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 미국의 금리인상과 한국의 집값



목차 1.미국금리 인상의 의미와 전망
      2.2017년 한국경제와 집값 전망



1.미국금리 인상의 의미와 전망


12/15일 미국중앙은행 (F.E.D)은 1년만에 기준금리 0.25%를 인상했습니다.
작년 12월에 8년 만에 기준금리 0.25%를 인상한데 이어 2016년을 보름남기고 또 한 번 금리를 인상함으로서 10년 가까이 유지해오든 저금리시대를 마감할 시동을 걸었습니다.

작년 12월에 0.25% 금리를 올리면서 올해 3회 인상을 예고했지만 브렉시트 를 비롯한 대외환경 악화 와 대통령선거 등 국내 상황으로 올해가 끝나기 전 한번 올림으로써 향후 인상계획을 전하는데 방점을 찍었습니다.

미국 기준금리인상은 한 국가만의 이자율 높임에 관한 문제가 아니고 달러 란 절대적인 힘 즉 기축통화로서의 힘으로 세계에 풀린 달러가 어디로 갈 것인가를 결정하는 핵심요소로 각 국가별 이자율을 결정하는 잣대가 됨으로써 결국 세계금리의 기준이라고 보면 됩니다.

특히 우리나라는 1997년 ‘I. M. F사태’ 라는 뼈저린 고통도 미국이 1994년 2월부터 1995년 2월까지 1년 동안 사전예고도 없이 7차례에 걸쳐 금리를 인상하여 3%이든 기준금리가 6%로 됨으로 달러들이 물밀 듯이 빠져나가면서 외환사태를 겪게 되었습니다.

특히 신흥국들이 된서리를 맞아 멕시코가 1994년에, 1996년은 아세아로 번져 태국,인도네시아,말레지아가 외환위기를 맞았고 1997년은 대한민국도 I.M.F사태를, 1998년 러시아는 국가부도를 맞게 된 것입니다.

이를 두고 경제사는 “1994년 대학살”이라 부릅니다.

미국의 내년 말 예상금리는 지금 한국금리와 같은 1.25%가 되고 이때 한국의 기준금리는 2.25%가 예상되며 따라서 한국시장의 대출 금리는 3.5%~4%가 예상됩니다..

그럼 내년이후 미국의 장기금리는 몇 %나 될까요.
미국이 현재 같은 ①실업률 4%대 ② 신규일자리 수 월/20만개 ③ 연간 물가상승률 2%를 계속 유지한다면 2019년 말에는 3%대가 되고 이때 비로소 미국의 정상금리수준인 3~4% 에 진입하게 되며 그렇게 되기 위해선 위의 3요소가 전제조건이며 그 확률은 50:50입니다.

미국은 정부와 국민들 간 금리인상 기준이 다릅니다.

미 정부는①번 실업율과 ③번 물가상승률 지표로 삼는 반면 국민들은 ①번 실업율과 ②번 신규일자립니다. 즉 정부는 인플레를 통해 경기활성화를 원하고 국민은 “먹고살” 일자리가 가 중요하다는 뜻으로 이 둘을 만족하기가 쉽지 않기 때문에 2019년 3%대 진입도 50% 확률이며 따라서 한국의 저금리 기조는 적어도 2019년 까지는 지속될 것입니다.

그러나 이번 미국의 0.25% 금리인상에도 아시아의 신흥국들 통화가치는 10년 내 가장 많이 떨어졌고 결국 ① 취약한 자본력 ② 소규모 금융시장 ③ 무방비적 개방 등으로 미국과 유럽 투기세력들의 主 타깃이 되고 있습니다.

실례로 최근 말레이지아의 “링깃화”는 지난한달 동안 6% 넘게 추락하여 1997 아시아의 외환위기의 시발점이 되었든 태국 “바트화”처럼 투기세력의 먹잇감이 되는 것 아닌가 우려하고 있습니다.

또한 대한민국도 작년 12월 미국이 0.25% 한번 올렸을 때 6조원 이 빠져나갔습니다.
특히 우리나라는 투기자본이 “놀기에” 최상의 조건입니다

적당한 규모에 완전개방에 가까운 한국의 금융시장은 투기자본들이 이익을 챙기기에 딱 좋은 곳으로 미국 “론 스타” 가 역삼동에 있는 “스타타워”를 싱가폴 투자청에 팔아 7,000억의 양도차익을 챙겼지만 단 한 푼의 세금도 내지 않은 일은 유명한 일화입니다.

이윤에 철저한 서구자본은 19세기에는 산업화란 명분으로 후진국을 식민지로 만들었고 20세기엔 자유무역이란 명분으로 개발도상국에서 부를 축척했고 21세기 현재에는"Globalize"를 외치며 신흥국에서 ‘돈 장사 ‘로 막대한 이익을 챙기고 있습니다.

따지고 보면 세계1,2차 대전도 서구자본끼리의 충돌로 더 많은 경제영토를 차지하기위해 총 ,칼을 사용했고 지금은 도구를 달리할 뿐 그 싸움은 계속되고 있습니다.

적어도 21세기 중국이 끼워들기 전까지 미국, 유럽, 일본이란 어찌 보면 같은 편끼리 싸움이 이젠 ”트럼프와 시진핑 간“ 진짜 싸움이 내년부터 벌어질 것 같습니다.


2.한국경제와 한국집값 전망

미국의 금리인상은 한국에 긍정과 부정이 동시에 작용합니다.
미국경제가 그만큼 자신감을 가진 것은 긍정적이요 우리나라 금리가 올라가야하는 것은 부정적입니다. 즉 한국경제에는 단기적으로는 악재이며 장기적으로는 기회이며 호재입니다.

