부동산 정보포털에서 거래포털로!

햇빛의 강도가 사뭇 다르게 느껴지는 하루하루가 이어지고 있습니다.
날씨가 뜨거워지는 모습과는 다르게 부동산 시장은 요지부동 상태가 이어지고 있는 모습이며 6월에 들어 5월의 약보합세장을 그대로 이어받는 모습입니다.

5월의 경우 약 11건 정도의 거래량으로 마감된 모습입니다. 거래가격 측면에서 살펴보면 5월 초순에 비해 5월말의 거래 가격 및 호가는 2-3천만원 정도 하향된 모습이 나타났고

새로운 6월에 접어들면서도 그러한 호가 움직임을 그대로 이어받은 모습입니다.전반적인 호가 동향만으로 살펴보면 지난 4.1 부동산 종합대책 효과에 따른 호가 상승분을 고스란히 반납한 모습이며 오히려 그 발표 시점보다도 소폭 하향된 수준을 형성하고 있는 모습입니다.



거래가 다소 주춤하고 전반적인 호가가 약세 모습을 면치 못하는 모습에 일부 평형에서 신규 저가 매물들이 출시되는 모습이 나타나며 전반적인 매물량은 다소 증가되는 모습도 나타나는 등 약세 시장에서 나타나는 전반적인 모습도 동반되어 나타나고 있는 상황으로 파악됩니다.

실제 시장 상황을 살펴볼 때 저가 매물량이 상당히 중요한데 매물들중에서 저가 매물량이 증가할 경우 추가적인 가격 상승을 점칠 수 있는데 현재 시장 상황은 아직 매물량의 무담에 따른 추가적인 가격 하락을 견인 할 정도의 매물 부담은 없는 상황으로 파악될 정도로 급매성 매물들의 경우 일부 평형에 극소수 나타나고 있는 상황입니다.

그러나 당분간 거래 형태는 급매물중에서도 급매물만이 거래가 이어지는 모습이 예상되며 대기 매수자들의 경우 현재 시장 상황이 매수자 우위 시장 상황임을 이용하여 가격 끌어내리기 시도가 치열하게 나타날 것으로 예상됩니다.

6월 시장 상황의 주요 이슈는 취득세 감면 연장여부로 판단됩니다.
그러나 설사 연장된다 하더라도 부동산 가격 자체에는 크게 영향을 주지 않을 것으로 예상됩니다. 연장된다면 어짜피 감면을 받을 수 있기에 저가 매물을 잡는 기회를 찾아 매수자들이 시간적 여유를 두고 움직일 것으로 보이고 

연장되지 않더라도 또한 가격 자체에는 크게 영향을 없을 것으로 보이는데 가격이 상승중인 시장 상황이라면 매매시 가격 조정이 어려워 1% 취득세 감면이라도 혜택을 얻기위해 매수자들이 움직이겠지만 이미 가격이 하락세를 유지함에 따라 취득세 감면보다는 가격 조정을 통한 매수에 더욱 중점을 두고 움직일 것으로 보여 취득세 1% 감면을 통해서는 시장 흐름을 바꾸어 놓기엔 역부족으로 판단됩니다.

부동산 시장의 경우 년초부터 재건축 단지들을 중심으로 가격이 상승했는데 그 상승요인으론 개별단지의 재건축 사업 진행의 호재와 새정부의 기대감이 작용되어 재건축 단지중심으로 선반영된 것으로 파악됩니다.

둔촌주공의 경우에도 년초에 2+3종 상향 호재에 따른 사업진행의 순조로움 그리고 새정부의 부동산 활성화 대책에 대한 기대감이 합세하여 가격 상승을 견인 했는데 막상 정부의 대책이 발표되어 확정되자 가격이 약세장으로 변화되기 시작한 상황을 고려할 때 2-4월까지의 가격 상승이 그 영향을 미리 반영되어 움직임 것으로 파악 됩니다.

결국 4.1 부동산 대책이 실질적으로 시장에 미치는 영향은 12월말 계약분까지 적용되기에 추석이후 부동산 시장을 통해 그 혜택을 노리고자 하는 매수 움직임이 구체적으로 나타날 것으로 예상됩니다.

또한 이번 6월 시장의 경우 상당한 진통이 예상되는 한달이 될 것으로 보입니다.
가격을 지지선을 유지하려는 매도자들의 움직임과 막바지 취득세 감면과 그리고 저가 매물를 매수하는 전략으로 움직이는 매수자들의 치열한 가격 줄다리가 이어지며 6월 거래 시장도 저가 매물 유무에 따라 최소한 지난 5월 거래량 수준에는 근접한 모습이 예상되며 거래가격은 5월말 거래가격보다 소폭 하향 조정된 모습이 예상됩니다.

