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가을 주택시장 동향과 전망
副題 :목동 재건축에 대하여(2)

제1章:최근 주택시장동향과 전망
제2章:목동 재건축에 대한고찰(2)

1.최근 주택시장동향과 전망

전형적인 傳統市場 인 주택시장은 추석이 전환점이 되고 9.1대책이 발표된 지 한 달이 되어 감에 따라 올 가을 이 시장 동향과 전망을 함께 짚어보고자 합니다.

현 정부가 주택시장 활성화를 기치로 내건 건 내수시장 살리기에 있습니다.
한나라의 경제규모가 內需市場과 輸出市場이 5:5 로 균형을 이룰 때 가장 높은 경쟁력을 보이며 수출과 내수가 상호 보완하여 경제규모와 국민소득이 안정적으로 커지고 높아집니다.

하지만, 우리나라는 수출이 70%로 높다보니 조그마한 국제정세에도 경제가 흔들리고 수출에 비상등이 켜지면서 우리경제는 坐不安席(좌불안석)이 되곤 합니다.

따라서 이런 줄타기에서 탄탄한 경제체력(펀드멘탈)을 만들고 국민 삶의 경기인 “지갑”을 두툼하게 하려면 內需市場이 살아야 하고 이게 民心과 지지도로 나타납니다.

내수시장 비율이 미국은70%, 일본은 55%, 영국, 프랑스가 60%로 이 들은 어지간한 外風 에도 흔들리지 않고 나름 장기계획을 가지고 자기들 생각대로 밀고 가는 거지요.

內需市場은 뿌리에, 輸出市場은 줄기와 이파리 로 한 국가의 경제란 巨木을 지탱합니다.

이런 내수시장 살리기에 인화력(투자성)이 가장 센 재건축을 “불쏘시게”삼아서 ① 재건축 아파트→서울일반아파트→수도권 아파트로 ②분양시장은 위례, 마곡, 미사 →성북, 도봉 등 신규분양→외곽순환(하남, 남양주, 고양)아파트 →2기신도시(송도,동탄,영종도) 집값 상승과 분양 완판을 이루고 있습니다.

특히 지난 2008년 이후 부산, 대구 울산 등 지방 도시들의 집값 상승을 목격한 지방 투자자들이 원정투자에 가세하면서 서울과 수도권 재건축, 기존주택, 신규분양 까지 뜨겁습니다.

지금 정부는 ①돈은 풀고 ②규제는 없애고 ③이자율은 내려서 내수경기의 심장, 住宅市場을 살려 국민의 체감 경기를 끌어올리겠다는 것입니다.

①돈 풀기는 내년 예산에서 볼 수 있습니다.
보통 차기예산은 당해보다 5조~7조정도 올리는데 내년예산안은 20조원을 올린 376조원으로 이중 62조원이 경기부양용으로 24조원은 토목사업에 38조원은 일자리 창출에 쏟아 경기와 일자리를 살리겠다는 것입니다.

②규제 완화는 지난번 9.1대책중 시행령과 규칙 개정을 통해 하나씩 풀고 있으며 그 내용은
재건축시 의무적으로 24평을 20%씩 짓든 것을 폐지하고 가장 인기 좋은 33평을 60%로 짓게 함으로 재건축 수익성을 높였습니다.

또한 지금까지 조합원 추가 분담금의 30%에 육박하는 공적부담금과 기부채납을 반으로 줄이고 용적률을 최고선 까지 받도록 함으로 일반분양분이 늘어나고 시공사 선정을 사업시행인가 에서 조합승인 後로 당기므로 이자가 줄어들어 조합원 부담금이 줄어들게 되었습니다.

③금리인하는 내수와 수출의 양면을 모두 붙잡을 수 있는 키-워드로 우리나라 기준금리2.25%는 아직 높은 수준으로 이는 기업들의 제조원가 상승으로 내수부진과 수출 경쟁력이 떨어지는 결과가 됩니다.

지금 미국과 일본은 Zero 금리고 지난달 ECB (유럽중앙은행)는 기준금리를 한꺼번에 0.1%를 내려 기준금리 0.05%로 거의 Zero 이며 일본과 유럽은 돈 도 더 풀어 자국의 환율도 더 올리겠다고 하고 미국은 언제 금리를 올릴지도 모릅니다.