차기 트럼프 정부가 통화정책 대신에 재정정책을 펼 것을 예상한 국내 시중은행들은 이미 대출 금리를 올리기 시작해서 종전 2.7%에서 지금은 3.1% 정도 까지 올라갔고 이는 시중은행들이 미국의 금리인상을 예상한 Stress-Test로 한국은 내년 상반기 까지 지금의 대출금리 수준으로 갈 것입니다.

반면 한국경제 전망은 좋지가 않습니다.
한국경제가 당면한 가장 큰 문제는① 내수침체 ② 수출 감소 ③ 정치적 “불확실성‘ 이며 일반적으로 경제는 정치를 이기지 못합니다. 경제는 이성적이고 현실인 반면 정치는 이상이고 감성이기 때문입니다,

그래서 선진국일수록 정치와 경제는 완전분리에 가깝고 실례로 이번 미국대선에서 1년 내내 트럼프를 ‘개망신’ 줬든 N.Y times 과 C.N.N 이 건재한 것은 미국이 그 만큼 선진국임을 말해주며 한국에선 상상 조차 힘듭니다.

한국의 정치 불안도 국회에서 대통령 탄핵이 가결됨으로서 한 꺼풀 불확실은 걷혔고 헌재의 탄핵이 결정되는 시점과 트럼프 정부의 경제 로드-맵이 출발하는 내년 3~4월쯤에는 대한민국도 50%의 불확실성이 걷혀진다고 보면 됩니다.

결론적으로 2017년 상반기 까지가 한국경제에는 가장 어려운 시기로 모든 경제지표들이 거꾸로 가며 체감경기는 I.M.F 만큼 어렵게 느껴지나 그만큼 깜깜한 밤에서 새벽녘으로 역동의 시간은 가까워지고 있음을 말해줍니다.

2017년 하반기부터는 본격적인 대통령선거전이 시작되고 대선후보들의 공약을 보면서 차기정권의 경제상황을 예상할 수 있으며 2018년부터는 ①한국의 차기대통령과② 미국의 ‘재닛옐런 Fed의장’, ③도날드 트럼프 차기 미국대통령 3명의 정치역량에 한국경제는 달렸다고 봅니다.

그러면 내년도 부동산 경기와 집값을 짚어볼까요?

경기와 정책과 집값은 한 몸통으로 Zero-Sum의 관계가 아니라 Plus-Sum의 관계로 서로에게 “시너지 효과‘가 있습니다. 즉 경기가 나빠도 정책을 부양 쪽으로 띄우면 집값은 올라간다는 뜻으로 지금부동산 시장은 경기와 정책 둘 다 Negative이기 때문에 집값과 경기는 같이 떨어지고 있습니다.

지금 부동산시장은 2008년 “금융위기이후‘ 최고의 암흑기를 맞이하고 있으며 이 같은 하락장은 내년 봄 까지 계속될 것입니다. 특히 부동산 경기는 ’심리적요인‘이 강한 시장이라 정국불안이 해소되는 내년 봄 까지는 하락장이고 그 이후는 다시 살아나기 시작할 것입니다.

그러나 지금의 하락장은 지난 1997년 외환위기 때나 2008년 금융위기 때처럼 10% 이상 떨어지는 폭락장은 절대 아니고 2015년 봄부터 2016년 10월까지 18개월 동안 서울평균 15%오른 집값의 조정장이라고 보시면 됩니다.

내년 봄 까지 강남재건축은 10%하락 ,일반아파트5%하락 ,수도권 7% 정도 떨어졌다가 내년 4월 이후에는 강보합으로 돌아서고 7월 이후 대통령 선거전이 본격 시작되면 다시 집값은 강세로 돌아설 것입니다.

뜬금없이 지난 8월부터 정부는 내년부터 2년간 공급과잉을 근거로 집값 폭락을 주장하고 덩달아 일부 언론은 내년 집값이 15% 떨어질 것이란 기사도 일 면 톱으로 기사화 했습니다. 물론 2017년과 2018년 2년 동안 평균 수요량에 비해 10만 채가 넘는 공급과잉은 사실이지만 이로 인한 집값 폭락이나 부동산 위기론은 너무 엉터리임을 말씀드립니다.

입주물량 과잉은 내년 아파트 착공량 이 30%가 줄기 때문에 3년 후에는 적정물량으로 돌아가고 물량조절은 시장기능에 의해서 자동 조절됩니다.

또한 이제껏 주택 주 수요층이든 베이비붐 세대 대신에 200만 명이나 많은 800만 에코세대 (1979~1990)가 본격적인 수요층으로 진입하고 1인 가구수의 증가와 기존 850만 무주택수요까지 합한 총 수요량은 건국 후 최대 수요로 집값의 장기전망은 아주 안정적이라 봅니다.

글을 맺으며 마지막으로 우리나라도 3년 후에는 주택공급량이 100%를 넘습니다.
이럴 때 반드시 일어나는 현상은 집값의 차별화로 이는 집의 有, 無 보다는 위치와 형태에 따라 향후 집값의 성,패가 갈린다는 뜻으로 다른 의미로는 양극화가 점차 커진다는 뜻이며 이에 맞춘 재테크가 성공여부를 결정합니다. 차후 글에서는 집값 양극화에 따른 재테크에 관한 글을 써볼까 합니다.

다음 글에서 뵐 때 까지 건강하시고 행복하시길 빌며 …….
새해 복 많이 받으세요. !!







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