이 시기에 있어서 매도자들의 의사 결정은 신속해야 할 것입니다. 매도할 것인지 아님 보류할 지 분명한 의사 결정하에 매도하고자 한다면 신속하게 매도할 수 있는 방법을 단골중개업소와의 긴밀한 협의로 찾아야 할 것입입니다.

매수자들의 경우 대체적인 의사는 좀더 지켜보기 전략을 가지는 것이 현재와 같은 시장에서 거의 일관되게 나타나는 모습입니다. 그러나 항상 강조하듯이 모두가 시장을 관망할 때 투자처를 탐색하는 역발상 투자 전략을 가지는 지혜가 필요하며 준비된 대기 매수자들의 경우 취득세 감면과 급매물중에 급매물을 찾아 우량 매물을 선점하는 전략도 나쁘지 않다는 의견입니다.

즉, 매수자들의 선택 방법은 6월중 급매물중에 급매물을 찾아 취득세 감면을 받는 2마리 토끼를 잡는 전략과 취득세 감면을 포기하되 7-8월 비수기를 이용하여 취득세 포기분 이상의 가격이 하향 조정된 매물을 잡는 방법입니다.

어느쪽이 좋은지 확실하게 어느 한쪽에 무게를 실어주기는 어려운 상황이지만 모두가 매수 시기를 미룬다는 말은 매수시기가 오면 모두가 매수에 나선다는 말이기도 하기에 추가적인 가격 하락이 부담된다면 미리 가격 하락 예상분 만큼 가격 조정을 하여 매수하고 취득세도 감면 받는 선점매수 방법도 추천 합니다. 

그러나 7-8월도 무조건 가격이 하락한다고 주장하기도 어려운 상황인데 현재 둔촌주공의 경우 정비계획 결정고시 이후 건축심의를 위한 사업진행이 순조롭게 진행되고 있습니다.

둔촌주공의 경우에도 가락시영과 같이 공공건축가 제도를 적용받게 되어 있는데 서울시에서 이미 둔촌주공 재건축 담당 공공건축가 3인을 선정하였고 조합과 삼우설계사업단과 함께 협의를 진행하고 있는데 그 소요기간은 약 3개월정도로 예상되어 3개월후 서울시 건축위원회 상정도 예상되는 관계로 가을 초입부터 둔촌주공의 경우 건축심의와 관련한 호재가 시장을 지지하는 큰 힘이 될 것으로 보이기에 매수자들의 경우 한발 앞선 움직임을 먼저 추천하는 상황이며 7-8월이라고 큰 폭의 가격 상승 기대도 어렵지만 큰 폭의 가격 하락을 점치는 것도 상당히 어려울 것으로 예상됩니다.

따라서 둔촌주공의 6월 시세는 5월 시세보다는 소폭 약세로 이어지는 모습이나 지속적인 가격 하락보다는 일정 수준 하향조정된 수준에서 지지선이 형성되는 모습이 예상됩니다. 

7-8월에도 저가 매물을 기다리는 모습이 매수자들의 일관된 모습이겠지만 6월을 넘긴 매도자들의 경우에도 7-8월에 급매로 매도하기 보다는 추석이후 시기를 겨냥할 것으로 보여
7-8월의 시장은 거래가 다소 주춤한다 하더라도 저가 매물도 없는 상황으로 6월달 수준에서 횡보하는 모습이 예상됩니다.

다만, 통상 취득세 감면 일몰 직전에 취득세 감면을 노리고 일부 급매물을 대상으로 가격을 크게 조정하며 잔금 시간을 초단기 조건으로 매수하는 모습이 나타나곤 했는데 이번 6월 시장도 그러한 예외적인 사항을 몇 건을 제외하면 기대 이상으로 가격 하락은 크치 않을 것으로 보이고 당분간 박스권이 형성되며 박스권 안에서의 하한가 형성은 어느정도 불가피해 보입니다.

단기적인 가격 상승에 따른 시장 적응 과정으로 이해되며 분명 기회와 위기가 공존하는 모습입니다.

◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.(2013년 6월 3일 기준)


1단지 16평 5억5천. 18평 5억9천. 22평 7억. 25평[지분29.83평] 7억4천.

2단지 16평 5억5천. 22평 6억8천. 25평[지분29.30평] 7억2천.

3단지 23평 5억5천. 31평 6억6천. 34평[지분29.30평] 7억4천5백.

4단지 23평 5억5천. 31평 6억7천. 34평[지분28.66평] 7억2천. 34평[29.83평] 7억5천.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
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