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정부가 전셋값 폭등으로 고통받고 있는 서민들의 주거비 부담을 낮춰주기 위해서 대책을 내놨다. 물론 하반기 가을시장에 바로 영향을 주진 못할 것으로 보인다. 하지만 장기적으로는 실수요자들에게 충분히 매력있는 정책들이 많아 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. 8.27대책에 대해 부동산뱅크가 알아봤다.

◆ 전세수요의 매매전환 유도정책

(1) 취득세율 인하

취득세율은 ▲현행 9억 원 이하 1주택자 2% ▲9억 원 초과 혹은 다주택자 4%에서 ▲6억 원이하 1% ▲ 6~9억 원 2% ▲9억 원 초과 3%로 인하로 낮췄다. 또 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지해, 주택보유수에 관계없이 취득세를 낮췄다.

(2) 국민주택기금 지원 확대

▲ 대출대상에 주거용 오피스텔을 포함 ▲ 소득요건은 현행 부부합산 4,500만 → 6,000만 원으로 확대 ▲대상주택 가액기준도 현행 3억→ 6억 원 이하 ▲대출한도도 가구당 1억 원 → 2억 원으로 확대했다. ▲ 적용 금리도 현행 4% → 2.8～3.6%(소득ㆍ만기별로 차등화)로 낮췄다.

▲ 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건도 현재 무주택자가 기준시가 3억 원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억 원(시가 5~6억 원 상당) 이하로 상향.

(3) 수익공유형, 손익공유형 등 저금리 대출지원을 통한 내집마련 수요 지원.

주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 제도가 만들어 진다.

정부가 내놓은 대출상품으로 수익공유형, 손익공유형 2가지 유형이 있다. 생애최초 주택 구입자를 대상으로 '13년 중 3,000가구를 시범사업(수도권, 지방광역시)으로 추진할 계획이다.

① 수익공유형 모기지

주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각 시(또는 만기 시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다.

* (지원금리) 연 1.5%, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)(지원한도) 최대 2억 원, 주택가격의 70%이내로 지원한다. 원리금 균등 분활 상환이라는 점이 부담이 높을 수 있다.

② 손익공유형 모기지(Equity Loan)

주택기금이 집값의 최대 40%까지 지원하며, 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

* 지원금리는 입주 후 5년 동안 1%, 6년 차부터 2%, (만기) 20년 만기 일시상환(지원한도)한다. 대출은 최대 2억 원, 주택가격의 40% 이내(손익귀속) 주택 매각(또는 만기)시 매각 시 발생한 시세차익이나 떨어진 집값은 대출지원 비율에 따라 공유한다.

원리금 상환이 없어, 금융부담이 더욱 줄어들어 내집마련을 준비하는 세입자들에게 좋은 정책으로 보인다. 다만, 지원한도가 집값의 40%밖에 되지 않는 것이 단점으로 보인다.

(4) 모기지보험 확대

현재 모기지보험 가입 시 LTV 최대 85%까지 대출이 가능하다. 이런 모기지 보험 가입대상을 현행 무주택자∙1가구1주택자에서 다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)할 계획이다.

(5) 임대아파트 공급 확대

① 단기적 공급확대 방안

▲ 기존주택 매입•전세임대를 하반기에 집중 공급 한다. 오는 9~12월 중 총 2만3,000호, 수도권 1만 3,000호 목표로 하고, LH가 보유 중인 ‘준공 후 미분양주택’ 2,000호를 9월부터 임대주택으로 활용한다. 전세전환 가능물량 도 연내 1,300호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2,000호 확보한 상태다.

▲ 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1~2개월 (조기입주 물량 1만 6,000호) 앞당겨 공급

② 중장기 공급확대 방안

▲ 연 11만호의 공공임대주택을 지속 공급. 도심 내 소형 임대수요 충족을 위한「행복주택」건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진할 계획이다.

▲ 지구별 여건 등을 감안하여 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환할 계획으로, 2013년 2,500호 등 '13~14년 간 총 8,100호를 임대주택으로 공급할 계획이다.

③ 민간 임대주택 공급 확대

▲ 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하한다. 현재 연5%→2.7~3%으로 낮추고, ▲대출한도 6,000만 원을 최대 1억 5,000만 원으로 확대한다. ▲매입대상 주택도 확대미분양에 한정하지 않고, 미분양 및 기존주택을 모두 포함할 계획이다.

▲ 매입임대사업자가 5년 이상 임대 시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용해 매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%로 적용비율을 늘린다.

▲ 일정 요건 충족 시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20%를 감면할 계획이다. 자격조건으로는 기준시가 3억 원 이하의 신축 또는 매입주택(전용 85㎡이하의 국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔 포함)을 3가구 이상, 5년 이상 임대 한 사업자가 해당된다.

(6) 서민, 중산층 전∙월세부담 완화

① 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 ▲현행 50% → 60%로, ▲ 소득공제한도는 현행 연 300만원→ 500만원으로 확대된다.

② 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델을 구축하고, 내년 중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행된다.

③ 저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화된다. ▲수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억 원에서 1억 2,000만 원까지, ▲ 대출한도는 5,600만 원에서 8,400만 원까지 늘어난다.
(7) 임차인 보호법 강화

임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 마련했다.

① 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액을 확대한다. 9월 중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이다. 이 정책이 시행될 경우 서울은 임대보증금 7,500만 원까지 우선변제금 2,500만 원을 보호해주던 것이 임대보증금 9,000만～1억 원까지 우선변제금 3,000만에서 3,400만 원까지 확대하게 된다.

② 계약 종료 후 임차보증금 미반환 시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고, 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)할 계획이다.

부동산뱅크 장재현 팀장

대책자료 다운로드☞ http://bit.ly/1fklzjx