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제목: 글로벌 금융혼란과 한국경제와 집값
副題(부제): 목동 재건축 고찰 (제4편)


1.글로벌 금융혼란과 마이너스금리

작금의 세계는 선진국과 신흥국을 가리지 않고 세계각지에서 한꺼번에 터져 나온 악재들로 "총체적난국(퍼펙트 스톰)" 에 직면해있습니다.

연초부터 ①금융시장 대혼란에 신흥국 경기침체 ②국제유가 폭락으로 인한 산유국 경제침체 ③ 세계 각국 중앙은행의 마이너스금리 도입에 따른 통화정책실패 ④ 유럽 발 은행부도설 (독일 도이체방크) 등이 한꺼번에 겹치면서 거대한 폭풍이 밀려오고 있습니다.

원인을 찾자면 미국으로, 2008년 금융위기 때 환부를 도려내야했으나 ▼혹독한 시련을 감당할 미국민의 불만 ▼국가적 재앙을 인정하기 싫은 미국의자존심 때문에 수술보다는 손쉬운 “달러장사”를 했기 때문입니다.

그 다음은 엉성한 유로화 System으로 그리스에 물려버린 유럽강국들도 미국과 같은 이유로 “유로화 장사”로 대충 덮었고 마지막에는 일본마저 형님들 따라 늘 자신을 괴롭히는 두 가지 ,저성장과 디플레 공포를 한 방 에 해결하고자 여기에 뛰어들었습니다.
그래서 세계 경제규모의 4분의 1 이 마이너스 금리를 채택한 셈이죠.

마이너스 금리 목적은 은행민간대출확대→경기활성화→물가상승→경기호황으로 끌기 위함이었으나 현실은 은행이익급감→대출위축→경기침체→ 은행부도설 같이 위기만 키운 꼴이 되었습니다.

말하자면!!
“은행에 예금해봤자 이자는커녕 보관료 물어야하니 이 돈을 쓰자 !”가
“오죽 경제가 안 좋으면 최후카드를 꺼내겠냐? “미래가 더 안 좋으니 돈 씀씀이를 더 줄여야겠다! 로 중앙은행 최후의 카드인 마이너스금리 정책을 못 믿겠다! 는 겁니다.

가장 당황하는 나라는 일본으로 두 가지 목적 ①엔화약세로 수출증대 와 물가상승(물가2% 상승시키려고 800조원씀) ② 밀려오는 외국자본을 밀어냄 이었으나 반대로 엔화는 사상최고가(환율하락)를 기록하고 있습니다.

독일 도이체방크 부도설은 마이너스금리로 은행들이 이자를 못준다는 루머가 번지면서 유럽 최대은행이 주가는 폭락하고 주가총액은 5조원이 증발해 급기야 시중채권을 52조 원어치 사들이고 나서야 잠잠해졌습니다. 그 만큼 불안하다는 것이죠....

미국 사람들이 가장 챙기는 경기 체감지수가 뭔지 아십니까?
그것은 실업률과 실업수당신청자숫자 입니다.

특히 올해같이 대통령 선거가 있는 해에는 이 숫자를 놓고 격한 토론이 일어나고 지금 공화당 트럼프 후보가 인기몰이를 하는 이유가 이민제재로 미국 사람 일자리를 지키겠다는 것입니다. 참고로 미국이1,2차 양적완화를 때 실업률이 9%였다가 작년 12월 금리인상 때 4%였습니다.

지난 2년간 중국은 “조지소로스‘로 같은 미국핫머니 투기자들이 위안화 투매에 나서자 이를 지키기 위해 7,000억불(840조)을 썼고 춘절(중국설) 한 달만 250조원을 풀어 내수 진작 나섰습니다.

금리든 통화든 여기엔 철저한 자국이기주의만 있고 이웃에 대한 배려나 도리 같은건 아예 없이 오직 “승자가 옳았다”는 결과만 있을 뿐입니다.

이렇게 세계는 통화전쟁을 하고 있습니다.

2.한국경제와 집값동향

▼중국 경기둔화 ▼국제금융시장 혼란▼수출부진 심화 ▼북핵 사태 등 한국 경제에 악재들이 줄줄이 터지고 있습니다만. 재정과 통화, 금융 등 정부가 쓸 수 있는 마땅한 “처방”이 없는 것 같습니다.

세상 장사 중에서 최고로 많이 남는 장사는 ‘돈’ 장삽니다.
미국은 원가 가 5달러짜리인 100달러 한 장 만들면 95달러가 남습니다.
우리 원화가 달러나 유로화처럼 기축통화 (세계화폐) 라면 마음껏 찍어 돈도 팔고 경기도 살리겠지만 우리 돈을 사갈 나라는 통화스왑으로 52조원만 사겠다는 중국밖에 없습니다.

◆재정정책은 외국에서 돈을 빌리는 것으로 국가채무가 늘어날 위험이 있고 실제 우리나라채무가 2014년 35%―→2010년 40%로 매년1%씩 OECD국가 중 제일 빠르게 늘고 있습니다.

◆통화정책은 금리인하인데 이는 지금도 위험한 가계부채증가로 연결되고 금리차가 적어지면 외국자본이 급속히 빠져나가 최근의 중국위안화 사태 같은 외환위기 위험이 있으며
◆금융정책은 기업들에 돈을 푸는 것으로 구조조정과는 반대임으로 현재 우리에겐 마땅한 대책이 없습니다.

그나마 나온 게 미니부양책으로 ▼나랏돈 22조원 집행 ▼승용차세금인하 같은 것으로는 매우 약하고 그나마 대한민국 신용등급인 AA+가 북 핵 과 미사일 사태에도 별 영향을 안 받은 것과 WTO(세계무역기구)가 발표한 세계수출 순위에서 우리나라가 세계6위로 상승한 것은 기초 와 잠재력을 인정받아 그나마다행입니다.

