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(개포 대진칼럼) 1 : 29 : 300의 법칙. 

미국의 보험회사 직원인 하인리히라는 사람은 보험금 지급을 위한 조사과정에서 산업재해가 발생하면 중상자가 1명 나오면 그 전에 같은 원인으로 발생한 경상자가 29명, 같은 원인으로 부상당할 뻔 했던 잠재적 부상자가 300명 있었다는 사실을 알아냈습니다. 

이런 근거에 의하여 1:29:300의 법칙, 즉 하인리히의 법칙이라는 말이 생겨났습니다. 이 법칙에 의한다면 큰 재해와 작은 재해, 그리고 사소한 사고의 발생비율이 1:29:300이라는 것입니다.

다시 말하자면 큰 사고가 일어나기 전 일정 기간 동안 여러 번의 경고성 징후와 전조들이 있다는 사실을 입증한 것이라 하겠습니다. 

하인리히 법칙으로 부동산 투자에 대한 분석을 해 본다면 어떨까요?

수도권 집값이 하락세 대반전한 결정적인 계기는 2009년 9월 DTI 규제가 수도권으로 확대되면서 제2금융권까지 포함 시켜 수요측면에서 수도권 주택시장을 침체시켰고, 대규모 보금자리 주택 물량이 공급이라는 공급측면에서 수요와 공급, 모두 집값을 하락하게 만든 양수겹장의 외통수를 만나게 된 것입니다. 

어디 그 뿐입니까?
요즘 국가적 문제가 되고 있는 저축은행 사태만 보더라도 전조 증상은 충분히 나타났는데 그 중 가장 대표적인 것이 프로젝트 파이낸싱이라는 이름의 대규모 불확실성 대출이라 하겠습니다.
사실 이러한 PF에 대한 우려는 저축은행 사태 발생 이전에도 각종 경제 분석과 언론 지상을 통해 이미 충분히 경고 됐던 내용입니다. 

이 뿐만 아닙니다.
나랏빚 500조원 시대, 국가 채무 이자비용만 1년에 20조원을 돌파, 사상 최고치! 국민 1인당 나라빚에 따른 이자로 1년에 40만4,000원씩 부담해야 한다는 소식에 이어 우리나라 30대 그룹도 빚이 600조에 육박했다는 소식이 전해지고 있습니다.

특히 30대 그룹 절반가량이 5년 전보다 부채비율이 증가하고 채무상환 능력이 떨어져 향후 유동성 위기가 확대될 수 있다는 우려가 높아지고 있습니다.
이와 같이 부동산 하락에 따른 몇 가지 전조 증상들과 수차례 예후 증상들을 관찰할 수 있었을 겁니다. 

그러나 반대로 성공투자 역시 29가지 긍정적 전조증상들이 나타날 것입니다. 그리고 그러한 전조 증상이 발생하기 전에 300번의 기분 좋은 예후들이 관찰 될 것입니다. 

올바른 투자, 성공적인 투자는 분명 어렵습니다.

그리고 그 과정이 옳았다 하더라도 그 결과가 도출되기 까지는 통상적으로 장기간이라는 시간이 필요할 것입니다. 그리고 내가 내 스스로 판단해서 가장 올바른 선택의 투자를 하였다고 판단하더라도 그 투자의 존속기간에는 다양한 전조증상들과 예후들이 관찰 될 것입니다. 

때문에 투자의 존속기간이 남은 한, 그 동안에도 투자방법에 대한 고찰과 그 주변 요소에 대한 물음표는 항상 가지고 있어야 합니다. 그래야 혹시라도 있을 미연의 사고도 방지 할 수 있고 또 그 투자가 성공리 끝난다 하더라도 그 다음번 투자는 더 세밀하게 그리고 보다 더 성공적으로 할 수 있기 때문입니다. 

(오마르 워싱턴) “나는 배웠다,” 라는 시 구절에 이런 말이 있습니다. 

신뢰를 쌓는데 는 여러 해가 걸려도,
무너지는 것은 순식간이라는 것을 배웠다, 

인생은 무엇을 손에 쥐고 있는가에 달린 것이 아니라
믿을 만한 사람이 누구인가에 달려 있음을 나는 배웠다. 

