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4.1부동산 대책과 해외경제


1. 4.1부동산대책의 핵심과 방향

어제 발표된 4.1부동산 대책의 핵심은 “공급은 줄이고 수요는 늘리는”시장 정상화가 그 요점으로 가장 핵심은① 1가구 1주택 자가 파는 시가 9억 원 이하로 전용면적 25.7평 이하인 아파트를 금년 말까지 계약하면 5년간 양도세 면제 ② “생애최초주택구입자”에겐 “트리플 메리트”(① 취득세 면제 ②5년간 양도세 면제③DTI적용 없음)를 줘 수요를 촉진시키겠다는 것입니다.

위의 두 가지 핵심정책은 “박근혜정부”가 주택시장 활성화에 대한 강력한 의지를 보여준 것이며 ① 공공분양물량을 7만 채에서 2만 채로 줄이고 ②보금자리주택을 폐지하는 것은 공급축소로 민간건설업과 부동산 경기를 살리겠다는 것입니다.

첫 번째 항목인 “1가구1주택자(일시적2주택포함)가 파는 집에 대한 “양도세 면제건“은 시장이 전혀 예상치 못한 “파격적인 조치”로 지금 사회적 문제인 “하우스 푸어”를 해결하기 위한 것이며 특히 2기 신도시(송도신도시+김포한강신도시 外 5개소)의 입주자들이 기존 자기 집이 팔리지 않아 가계파산으로 내몰린 6만~8만가구의 “일시적 하우스푸어”를 구제하기위한 강력한 정책입니다.

또한 이 대책은“돈 있는 사람”들은 ①저렴한 가격② 투자가치가 있고 ③ 재개발, 재건축으로 향후 시세차익이 예상되는 곳에는 집을 사라는 강력한 “메시지”를 담고 있어 분당 같은 1기 신도시나 목동 같은 재건축 후보지와 강남권재건축 후보군 아파트 같은 블루칩 지역의 시가 9억 이하 소형~중형아파트 들에겐 직접적인 효과가 기대되는 정책입니다.

이 정책이 성공하려면 두 가지 조건이 전제되어합니다.

첫째는 다주택자의 양도세 중과 폐지로 기존 다주택자나 돈 있는 사람들이 또 집을 사도 무거운 양도세가 없어야만 투자와 임대목적으로 시장에 참여하기 때문이며 이번 대책에는 다주택자 양도세 중과 폐지가 포함되어있기 때문에 이 부분은 해결된 것으로 보겠습니다.

둘째는 “임대사업자 조건완화와 세제혜택”으로 이번 대책에 임대사업자에 혜택이 없어 2%가 부족한 감이 있어 “절반의 성공”밖에는 안 될 것 같습니다.

두 번째 핵심인 “생애최초주택구입자 3가지 특혜건”으로 이번조치로 가장 많은 혜택을 보게 되는 사람들로 “잠재수요”를 실수요로 끌어내는 효과가 있으며 ①보금자리주택 폐지와 ②”공공주택 대폭축소(7만호⇒2만호)가 이 정책을 뒷받침하여 신규와 기존주택시장에서 실 수요층을 유혹하는데 큰 효과가 있을 것 같습니다.

이 “생애최초대책”으로① 신규분양은 4인 가족형인 33평이 인기를 끌 것이고 ②기존주택은 25평 이하 소형이 신혼부부들에게 매력적이라 소형과 중형은 더욱 활성화되고 반면 대형은 베비붐 세대의 은퇴와 가구원수의 변화 등으로 더 침체될 것 같습니다.

주택시장에서 가장 직접적인 효과를 낼 수 있는 LTV 와 DTI는 현 정책입안자들이 고민 고민 해겠지만 역시 가계부채의 무서움으로 이번대책에서 빠져 전체적으로 부족한 느낌이 들며 이는 정부가 마지막 카드로 남겨둔 것으로 이번 대책으로도 효과가 없으면 다음에는 LTV와 DTI에 “손”을 델 것이고 그 중에서 DTI쪽에 먼저 “손” 델 것입니다.

이제 남은 것은 “국회통과 절차”인데 “ 6억 이하 생애최초구입자”건은 야당도 지난 대선에서 공약한 사항으로 국회통과가 무난할 것이나 “9억 이하 1주택자가 판집” 양도세5년 면제건 은 국회통과가 만만치 않을 것으로 봅니다.

그 이유는 ①다주택자가 집을 사드라도 5년간 양도세가 면제됨으로 이것은 소위 “부자들을 위한 정책”으로 볼 수 있어 부자들에게 증세를 요구해온 야당입장에서는 받아들이기 껄끄럽고 ② 이 정책이 살려면 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과는 반드시 “폐지”되어야 하는데 “양도세 중과폐지”는 2007년 MB정부 때부터 5년간 추진했으나 “부자감세”라는 야당의 강한 반대로 번번이 무산되었기 때문에 이번에는 국회통과가 될는지는 의문입니다.

박근혜정부의 4.1부동산 대책은 지난정부와는 다르게 “화끈한 한방”을 날렸지만 화끈한 만큼 46개 항목 중 31개 항목이 국회를 통과해야 할 숙제를 남겨놓고 있습니다.

지난1월“취득세 감면 건”처럼 입안에서 통과까지 3개월이 걸린다면 이번 4.1대책효과는 반감되고 시장은 耐性 과 不確實性 으로 더 깊은 불황에 빠질 것으로 아무쪼록 정치권에서는 빠른 입법화를 바랍니다.

국민들은 집값이 오르고 내리고를 원하는 게 아니라 “사고 싶을 때 사고” “팔고 싶을 때 파는”시장을 원한다는 걸. 말씀드리며 이번 4.1부동산 대책을 두 가지 핵심정책을 중심으로 짚어봤습니다.

