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4·1 부동산 대책이 부동산시장에 미치는 영향은~

침체한 부동산 시장을 살리기 위해 세금 감면과 금융 지원 등 종합적인 처방을 내놓았습니다. 부동산 호황기 때 ‘공급 확대, 수요 억제’에 초점을 맞췄던 대책에서 ‘공급 조절, 수요확대’를 통해 거래를 정상화하는 방향으로 물줄기를 튼 것은 늦었지만 올바른 처방이라 생각됩니다.

정부 대책에는 신규·미분양 주택은 물론이고 1가구 1주택 자가 보유한 85㎡ ․ 9억 원이하로 기존주택을 취득할 때도 양도세를 5년간 면제해주는 방안이 포함되어 있어 자금 여력이 있는 다주택자 등을 주택시장으로 끌어들여 바짝 마른 시장에 단물을 대겠다는 의도가 큽니다. 신혼부부와 같은 생애 최초 주택구입자(부부합산 연소득 6000만 원 이하인 계층)의 취득세를 면제해주는 조치는 전세 수요를 매매로 돌리고 무주택자들의 집 장만을 유도하는 효과도 기대 되었습니다.

이번 대책에는 시장의 기대를 넘어선 내용이 기대 이상이었다고 생각됩니다. 지금까지 미분양 주택을 해소하기 위해 양도세 면제 혜택을 준적은 있지만 기존 주택을 살 때도 양도세 면제 해택을 주기로 한 것은 처음이었습니다. 그동안 한사코 받아들이려 하지 않았던 총부채상환비율(DTI)을 은행권 자율로 적용하고, 주택담보인정비율(LTV)도 70%로 완화한 것도 신축성을 보였던 것입니다. 그만큼 새 정부가 부동산 경기를 살리겠다는 강한 의지를 보여준 것입니다. 그래서 현재는 2억원 한도로 이율이 연 3.8% 이자가 적용되지만 4․ 1 대책에서 연 3.5%로 낮춰 이자 부담이 낮아 졌습니다.

과거 정부는 투기 억제에 초점을 맞추고 찔끔찔끔 규제를 푸는 식의 단기 대책을 남발하여 약발이 먹히지 않았습니다. 새 정부도 규제를 완화한다고는 했지만 집값이 더 떨어지면 1000조원에 가까운 가계부채로 인한 부실화될 위험이 커지고, 이는 다시 금융시장의 위기로 번질 수 있기 때문에 규제에는 사실상 손을 대지 않았습니다. 그러나 거래세(취득세)와 양도세 면제도 올해 집을 구매하면 한시적으로 적용한 것은 부동산 거래의 숨통을 죄는 세금과 규제의 틀을 근본적으로 바꾸는 중장기 대책도 시장 상황을 보아가며 내놓을 필요가 있다고 봅니다.

이번 대책으로 보유세와 거래세로 인한 세수 감소가 우려되지만 부동산 거래가 정상화 된다면 그만큼 부동산 거래가 늘어나 세수에 지장이 없을 것입니다. 세금 면제 등을 실행에 옮기려면 주택법이나 세법 등을 고쳐야 하고, 줄어든 지방세수를 보전하기 위한추경편성도 불가피 하기 때문에 국회를 거쳐야 가능합니다. 취득세와 양도세를 장기적인 대책으로는 47개, 단기적인 대책으로는 20개의 법률을 고쳐야 하기 때문에 빨라야 2~3개월 후에야 국회를 통과할 것입니다.

하지만 지난 4․ 5일 방송사·신문사와 가진 첫 공식 언론 인터뷰에서 “소급 적용이 거래 활성화에 도움이 된다면 반대할 이유가 없다, 정부로서는 앞당길 수 있으면 오히려 좋은 일이다”며 소급적용에 대한 적극적인 찬성 입장을 밝혔습니다. 또한 새누리당 정책위의장 대행 등 정치권은 국회 통과까지 주택 거래가 올스톱될 가능성을 우려해 적용 시점을 대책 발표일(4월1일)로 소급 적용하겠다고 하였습니다.

그러나 여당과 야당은 온도 차이가 있습니다. 여당에서는 ‘지방과 수도권이 가격의 차이가 있어 형평에 문제가 있다’ 면서 지방이 소외 되었다고 합니다. 면적은 넓지만 집값이 싼 수도권 ․ 지방아파트를 구입하면 양도세가 지금처럼 과세되고, 면적은 좁지만 고가의 강남 아파트를 사는 사람에게는 양도세를 면제해주는 것이 형평성에 어긋난다는 것입니다.

또한 전용면적이 102㎡인 경기도 산본․ 중동․ 일산신도시 등은 아파트 시세가 5억 원 가량이기 때문에 가격은 9억 원에 한참 못 미치지만 85㎡ 면적 기준에 걸려, 올해 구입해도 양도세 면제 혜택을 못 받습니다. 반면 서울 개포동의 재건축아파트 대부분과 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡형은 현재 시세가 7억~8억 원대 이상인 경우가 많고 면적 기준에도 걸리지 않아 양도세 면제 혜택을 받기 때문에 형평성 문제를 지적하였습니다.

야당은 ‘다주택 양도세 면제는 부유층을 위한 정책’이라며 이의를 제기하였고, “8억 원이 넘는 서울 강남 재건축아파트는 양도소득세 면제대상에 포함하면서 4억 원대인 수도권 아파트를 양도세면제 대상에서 뺀 것은 명백한 차별”이라고 합니다. 또한 ‘DTI와 LTV를 완화하게 되면 생애최초 주택 구입자에게 빚을 내어 집을 구입하라는 것은 하우스푸어가 더 발생할 수 있다’고 불만을 토로합니다.

