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 최근집값 동향과 한국경제


지난주 까지 연속 17주째 집값은 상승하고 있으나 상승폭과 속도는 8,9월에 비해 그 힘이 떨어지고 있습니다.
지난 7월 “최경환 경제내각”이 출발하면서 주택거래량은 8월이 전년 대비 30% , 9월이 50% 증가했고 상승률도 1.9%로 지난 5년 내에 가장 높은 거래량 증가와 가격상승 을 기록했습니다.

휘발성이 강한 재건축 시장을 시발점으로 일반아파트와 신규분양 과 악성미분양 까지 지역별로는 강남3구와 목동지역에서 수도권과 대구 ,부산 등 일부 지방까지 주택시장은 모처럼 활기를 되찾는 분위기였습니다.

이 같은 활기도 한국 제조업의 대표주자인 삼성전자와 현대자동차의 실적 부진 특히 삼성전자의 3/4분기 실적은 “어닝쇼크”라 할 만큼 충격적 이었습니다.

①국내제조업의 부진 ② 엔저 효과로 인한 수출 채산성 악화 ③ 유럽과 중국의 경기침체로 인한 수출부진 ④ 미국 테이퍼링 종료예상으로 주가 급락 등 제조업과 수출시장에 위기가 감돌면서 이 달부터는 전 내수 경기가 식어가고 있습니다.

"초이노믹스 가 식어간다“

부동산과 서비스 그리고 구조개혁을 통한 일자리 창출 →소득과 소비증가→투자확대→내수시장 활성화로 이어지는 경기 선순환 Cycle을 돌리려는 “초이노믹스”는 처음 보다는 動力이 떨어졌지만 ① 연말까지 5조원 추가한 31조원 풀기 ② 기준금리 2%로 인하 와 같은 통화 팽창정책과 ③ 376조Super예산 편성 같은 확장적 재정정책 으로 경기부양에 안간힘을 쓰고 있습니다.

지금 현 정부가 가장 두려워하는 것은 디플레이션(장기적 물가하락)으로 일본의 잃어버린 20년도 디플레이션이 시발점으로 지난 4년간 무차별적인 엔화 살포에도 좀처럼 물가가 오르지 않아 지금도 일본을 괴롭히고 있습니다.

영국과 프랑스, 이태리 등 유로존 선두국가 들도 자기들이 디플레이션 단계가 아닌가 고심하고 있고 미국도 지난 5년간 이 고통에서 시달리다 올해부터 벗어나기 시작했습니다.

디플레이션이 무서운 것은 일반적으로 물가가 하락하면 소비가 늘어나야 하는데 이놈은 물가가 하락해도 소비는 계속 줄어들어 결국은 생산자도 죽고 소비자도 죽어 결국 국가경제가 침몰하기 때문입니다.

생산과 소비는 경제의 두 바퀴로 국가경제를 싣고 가는 수레와 같아 한 바퀴가 망가지면 수레는 멈추게 되지요.

디플레이션이 발생한다는건 ‘내수시장’이 죽어간다는 말이지요 !!

지금 세계는 자국의 내수시장을 유지 ,확대하기 위한 1차 과제로 “인구수”유지를 위해 안간힘을 쓰고 있습니다. 작년 한해만 ①일본은 1억 명 유지에 20조원,②한국은 5,000만 명 유지에 4조원을 ③이제껏 후진국 취급을 받든 13억 인도 ④ 2억8천만 명의 인도네시아 등이 “어깨 힘”을 주는 이유가 바로 인구 때문이며 이 들나라에 미국,중국,일본 ,독일이 몇 천억씩 밀어주는 이유가 이 들 국가의 내수시장을 선점하기 위함입니다.

지난달에 인도를 두고 미국 오바마가 총리를 초청해  최고의 대접을 해주고 중국 시진핑 주석은 "캐시미를 분쟁"으로 늘 다투든 인도를 방문해 몇 천억을 무상지원해줬고 일본 아베총리는 인도와 인도네시아를 찾아가 돈 보따리르 풀면서 세계 Big 3 가 인도에 러브 콜을 보낸거 잘 아시죠...

이제 인구수는 국력으로 연결되고 목소리를 높이는 조건이 되어가고 있습니다.

반면 13년째 OECD국가중 출산율 꼴찌인 우리나라는 현재와 같은 출산율로는 2752년에는 이 지구상에서 대한민국은 사라집니다.(*2013년 출산율:1.13명*)

아무튼 이 내수시장의 핵심은 부동산과 서비스 산업이고 이 들을 한풀 벗기면 부동산은 주택시장 이고 서비스는 의료와 관광산업인데 의료 산업의 개방화는 “대한의사회”란 큰 조직에 막혀 이제 걸음마 단계이고 관광은 교통, 숙박 등 인프라를 구축하는데 긴 시간이 필요한 반면주택시장은 “富의 效果”를 바로 느끼는 “체감효과가 크고 약효가 빠른 시장”입니다.

바람직한 주택경기 활성화는 집값이 오르는 것 보다는 거래량의 증가가 더 좋은 현상으로 수요층이 있는 곳에 공급이 있는 수요와 공급의 Matching 이 이루어지고 정보 왜곡이나 차단이 없고 투기나 가수요가 없는 “완전경쟁시장”이 우리가 바라는 주택시장입니다.

지난달에 나온 주목할 만한 자료 하나를 말씀드리겠습니다.