이번 4.1대책으로 집값 약세는 멈췄고 강남권과 목동을 비롯한 재건축 지역과 후보군들의 소형은 이번 대책의 주요법안들이 통과되면 정부가 목표하는 거래량 15% 증가는5%가격상승을 동반한다는 걸 말씀드립니다.

2. 해외경제 동향

4월초에 해외경제에서 눈여겨 볼만한 뉴스는 두 가지입니다.

하나는 지난 3월27일 삼성동 인터콘티넨탈 호텔에서 열린 한, 중, 일 자유무역협정(FTA) 1차 협상으로 이들 3국의 경제규모는 북미자유무역협정과 EU에 이은 세계3위 경제규모입니다.

우리나라는 이미 세계2위경제권인 미국, 유럽연합(EU)과FTA를 체결했기 때문에 아시아지역 경제패권을 놓고 벌이는 일본과 중국의 싸움에 굳이 휩쓸릴 필요가 없고 우리에겐 한, 중국 양자간 FTA가 더 필요한 입장입니다.

반면 미국을 견제하는 중국은 지난해 한. 미FTA가 발효되고 미국이 주도하는 “환태평양경제동반자협정(TPP)에 일본이 참여하기로 결정하면서 한, 중FTA든 한, 중, 일FTA든 미국이 끼지 않는 FTA로 아시아 경제패권을 잡기위해 어느 쪽이든 좋다는 식으로 FTA체결에 바짝 고삐를 죄고 있습니다.

중국은 FTA체결에서 문제될 것은 제쳐놓고 우선 서로 입에 맞는 것부터 하자고 할 정도로 바쁩니다.

일본은요?

FTA에 관한한 우리에게 완패한 일본은 수출경쟁국인 한국이 미국, EU와 FTA를 발효하면서 주요선진국에서 자동차,전자제품등 공산품이 가격경쟁력을 잃고 있는데다 한국과 중국이 양자간 FTA체결을 위한 협상을 시작하면서 위기감을 느끼고 있습니다.

이런 일본의 초조함으로 사실 일본의 농산물은 우리나라보다 더 폐쇄적이고 가격경쟁력이 없음에도 불구하고 “일단 앉고 보자”는 식으로 FTA에 관한한 후진국입니다.

이렇게 첫 테이프를 끊은 FTA 협상은 올해 3국을 돌며 총 4번을 진행합니다.

다른 하나는 브릭스 (중국+인도+브라질+남아프리공화국)가 제2의 IMF와 WB(세계개발은행)를 만들려고 합니다.

지난 3월27일 남아공에서 열린 “브릭스 정상회의”에서 미국과 서방(G-7)이 주도하는 국제금융에 질서에 제3 세력인 “브릭스가” 도전장을 던졌습니다.

그동안 세계금융기구는 유럽인이 수장을 맡고 있는 IMF가 통화와 환율관리를, 미국 백인이 수장을 맡은 WB(세계개발은행)는 후진국 개발비용을 빌려주는 일을 하면서 이 두기구가 세계금융을 쥐락펴락 하고 있습니다.

참고로 미국이 맡고 있는 WB의 의장직은 전통적으로 백인이면서 미 재무부 장관이나 중앙은행총재 출신이 관례인데 작년에는 5살에 미국으로 이민간 한국인 “김 용” 타트머스대 총장이 의장에 취임한 것은 우리나라의 큰 자랑거리라 볼 수 있습니다.

중국의 외환보유액3조5천억 달러와 브릭스 나머지 국가들의 달러를 합치면 미국과 독일, 일본 등 서방 G-7이 가진 외환 액보다 2배나 많으면서도 국제금융시장에 제대로 대접도 못 받으며 서방세계에 집중된 “세계경제권력”을 가져올 때가 되었다고 본겁니다.

이에 중국이 410억 달러를 내고 러시아, 인도, 브라질이 각180억 달러 남아공이 50달러를 내서 총 1,000억 달러로 브릭스판 IMF를 만들기로 합의했습니다.

이것은 브릭스 국가 중 외환위기가 오면 IMF에 손 벌리지 않고 자기네 “종자돈”으로 해결하고 비 브릭스 국가라도 돈이 필요한 나라에겐 자기네들이 IMF보다는 훨씬 좋은 조건으로 빌려주겠다고 합니다.

이번 브릭스판 IMF설립에는 “키프로스사태”에서 크게 당한 러시아가 앞장서고 중국이 돈을 대면서 급물살을 탔고 “브릭스판 개발은행”은 아프리카와 저개발국가에 “돈 힘”으로 세력을 확장하는 중국이 앞장서서 각 나라가 100억씩 “종자돈 500억불“로 출발하려다 중국의 독주를 염려한 인도와 러시아가 틀면서 이 건은 내년으로 넘어갔습니다.

중국은 브릭스의 勢(세)를 불리기 위해 이번에 아프리카 19개 나라를 초청했고 아프리카의 “대장”이고 중동의 “맹주”인 이집트를 넣자 하고 이집트 역시 자기위치를 확실히 하기위해 가입하겠다고 합니다.

이렇게 세계는 경제와 돈의 힘으로 정치를 엮는 “파워게임”을 하고 있고 우리나라도 늘 기회와 위협이 상존하는 국제사회에서 치열한 싸움을 펼치고 있습니다.

저의 다음 글은 4.1부동산 대책에 대한 시장반응을 담아 4월중 순경에 찾아뵈오며 가정과 직장과 사업장에 늘 행운이 함께 하길 빌며........

4월중순 목동시세와 특선매물은 우리아파트게시판에 올라 있습니다.