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(개포 대진칼럼) 세계 최고의 아이큐를 가진 한국인과 재건축! 

1960년대 까지 세계에서 가장 우수한 두뇌를 가진 민족으로 유태인을 손꼽았습니다. 그 이유는 세계 서양사에 동양이 제대로 등장하기 이전이었기 때문이었을 겁니다.
유태인이 서양사에 등장해서 활동하며 유럽의 재계를 장악한 로스차일드 가문이나 세계 다이아몬드 시장의 90%를 100년 동안 장악한 오펜하이머 가문이 바로 대표적 사례라 하겠습니다. 

그런데 일본에 이어 대한민국과 중국의 경제발전이 가속화 되면서 평균적인 두뇌를 평가해본 결과 유태민족이 훨씬 뒤쳐진다는 사실이 밝혀졌습니다.
스위스 쮜리히 대학이 국민소득과 성장에 대한 민족 아이큐의 연관관계를 조사한 리포트에 의하면 세계 최고의 아이큐는 한국, 일본, 대만, 싱가포르, 독일, 네덜란드, 오스트리아, 이태리 순으로 이어졌다는 것입니다. 

아이큐와는 관계없다고 할지는 모르나 우리들 기억 속에 남아 있는 LA 흑인 폭동있었는데 그 LA 흑인 폭동 이전에 미국 LA 법정에서 약 10여년전에 LA의 한인타운의 한국인들을 대상으로 진행된 재판이 있었습니다.

원고는 유태인들이었는데, 유럽 등지에서 생선유통, 식료품 유통에 많이 진출했던 유태인들은 LA에 진출한 한국인들 때문에 도저히 사업을 할 수 없어서 한국인들을 대상으로 열린 공정거래법 위반이라는 재판이었습니다. 

재판 요지는 이렇습니다.
새벽 5시에 싱싱한 생선과 채소를 구입하고자 도매시장에 가면 한국인들은 새벽 4시에 나와 있었고, 유태인들이 새벽 4시에 나오자 한국인들은 새벽 3시에 나와 줄을 섰다는 겁니다.

그러자 유태인들도 새벽 3시에 나오자 한국인들은 그 전날 담요를 들고 나와서 미리 죽치고 앉아 버리자 이에 질려버린 유태인들은 한국인을 “노란 원숭이”라 폄하하며 한국인들 때문에 도저히 사업을 할 수 없다며 공정거래법 위반으로 미국 지방법원에 소송을 제기했으나 패소하고 말았습니다.

지금까지 미국이 민주주의의 기본이다. 라는 말은 공정한 사법부로 기인해서 버티고 있다는 말이 잘못된 말은 아닌 듯싶습니다. 

사실 위와 같이 성실성, 근면성만 가지고 아이큐가 높다고 말 할 수는 없지만 세계에서 평균 아이큐가 한국인이 높다는 이유로 5가지를 손꼽고 있는데 한글의 우수성과 높은 교육열과 인구밀도, 그리고 대한민국의 지세, 한국의 전통문화, 역사와 오랜 전통이 그 이유라 합니다. 

하나 더 예를 든다면 미국 슈퍼마켓에 가서 미국인 점원이 계산을 하고 있으면 미국인들은 돌아간다고 합니다, 왜냐하면 거스름 돈 계산하는데 하세월이기 때문인데 한국인이 운영하는 슈퍼마켓에 가면 줄서있는 사람이 없다고 합니다.

장사가 안 되서가 아니라 손님은 더 많지만 줄을 설 필요가 없기 때문이라는데 한국인은 돈을 내면 거스름돈 계산이 순식간에 끝나기 때문이라고 하네요. 

우리나라 은행에 가면 은행원이 돈 세는 것을 보면 보편적으로 그렇구나 하겠지만 외국인이 대한민국에 처음 방문해서 은행에 가서 은행원이 돈세는 모습을 보면서 일종의 마술이나 예술로 보게 된다고 합니다.자기네 나라나 유럽 어디에서도 그렇게 귀신 같이 돈 계산하며 돈 세는 모습을 본적이 없다고 하네요. 

이제 서론은 각설하고 본론으로 들어가 볼까요.

재건축에 투자를 하면 가장 큰 수익을 올릴 수 있다고 말들 합니다.
그러나 분명한건 모든 사람들이 어떤 과정을 거치면서 재건축이 진행되는지 모르고, 또 어느 시점에서 투자를 해야 높은 수익이 발생하는지 모르면서 “친구 따라 강남 간다.” 라고나 할까요, 남이 하니까 나도 한다는 식으로 투자를 합니다. 

재건축 사업의 과정에서 투자를 할 수 있는 기회와 때가 있는데 그 기회와 때를 세계에서 가장 아이큐가 높다는 우리 한국인이 재건축에 대한 투자의 기회와 때를 놓칠 리 만무겠지만 그래도 돌다리도 두드려 보고 건너라는 말처럼 오늘은 재건축에 대한 기회와 때를 외람되게 말씀드려 볼 까 합니다. 

재건축 사업 과정은 대략 9단계로 정리할 수 있습니다.

기본계획수립, 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 설립, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획 및 이주, 착공 및 분양, 입주 및 청산 순서라 할 수 있는데, 부동산 경기가 활황 일 때는 조합설립만 하여도 가격이 급등했지만 요즘은 사업시행인가가 떨어질 전,후가 1차 투자 시기라 할 수 있겠습니다. 