다른 사람의 최대치에 나 자신을 비교하기 보다는
내 자신의 최대치에 나를 비교해야 한다는 것을 나는 배웠다. 

그리고 또 나는 배웠다.
인생은 무슨 사건이 일어났는가에 달린 것이 아니라,
일어난 사건에 어떻게 대처하느냐에 달려 있다는 것을 - - - - 

개포 재건축, 오늘의 현장보고!

오늘은 부동산 현안에 대한 여러 가지 정황보다는 개포지구 개포주공 1단지에 대한 현장보고가 더 중요할 것 같아 바로 현장보고로 들어가겠습니다. 

지난 10월3일 중앙일보 사회면에 “개포1단지 재건축 조합장 철거왕(다원그룹 이금열회장)에게 돈 받은 혐의 체포”라는 타이틀로 기사가 실린 적 있습니다.

기사 내용인즉 철거업체 다원그룹 이금열 회장의 정관계 로비에 대한 검찰의 수사가 서울 주요 지역 재건축 비리 수사로 확대되고 있는데 뇌물을 받은 혐의로 개포주공1단지 조합장을 수사 중이라는 내용이었습니다. 기사는 지난 달 30일 서울 신반포1차 재건축 사업과 관련해 다원그룹으로부터 억대 뇌물을 받은 혐의로 서울시의회 의장을 구속하면서 다원그룹 수사와 관련해 신반포와 개포1단지 및 다른 재개발, 재건축 사업도 수사 대상에 포함돼 있다는 부연의 설명과 함께 게제 되였습니다. 

그러나 기사와는 달리 10월4일 조합장은 조합 홈페이지에 조합원에게 글을 올려 중앙일보 기사는 오보 기사로 정정신청과 더불어 조합장은 정상 근무하고 있다는 소식을 전해 왔습니다.

다음은 조합장이 조합원에게 전한 내용 전문입니다.

“조합원 여러분, 안녕하십니까.
신문에 난 오보 기사를 보시고 많이 놀라셨으리라 생각합니다.
오보기사는 정정 신청하였으며
저는 오늘 조합에 출근해서 정상적인 업무를 보고 있습니다.
건축심의 도서관련 상가와의 협의도 진행중에 있습니다.
모든 조합업무를 빠른 시간내에 진행할 수 있도록 노력하겠습니다.
조합원 모두에게 걱정을 끼쳐드려 대단히 죄송합니다.

                                                          2013년 10월 4일
                                                             조합장 올림.” 

아직까지 정확한 진의는 가려지지 않았지만 이 때문에 며칠간 조합원이나 투자자들의 전화 문의가 빗발 쳤다는 것은 그만큼 사안이 중대했기 때문이 아닐까 생각됩니다. 

현 조합장은 지난 7월 27일 조합장 선거에서 당선돼 불과 2달여 업무를 수행하면서 발생된 사건으로서 이 사건이 사실로 확인되면 또 다시 막대한 비용을 들여 조합장선거를 치러야 되고, 이로 인해 재건축 사업에 제동이 걸리는 게 아닌가 하는 불안감과 이제 반등 기미를 보이는 시장 거래에 악재로 작용될 여지가 있기 때문이었습니다. 

민감한 사안의 여파로 매수문의가 증가하면서 거래량이 소폭 늘어나던 시장이 지난 한 주간 매수문의가 주춤하면서 불안감을 나타낸 매도자의 급매물건이 하나, 둘 선보였습니다.

그러나 악재 뒤엔 호재가 따라 온다는 말이 있습니다.
기사의 논란은 현재 과정에 불과할 뿐 결과는 나오지 않았습니다.
현재의 이런 과정에서 1:29:300의 법칙을 적용해 보는 투자는 어떨까요? 

“그리고 또 나는 배웠다.
인생은 무슨 사건이 일어났는가에 달린 것이 아니라,
일어난 사건에 어떻게 대처하느냐에 달려 있다는 것을 ----” 

지면으로 전달할 수 없는 개포 재건축 정보를 원 하시다면 대진칼럼, 대진공인을 찾아 주십시오. 

개포재건축 전문,
개포 대진부동산 칼럼, 오늘의 현장보고는 또 다시 시작합니다.
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