지난 9/29일 현대경제연구원이 발표한 “2015년 주택매매전망”에 의하면 집 살 여력이 있는 가구가 2012년 521만 8,000가구에서 작년에 568만7,000가구로 46만9,000가구 즉 9.0% 증가했다는 보고서를 발표했습니다.

이제껏 많은 보고서들은 주택 수요층이 줄어든다는 주장을 펼쳤지만 이 보고서는 서울지역 평균주택가격을 중간층 연소득을 나눈 “소득 대비 주택가격”은 2013년 9.2배로 2009년 12.1배 비해 3년이 단축되었다는 겁니다.

이는 그동안 소득 증가와 저금리로 집 살 여력이 있는 수요층이 46만 9,000가구 늘었다는 것이며 이 가운데 144 만 무주택가구는 전, 월세 에서 매매시장으로 옮겨 갈 가능이 높다는 것입니다.

여기서 “집 살 여력이 있는 가구란” 현재 금융자산에 적정대출액을 더하면 주택을 살 수 있는 가구를 말합니다.

지역별로는 수도권 주택매매가격 상승세가 상대적으로 높을 것으로 보면서 집값 상승세는 내년이 좀 더 두드러질 것으로 전망했습니다.

지난 9.1대책으로 재건축 아파트 시장에 일어난 투자열풍과 7.24 조치후 일부지역에서 투기에 가까운 청약 열풍에서 보듯 실수요 와 투자 수요는 넘치고 이 들을 실물 시장으로 끌어낼 시장여건만 조성된다면 내수시장의 주요 축인 부동산 시장은 좀 더 활황세를 탈것으로 봅니다.

또한 모처럼 일기 시작한 주택경기를 지속시키기 위해서는 우선 대통령이 “이것만 해주세요!" 란 경제와 민생 관련 27개 법안들 이 국회를 통과하면  우리경제의 모멘텀(동기부여) 역활을 할것이며  그 중 6개의 부동산 관련법이 국회 문턱을 넘으면 지난 10년간 부동산 시장을 "옥"죄었든 규제들에서 훌훌 털게 됩니다.

최소한  그 중 2개 ①분양가상한제 와 ②재건축 초과이익환수제 만 폐지되어도 시장 반응은 달라집니다.

따라서 지금의 주택시장은 법적, 제도적 장치 가 완료되길 기다리며 8월~9월에 큰 폭으로 오른 상승에 대한 숨고르기 과정이고 열풍이 불었든 일부 신규분양시장도 조정장을 거치고 있습니다.

앞장에서도 언급했듯이 560만 가구의 수요층이나 지난 8월~ 9월 달 재건축과 분양시장에서 봤든 실수요와 투자 열풍은 내년도 주택경기 동향에 따라 잠행할건지, 시장에 뛰어들건 지를 지켜보고 있습니다.

연말 집값은 부동산 관련법 ① 6개가 국회 문턱을 넘으면 강세로 이어져 지금 호가가 시장가로 정착되고 그렇지 않으면 소폭 하락 할 것이며 ② 연말까지 푸는 31조원이 시장과 가계에 흘러들고 ③ 2%의 기준금리가 기업에는 투자촉진, 가계에는 대출이자 감소로 이어지면 내년도 집값은 강세로 출발할 것입니다.

이 같은 정책자금 효과인지 요즈음 달러나 엔화의 환율 은 네 자리 숫자를 유지하며 안정적이고 수출은 중국과 유럽이 부진한 반면 미국이 살아나고 있고 유로존 18개국은 독일을 설득해 돈 풀기 정책을 확대할 예정으로 내년 상반기엔 플러스 성장으로 돌아설 것 같습니다.

우리나라 기준금리는 상황이 여의치 않으면 내년 봄에 다시 한 번 내릴 확률이 높으며 전체적인 그림은 내년이 올해보다 좋아질 것으로 보입니다.

따라서 연말 집값은 부동산 법안들의 국회통과가 변곡점이고 내년 초 집값은 해외경제 동향이 변곡점이 될 것으로 지금의 주택시장은 조정기 를 거치며 정상 궤도를 간다고 봅니다.

가을이 깊어가고 있습니다.
찬란하고 위대한 자연선물, 한국의 아름다움인 이 가을에 우리의 幸福度 를 높일 글 하나 를 소개하며 이 글을 마칩니다.

幸福度 는 “자신이 가진 것 ÷자신이 갖고 싶은것”으로 산정할 수 있다.

따라서 ‘가진 것‘이 아무리 커도 갖고 싶은 것이 더 크면 사람은 불행하다. 지나친 비교의식은 ‘갖고 싶은 것을 불리면서 행복도를 줄여버린다. 하지만 ‘가진 것‘이 좀 적더라도 ‘갖고 싶은것‘이 적당한 수준이라면 그 사람은 행복할 수 있다.

따라서 각자의 노력과 좋은 경제정책을 통해 ‘가진 것‘을 늘리는 노력이 이뤄지는 동시에 ‘갖고 싶은것‘을 어느 정도 조절할 수 있는 분위기가 형성된다면 우리사회와 개인의 幸福度 는 개선될 것이다.


◉ 윤창현(한국금융원장)의 “低 성장 시대의 행복 안전벨트” 중에서...


※목동재건축(3)은 지면관계상 다음 편으로 미룹니다.