그 후 다시 반등할 수 있는 기회는 관리처분을 받고 이주가 시작될 때가 2차 투자 시기라 하겠으며, 가장 큰 폭으로 가격이 오를 때가 입주 시점인데 이때가 투자 수익을 극대화 시킬 수 있는 가장 좋은 기회와 때라 하겠습니다. 

물론 사람마다 투자시기를 달리 보는 사람들도 있을 겁니다. 그러나 보편적으로 재건축 부동산 거래를 하면서 습득한 지혜라고나 할까요. 재건축 사업의 과정 중 핵심 사안이 통과 될 때마다 투자 수익을 남기는 수많은 투자자들을 보게 된 산경험이라 하겠습니다. 

속설로 이런 말이 있습니다. 재건축 한 채로 두 채를 만들 수 있다는 말도 있었습니다만 그런 말들은 호랑이 담배 피우던 시절에나 가능했던 말들이었고 요즘 같은 시절엔 다른 투자처보다 수익성이 가장 높다. 라는 말이 옳은 말이 아닌가 싶습니다. 

재건축 투자에서 투자자가 주의할 몇 가지가 있는데, 그 중 가장 중요한 때가 관리처분계획 승인일 때라 할 수 있습니다.

관리처분계획이란 조합원이 출자한 재산권의 평가방법입니다.
새로 건축된 건축물 및 대지 지분을 어떻게 분배하고, 취득 할 건축물 및 대지지분을 어떻게 나눌 것인지 등의 내용을 담고 있는 게 관리 처분 계획인데. 재건축 사업완료 후 부담해야 할 분담금 및 완료후 정산 받을 금액은 어떻게 처분할지도 담겨있습니다. 

이 때 토지 등 소유자가 분양 신청을 했거나 철회할 경우 해당 토지 및 건축물을 현금으로 청산해야 하는데. 이 금액은 사업시행자와 소유자가 협의해 결정합니다. 평가하는 기준은 시장·군수가 추천하는 감정평가업자가 평가한 금액을 기준으로 삼는다고 합니다. 

그리고 조합이 해산하고 채무 및 잔여재산이 있을 경우 조합원에게 기존 구분소유권에 비례해 배분해 처리할 수 있도록 하는데 이 때 재건축 사업 시행으로 발생한 초과이익금이 커지거나 적어질 때 시행사와 재건축 조합 사이에 갈등이 일어나는 경우가 많습니다.

이익금 배분에 대한 계약 조건이 명확하더라도 예상보다 이익금이 커질 경우 또는 이익금이 적을 경우 당초 계약 비율을 바꾸려는 소송이 발생하기도 할 때라 하겠습니다. 

개포 재건축, 오늘의 현장보고! 

2·26 임대차시장 선진화방안인 임대과세로 하여금 개포 재건축 시장은 급매물이 등장하면서 가격하락을 부채질하고 있으며 더불어 매수세가 실종되고 거래절벽이 지속되고 있습니다.

그러나 개포지구 재건축아파트 전체가 이런 현상을 보이는 게 아니고 가만 그 속내를 들여다보면 임대과세도 문제지만 재건축사업 진행과도 연관성이 있어 보인다 하겠습니다.

부동산114에 따르면 지난달 서울에서 가장 높은 수익률을 기록한 단지는 강남구 개포동 주공2단지 25㎡이라고 하는데 무려 이 단지의 수익률은 9.0%로, 서울은 물론이고 신도시와 수도권에서도 가장 높은 수익률을 기록했다는 소식이 전해지고 있습니다. 

바로 사업시행인가 신청 단계에 접어들었다는 호재로 급등한 것으로 보이는데, 주공2단지 25㎡(7.5평)뿐만 아니라 전 ㎡(평형)이 모두 상승세를 보이다가 근래 들어 보합장세를 유지하고 있으며 주공2단지 뿐만 아니라 주공3단지, 개포시영 또한 이 그룹에 포함 되여 재건축 투자 수익은 재건축 사업 진척에 따라 투자 수익에 영향을 미치고 있다고 하겠습니다. 

재건축에 대한 투자는 시기와 때가 있다고 말씀드렸습니다만 바로 이와 같이 재건축 사업에 핵심 되는 안건이 통과될 전,후로 상승기를 맞게 됩니다.
“사촌이 땅을 사면 배 아프다.”라는 속담처럼 남이 높은 투자수익을 남기자 뒤늦게 이를 배 아파하는 사람들이 상담을 요청하곤 합니다.
언제, 어떻게 재건축 투자를 해야 좋을지 말입니다. 

재건축 투자! 숲만 보지 마십시오.

숲 위로 무성한 나무를 볼 줄 아는 사람만이 투자의 고수라 할 수 있습니다. 재건축 투자를 생각하면서 이 핑계, 저 핑계는 이유와 조건을 만든다면 자신이 재건축에 투자하겠다는 신념과 의지가 없다고 봐야 될 것입니다. 

가격이 하락 할 때, 매수자 우의로 시장이 전환 될 때, 그리고 악재가 난무 할 때가 곧 투자의 기회며 때가 왔다고 생각하셔야 하며 투자의 기본은 바로 오늘 내가 어떻게 생각하고 행하느냐에 딸려있습니다. 

“춘래불사춘 (春來不似春)”이라 말하여도 봄은 오고 있습니다.
“오늘이 끝이 아니라 내일이 시작이다!”라는 말을 믿으십시오! 

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