지금 정부는 일단 지켜본다는 입장으로 단기 대응보다는 한국경제의 체질을 개선하는 기회로 삼겠다는 것으로 ICT융합 같은 신산업 과 규제방식전환 (Positive→ Negative) 으로 내수산업을 키우겠다는 것입니다. 이를 위해 기업과 정부가 종잣돈 100조원을 만들어 이 들을 지원하겠다고 나섰습니다.

부동산 은 작년에 “최노믹스”로 살아난 부동산 경기가 경기침체와 대출강화 등으로 위축되고 있으며 특히 투자성이 강한 재건축 아파트부터 가격하락이 일어나 대치)은마 나 개포)주공 등이 작년대비 3,000만원~7,000만원 빠졌으나 이는 최근 2년 동안 3~4억씩 오른 것에 비하면 적은 액수지만 미래에 대한 불안감과 지난해 가격이 급등에 따른 조정국면이라 봅니다.

최근 논란이 되고 있는 주택과잉공급에 대해서는 특히 서울은 한 해 필요한 주택이 10만 채 이나 작년과 올해 준공되는 물량이 74,000채 와 67,000채로 6만 채 정도가 부족하고 재건축 .재개발등 멸실 주택이 내년까지 6만 채가 됨으로 오히려 많이 부족한 실정입니다.

반면 경기도는 5만~7만 가구가 남아 올 봄 이사철이 시작되면 서울에서 경기도로 인구이동이 다시 일어날 것입니다.

지난 1월15일 국민은행이 발표한 자료를 보면 최근 30년 (1986~2015년) 간 아파트는 연평균 5.87% 상승했고 아파트 값이 전년보다 떨어진 해는 6년에 그친다는 자료를 발표했습니다.
특히 2000년 이후 15년 동안 은 2004년 0.58% 와 2012년 0.18% 단두 번 밖에 없었다고 합니다.

“사람이 몰리는 곳에 돈이 몰린다!” 는 말처럼 선호도가 높은 곳의 부동산은 가치가 올라갑니다.
따라서 올 해는 “수익 극대화” 보다는 “안정 추구 ”에다 초점을 맞추시길 바랍니다.

3.목동재건축 고찰 (제4편)

올 4월 총선을 앞두고 양천구 특히 양천 갑에서는 ‘목동아파트’ 손에 국회의원 배지가 달렸다 해도 과언이 아니기에 “목동표”를 겨냥한 목동아파트 재건축 토론회가 두 번 열렸습니다.

이 토론회는 목동재건축에 대한 “바람잡이성 Event” 가 강해 그 내용은 생략하고 현재 진행사항을 정리해보겠습니다.

작년에 1단지가, 올해는 2단지~7단지가, 2017년에 8단지~10단지,13단지,14단지가 2018년에 11단지와 12단지가 재건축 연한에 들어감에 따라 작년 10월에 양천구청은 목동 신시가지단지(1단지~14단지) 에 대한 ‘지구단위계획’ 수립을 위한 용역발주가 나갔고 2018년 6월까지는 서울시 심의를 받기위한 모든 밑 작업을 마치는 것으로 되어있습니다.

목동지구단위계획은 209만 7151㎡(63.5만평), 392개동, 26,605가구에 달하는 목동신시가지에 대한 재건축 가이드라인으로 각 단지 재건축 후 용적률과 건물동수 ,도로 등 기반시설 비중과 학교, 도서관등 공공시설 등을 개락적 으로 정하 것으로 목동재건축 Lay-Out인 셈이죠.

지구단위계획안을 기본으로 양천구청은 재건축 정비안을 만들어 서울시 심의를 받고 이 심사가 첫 번째 관문이자 가장 어려운 과제입니다.
왜냐하면 서울시장 이 정비안 을 심사할 때 정무적인면 과 시대상황도 보고 적게는 목동 각 단지주민들의 이해사항도 고려해 수정, 보완, 재심의 과정을 몇 번 거치야 하기 때문입니다.

목동아파트가 뜨거운 조명을 받게 된 것은 2014년 9월 재건축연한이 10년 단축되는 싯점입니다. 목동이 서울최대재건축후보지로 거론되면서 목동아파트가 재조명을 받았고 그때부터 집값도 오르기 시작했고 작년에는 강남 재건축 붐이 일면서 목동 단지별재건축 설명회가 열렸고 올해는 2단지~7단에서도 설명회가 열릴 것 같습니다.

따라서 올해가 목동재건축의 시작점이고 재건축 투자성 또한 올해 부터이며 5년 후쯤 지금의 대치)은마 나 잠실)주공5단지 만큼 익어있을겁니다.
목동재건축에 대한 "종합분석편"은 박세관님의 다른글보기-> 3Page,72번글-->목동재건축투자성과 방향을 찾조하시기 바랍니다.

앞으로도 목동재건축이 이슈가 될 때마다 목동재건축에 대한 글을 올릴 것을 말씀드리며 부족한 글을 마치며 다음 글에서 뵈올 때 까지 늘 건강하시고 행운을 빕니다



※이 글에 대한 저작권은 글쓴이와 부동산뱅크에 있사오니 무단 복사나 전제는 금합니다.※

사과의 말씀

작년 6월 10일 글 이후 약 8개월을 쉬었습니다.
머릿속이 텅 빈 것 같아 글쓰기가 두려웠고 글을 쓰야한다는 강박감에
아무 말 없이 글쓰기에 눈을 감았고 이곳을 외면 했습니다.
"소나기"에 나오는 소년이 개울가에서 "윤초시내 손녀 "를애써 외면하듯이..