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합의된 4,1부동산대책과 집값전망

16일 정부와 여, 야는 ① 전용면적 85㎡(25.7평)이하 이거나 ② 6억이하 주택을 연내에 계약만하면 5년간 발생한 양도차액에 대해서 양도소득세를 물리지 않고 ③부부가 합산소득 ”연 7,000만 원 이하“인 가구가 ”6억 원이하“주택을 ”생애최초로“ 올 연말까지 잔금을 마치거나 소유권이전등기를 완료한 경우에는④취득세를 면제하고 ⑤ 5년 동안 양도소득세도 면제하겠다는 4.1부동산 대책을 합의했습니다.

4.1부동산 대책의 “백미”인 위의 두 항목을 새누리당과 민주통합당이 합의 봄으로서 국민들에겐 “정치의 맛‘을 오랜만에 느끼게 해줬고 시장에는 정치권이 보내는 ”봄기운“을 맡게 해줬습니다.

이 案대로라면 우리나라 전체가구의 96% ,서울은 84%가 양도세 감면대상으로 근래에 보기 드물게 정부안보다 17%가 늘어난 100만가구가 추가되었습니다.

물론 이 같은 타협안의 뒷면에는 “표밭‘을 놓고 계산한 여, 야의 이해가 맞아떨어진 결과물이란 게 씁쓸하지만 우리에겐 지금 그것을 따질 만큼 여유도 힘도 없이 그저 ”팔고 싶을 때 팔고 사고 싶을 때 살 수 있게만 되었으면 좋겠습니다.

아무튼 이번 조치로 ① 신규와 미분양 주택시장은 “훈풍” ②기존주택 중, 소형은 “강세” ③ 강남권의 재건축과 그 후보군 아파트는 “가격상승” 이렇게 3가지로 요약할 수 있으며 전체적으론 “바닥”은 끝나고 ①소형 상승② 중형 강세 ③대형은 추가하락의 3가지 TYPE으로 시장이 반응하면서 지난4년 동안 침체되었든 부동산시장도 “기지개”를 켤 것으로 예상됩니다.

이 같은 ‘봄기운’은 핵심인 위 2가지 사항에 대한 시행일자가 확정되고 “생애최초구입자”에 대한 DTI와 LTV 완화일자가 정해지는 4월말쯤에는 온기가 느껴질 정도가 될 것이며 지금 국회에 제출중인 17조원의 “추가경정예산안”중 부동산 시장에 쓰일 1조4천억이 집행되는 6,7월경에는 부동산 시장 살리기 효과가 나타날 것입니다.

우리나라 집값의 “출발점”은 종전에는 대치)은마 이었으나 2010년 개포동 재건축 정비계획이 확정되면서 지금은 개포)주공이 아파트 가격의 “잣대”로서 새 정부의 부동산 정책 “기대감”으로 개포)주공은 연초부터 오르기 시작해서 3월말까지 평형별로 1억~2억 정도 올랐고 이번 “합의안”으로 추가로 5,000~1억 정도 더 오를 것이고 이것이 강남권 재건축 아파트 가격 상승으로 연결되고 다음으로 목동, 여의도, 과천 같은 재건축 후보군 아파트로 이어져 6월쯤에는 전체적인 서울시내 소형~중형 아파트 가격이 움직일 것입니다.

이 같은 가격상승은 이번 4.1대책이 입법, 실행되는 단계를 따라 상승하겠지만 거래가 따라가지 않는 呼價(호가) 상승만 거치다가 매수세가 따라붙어 거래량도 늘어나는 실질적인 “시장정상화”는 올 하반기에나 가능하리라 봅니다.

지금 강남 재건축아파틀 “시발점”으로 가격이 상승하고 있지만 이 상승은 5월까지 약 5%정도 상승하다 다시 “숨고르기”를 할 것이고 하반기 국내 요인들과 해외경제상황에 따라 상승이냐 약세냐는 그때에 판가름날것입니다.

지금은 주택시장을 둘러싼 사회적 환경 (①인구감소 ②베비붐세대 은퇴 ③1인가구수증가)과 제도적 환경 (① DTI와 LTV에 대한 학습효과 ②주택공급율 100%달성) 이 지난세대와는 많은 차이가 있고 계속되는 세계경제의 불황으로 “집을 살 힘”즉 구매력이 떨어져있으며 심리적 상품인 부동산 특성상 지금과 같은 “불확실성시대”에 정부가 바라는 만큼 시장정상화는 되기 어려울 것입니다.

이 같은 시장반응을 걱정하는 목소리는 미국에 간 “현오석 기재부장관” 입에서 “부양책을 내놔도 집값이 자꾸 떨어져 부동산 경기가 디플레이션에 빠지는 것 같다”는 말에서 정부 고민을 엿볼 수 있습니다.

더구나 오늘(4/19일) 국회“기재부상임위”는 신규와 미분양 아파트의 양도세 감면 대상을 9억에서 기존의 면제대상인 6억, 85㎡ 이하로 조정키로 했답니다.

이렇게 되면 가장 큰 타격은 미분양시장이고 신규 대형시장도 찬물을 끼얹게 되어 건설사들은 지금 “멘붕”에 빠졌고 “고사위기‘에 빠진 건설사를 살려보려는 정부의 목표는 크게 후퇴 할 수밖에 없습니다.

“정책효과”는 그 내용만큼이나 타이밍이 중요한 것으로 MB정부의 부동산 정책들이 실패한 이유 중 하나가 늘 “뒷북”을 쳤기 때문입니다.

아무튼 이번 4.1 부동산 대책은 크게 11가지 항목으로 36개 관련 내용 중 26개가 주택법, 세법, 건축법등 국회통과라는 관문을 거쳐야하는데 지난 MB정부 때처럼 ① 입법화 지연 ② “누더기”법안이 된다면 그 효과는 반감하고 참가자들은 “실망감”으로 시장은 “불신감”으로 이어져 다음은 그 어떤 정책도 먹혀들지 않는 일본과 같은 “자산디플레”현상이 발생할 수도 있습니다.

지금 강남권의 일부지역에서 일어나는 집값 상승->거래량증가 같은 “시장정상화“가 서울 전 지역과 수도권으로 번지고 이어서 전국으로 확산 될 때 부동산 시장은 살아나기 시작했다고 말할 수 있으며 지금은 좀 더 지켜봐야 되겠습니다.

입만 떼면 “국민을 위한다는” 위정자들은 “표밭관리”와 “명분 쌓기”용 정책이 아니라 집 때문에 고통 받는 수많은 국민들의 아픔을 달래는 “민심정책”을 시기적절하게 만들고 집행하여 “팔고 싶을 때 팔고, 사고 싶을 때 사는”그런 시장을 원한다는 것을 말씀드리며 글을 맺습니다.

저의 다음 글은 4,1부동산 정책 입법과정과 시장반응이 파악될 4월말~5월초에 찾아뵙겠습니다.
뵈올 때 까지 늘 건강하시고 가정과 직장과 사업장에 행운이 함께 하길 빕니다.

4월말 목동시세와 특선매물현황은 우리아파트게시판에 올라있습니다.