 한계가 있다. 따라서 무턱대고 투자를 하게 되면 오히려 투자위험이 높아진다. 따라서 신도시 내 유동인구, 입지여건, 필요한 업종 등 시장상황을 잘 판단하고 무엇이 필요한지 찾아내, 남들보다 먼저 창업을 하는 게 중요하다.

신도시 상가투자에 성공한 사람들의 이야기를 들어보면 몇 가지 힌트를 얻을 수 있다. 우선 엄마들의 동선과 생각을 파악하라고 조언한다. 신도시는 베드타운의 개념이 강하다 보니 신도시에 가장 오래 머물러 있는 소비자는 엄마와 아이들이다.

한 50대 남자의 투자성공사례를 들어보면, 신도시에 미분양 상가 4~6층을 통으로 매입한 후 5~6층은 영어유치원, 4층은 영어태권도와 피아노 학원, 피부샾 등을 창업해 1년 후 두 배 이상의 가격을 주고 되팔았다고 한다. 이 남자는 상가를 구입하기 전, 아파트 입주자 카페와 마을 커뮤니티 카페 등을 가입 후 활동하는 인원과 그들의 불만사항들을 정리했다고 한다. 그곳에서 가장 많이 나온 이야기가 ‘영어’와 ‘유치원’, ‘엄마’였고, 그것에 힌트를 얻어 창업을 하게 됐다고 한다.

물론 이만큼 투자하기 위해서는 투자금도 많이 필요하고, 창업을 했던 경험도 중요하게 영향을 미쳤을 것이다. 또 새로 생긴 도시는 완성된 상태가 아니기 때문에 유동인구가 많지 않고, 가격이나 수익률 등을 제대로 비교하고 분석할 수 없다. 이런 부분이 자칫 투자 리스크로 작용할 수 있다.

반대로 경쟁업종이 부족하고 가격이 저렴한 곳도 많은 만큼 현장에서 느낀 필요한 부분과 내가 잘할 수 있는 것들을 잘 준비한다면, 상가나 오피스 등의 투자를 성공할 수 있는 기회가 많은 곳이기도 하다.

글: 부동산뱅크 장재현 팀장
출처: 마이더스 칼럼 http://bit.ly/15LTFOk