부동산 정보포털에서 거래포털로!

닫혀진 부동산 셔터문 언제쯤 열릴까?

정부의 2.26, 3.5 전월세과세 및 보완책은 봄바람이 불던 주택시장을 단기간에 겨울로 되돌려놓기에 충분한 깜짝 정책이었다. 전혀 쌩뚱맞은 뜻밖의 정책에 주택시장은 다시 얼어붙었고, 특히 다주택자들은 거의 멘붕상태에 빠져있는 상황이다.

다주택자들에 대한 규제를 풀어 정부와 시장이 의도하던대로 주택시장이 살아나고 있는 찰나에 갑자기 다주택자들을 압박하는 정책을 쓰니 시장에서 받아들이는 충격이 더욱 컸고 정부의 시그널이 과연 무엇인지에 대해서조차 시장 참여자들은 속뜻을 알기 어렵다고들 얘기한다.

필자에게 상담을 의뢰하는 다양한 고객들중 임대인(집주인 및 2주택이상 다주택자들)들은 물론 정부정책의 수혜자라고 할수 있는 임차인들조차도 이번 정책에 대해 헷갈리고, 임대인은 공포감까지 든다고 하소연 하는경우가 대부분이다.

특히나 2주택이상 다주택자들중 연간 월세소득이 2천만원이 넘어가는 분들의 경우에는 주택을 처분하거나 보증금을 올리고 월세를 낮추거나 둘중 하나를 선택하려는 분들이 대부분이다. 전세시대도 아니고 그렇다고 월세시대도 아닌 어정쩡한 반전세시대를 정부가 유도하는 기묘한 상황이 되고 있는것이다.

아울러 정부에서 다주택자들에게 권장하는 준공공임대 등록을 고려하는분들은 극소수다. 정부에서 제시하는 세제혜택(재산세,양도세등)이 있기는 하지만, 최초 보증금을 시세보다 20%정도 낮은수준으로 맞춰야 하는데다 장기간(10년)에 걸쳐 전월세를 사실상 물가상승률수준에 불과한 금액정도밖에 안되는 연5%이내로만 인상하여야 하는 제약 때문에 자칫 장기간 돈이 묶이고, 작은 세금혜택을 노리다 큰 리스크만 장기간에 걸쳐 안고간다는 불안감에 준공공임대등록에 대한 고려는 거의 하지 않고 있고 실제 시장에서도 준공공임대등록 실적은 극히 미미한 상황이다.

더구나 10년이라는 엄청난 기간동안 하루가 멀다하고 바뀌는 정책 환경속에서 나중에 무슨일이 발생할지도 모르고 주택시장 변동 리스크도 매우 큰데 준공공임대 의무기간(10년)을 채우지 못하면 그동안 받은 작은 세제혜택을 다시 추징당하는 상황에서 누가 선뜻 준공공임대주택에 관심을 갖겠는가?

준공공임대주택은 정부가 해야할 공공임대주택 공급을 정부가 힘에 부치니 다주택자들에게 약간의 당근책을 제시하여 정부대신 공공임대주택을 공급하는 역할을 떠맡으라는것과 다를바 없는데, 당근책에 비해 채찍질(리스크)이 훨씬 크기 때문에 다주택자들이 외면할수밖에 없는 한계를 지닌 정책이다.

전세가격이 급등하는 상황에서 재계약을 하면 수천만원에서 억대의 전세인상분이 생기는데, 굳이 준공공임대주택으로 등록한후 최초보증금부터 시장가격보다 20%정도 싸게 받고 10년간 연 5%를 초과하여 인상하지 못하면서 동시에 10년간의 시장변동 리스크까지 떠안고 중도에 포기하면 그동안 받은(미미한)세제혜택을 추징당하는데 어떤 다주택자가 이런 정책에 호응하고 준공공임대주택으로 선뜻 등록할수 있겠는가?

차라리 전세금을 시장가격으로만 받고 재계약시 전세가격 상승분만 받아도 정부에서 주는 당근책보다 훨씬 이익이라고 생각하는 상황에서 준공공임대주택은 실효성이 극히 적은 고육책에 불과할수밖에 없는것이다.

이렇듯 정부 전월세과세 정책 발표이후 다주택자들은 주택을 팔기도, 준공공임대주택등록이나 주택임대사업자등록을 선뜻 하기도 내키지 않은 상태에서 갈팡질팡하면서 주택처분이나 월세를 낮추고 전세보증금을 올리는 방안을 놓고 이러지도 저러지도 못하고 불안감에 주택을 처분할 생각까지 하는분들이 상당수다. 이런 혼란스런 상황에서 주택거래가 정상화되거나 활성화될리는 만무하고 이에따른 거래절벽우려가 현실화되는것은 어쩌면 당연하다고 볼수 있다. 닫혀진 부동산 셔터문이 쉽사리 열리기가 만만치 않는 기막힌 엇박자 정책(전월세과세정책)이 나온것이다.

그나마 국회에서 수정보완이 이뤄질 가능성이 남았다는것이 다행스런 정도이다. 6월 국회에서 정부의 전월세과세정책이 기존안에서 상당부분 수정보완이 되지 않고 통과된다면 주택시장은 그야말로 봄맞은 개구리가 밖으로 튀어나와 몸을 풀면서 한창 놀다가 때아닌 영하권 기온의 눈폭풍을 맞고 다시 땅속으로 들어가 동면하는 모양새가 될것으로 예상된다. 자칫 거래절벽 현상이 1년이상 이어질수도 있다. 정부의 정책수정과 보완이 시급한 이유다.

정부가 나서서 엇박자 정책을 철회하는것이 그나마 최선이지만 그게 불가능하다면 최소한 국회통과때 상당폭의 전월세과세정책 수정보완을 통해 시장충격을 줄이고 주택시장회복세에도 찬물은 끼얹지 않는 선에서 정책이 수정되어야 닫혀진 부동산 셔터문이 다시 올라갈수 있을것이다.

-김부성,부동산富테크연구소대표
-네이버카페: <김부성의 부동산스터디>