그리나 정부는 대통령의 공약을 실천하는 주택의 바우처 정책도 펼치게 되고, 또한 공급자 정책에서 실수요자정책으로 패러다임 전환정책이라고 합니다. 정부관계자는 “기존 집이 안 팔려서 고통 받는 하우스푸어를 구제하고, 동시에 주택구매 수요를 촉진하기 위한 방안”이라고 긍정적입니다.

그리고 정부가 지난 1일 발표한 부동산 대책의 최대 수혜자로 생애 최초 주택구입자가 꼽히고 있습니다. 이들에게는 3가지 파격적인 혜택이 제공됩니다. 첫 번째는 양도소득세, 두 번째는 취득세 면제, 세 번째는 장기 저리 주택자금 지원입니다. 그래서 전문가들은 이구동성으로 집값이 내려가도 큰 손해 보지 않고 집값이 오르면 수익도 기대할 수 있도록 만드는 유인정책이라고 입을 모으고 있습니다.

또한 현재도 생애 최초 주택구입자가 집을 사면 양도소득세를 면제받을 수 있지만 2년간 보유한 이후 팔아야 하는데 1년 후에 팔게 될 때는 양도차익의 50%, 1~2년 미만에 팔게 되면 40%를 각각 양도세를 납부해야 하는 부담을 가져야 하였습니다. 하지만 이번 대책은 2년 안에 팔아도 양도세를 내지 않습니다. 정부는 단기 차익을 눈감아주겠다는 의도입니다. 그리고 생애최초 구입자는 앞으로 5년간 집값이 배로 올라도 양도세 부담이 없게 됩니다. 집값이 내려가지만 않으면 무조건 이익이 생기게 됩니다.

그래서 이미 발 빠른 수요자들은 향후 집값 상승 가능성이 높은 서울 강남권 재건축 아파트 투자에 눈독들이기 시작하였고, 강남 개포동 주공아파트 등은 대책 발표 후로 호가가 1000만 원 정도 인상되었다고 합니다. 그리고 양천구 목동아파트 단지에도 소형아파트 소유자들이 급매로 의뢰한 매물들을 500~1000만 원 정도 더 부른다고 합니다. 소형위주로 생애최초 구입자는 발 빠른 계획을 세우는 것도 바람직하지 않을까 생각됩니다.

생애최초 1주택구입자에게 금년까지 취득세 면제하고, 구매를 못하는 사람에게는 자산공사가 임대를 주어 일정기간 월부로 구매를 돕습니다. 그리고 DTI는 은행 자율에 LTV는 70%로 상향 조정되고 이자율이 3.5%로 혜택을 부여하게 됩니다. 앞으로 정부는 미분양을 막기 위한 수단으로 7만 세대를 공급하던 것을 2만으로 줄이고 60㎡ 아파트를 적정수준으로 공급할 것이라고 합니다.

또한 행복주택을 많이 공급하고 투기적인 부동산 투자는 하지 못하도록 정책을 펼칠 것이라 합니다. 그리고 4․1 부동산 대책 중 면적 기준보다는 금액의 문제를 두는 것이 형평성에 맞을 것입니다. 또한 세금을 깎아 준다고 미분양아파트가 분양되는 것이 아니고 위치와 분양가격, 교육시설과 환경, 교통 등 조건이 좋지 않기 때문이라는 것도 참고해야할 것입니다.

그리고 현부총리는 서울 강남과 지방간의 역차별 논란을 받고 있는 양도세면제 기준도 합리적으로 완화하겠다는 뜻을 밝혔습니다. 면적은 넓지만 집값이 싼 수도권 ․ 지방 아파트에도 양도세 면제 혜택을 부여하겠다는 것입니다. 부총리는 “일단 정부안은 그대로 국회에 제출하겠지만 시장에서 불합리하다는 지적을 받는 면적 기준의 전용 85㎡ 이하 ․ 33평형에 대해서는 국회와 협의해 보완하겠다”고 하였습니다.

그래서 어제4.16일 정부와 새누리당, 민주통합당은 향후 5년간 양도소득세 면제 기준을 '6억원 이하' 또는 '전용면적85평방미터 이하 가구로 합의하였고, 생애최초 주택구입자의 경우 올해안에 6억원 이하 주택을 구입할 경우 취득세를 면제키로 하고, 당초 정부가 제시했던 면적기준을 없애고, 부부합산 소득이 6000만원에서 7000만원으로 적용대상을 넓혔습니다.

이러한 부동산 종합대책이 메마른 부동산 시장에 활력을 불어넣어 활성화까지는 기대하지 않지만 정상화는 돼야 되지 않을까 하는 국민들의 열망입니다. 전문가들은 4 ․ 1 대책이 대통령의 의지가 담긴 대책이라고 볼 수 있고, 이미 정부는 분양가 상한제 탄력을 적용, 다주택자 양도세 중과세 폐지 법안을 국회에 제출하였지만 2년 이상 발목이 잡힌 상태입니다. 앞으로 문제는 국회에서 야권의 협조와 여당의 정치력이 발휘될 것이며 이번에는 서로 약속을 지켜 부동산거래 정상화에 적극적인 동참 있을 것으로 보입니다.

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* 부동산 매니저 해설가
* 그리스도대학교 외래교수
* 사회복지학 박사