따라서 우리나라도 10월~11월중 다시 금리를 내리고 이에 따라 대출 금리는 2.9%~3.0% , 예금금리는 1.9%~2.0%선에서 내년을 맞을 것이고 이 같은 저 금리는 미국이 금리를 인상하는 내년 6월 이후도 상당기간 지속될 걸로 봅니다.

이 같은 3가지 변수를 묶어 보면 금년 말까지 집값이 그려지나요?
그리고 다음 2년 후, 3년 후 총선과 대선이 있으며 선거는 “票 는 돈에서 나오고 대선은 바람 에서 나옵니다.”

다음의 강연 내용을 인용하며 연말과 2~3년 후의 집값 전망을 마칩니다.

“한국의 주택가격이 2008년 보다 20~30% 정도 빠져있어 주택시장 거품이 다 빠졌고 주식과 부동산은 저평가 되어있어 우리나라 경제규모에 맞먹는 國富 로 인정받지 못해 민간소비의 진작으로 ”富의 效果“를 누려야 한다.
※9월16일 최경환부총리의 매경이코노미스티 강연 중에서※

2.목동 재건축에 대하여(2)

지금 목동은 재건축에 대한 말들이 많고 뉴스와 신문, 각종사이트에서 최대 수혜지역으로 뜨면서 온갖 추측 기사들이 난무합니다.

분명히 말씀드리지만 목동은 아직 재건축 구역으로 지정받지도, 재건축 예정지로도 지정되지 않았기에 아무것도 정해지거나 예정된 것도 없으며 지금의 대치)은마아파트 나 잠실)주공5단지 하면 떠오르는 Image까지는 5년~7년 이 걸립니다.

다만 이번 조치로 목동재건축에 대한 불확실성과 안개가 걷혔다는 것은 분명합니다.

어저께 (9월18일) 매일경제에서 잠실)주공5단지에 대한 예상 추가 분담금 기사가 난 적이 있고 2년 전 7월에는 대치)은마아파트 기존 31평에서 38평으로 갈 때 추가 분담금이 기사화 한 적이 있습니다.

이 기사들은 잠실)주공5단지는 조합 자체에서, 대치)은마 는 J&K투자연구소가 시뮬레이션 한 자료로서 자료의 신빙성과 공인성은 검증되지 않았습니다.

다만 최근에 개포주공 저층(1단지~시영)단지 2,000세대에 대한 분담금을 조합이 산출해 발표한 자료가 있습니다.

이 자료는 “사업시행인가‘를 앞두고 조합원 총회에 붙이기에 앞서 조합원들의 여론을 듣고자 발표했다가 과도한 추가 분담금으로 조합원들이 집단 반발 한 적이 있고 일시적이나 거래와 가격이 감소 ,추락하기도 했습니다.

정확한 추가 분담금은 “관리처분계획”단계에서 확정되며 대략적인 금액은 사업승인을 받기위한 주민총회를 앞두고 산출한 자료에서 윤곽이 잡힙니다.

재건축 수익성을 좌, 우하는 추가 분담금은 조합과 소유자(조합원)가 얼마나 합심해서 추진속도를 높이느냐가 제 1관건이며 실례로 개포주공 중 가장 빠른 1단지가 재건축추진이 1년 늦어지면 추가 분담금이 4,000~5,000만원 늘어납니다.

다음은 기부채납과 공공시설부담금인데 이는 조합원 추가 분담금의 30%와 총사업비의 6% 에 달하는 이 금액을 얼마나 줄어드느냐에 달렸는데 10~11월중 국토부가 대폭 줄인 상한선을 내놓겠다니 기다려 봐야 합니다.

세 번째는 앞으로의 집값이 어떻게 움직이고 조합이 시공사와 “무상지분율”협상을 얼마나 잘 이끄느냐가 관건입니다.

이 둘은 상호 연관성이 있어 집값이 강세를 띄면 건설사는 일반분양분에서 마진을 챙길 수 있으니 무상지분율을 높게 제시할 것이며 이는 조합의 협상력에 따라 좌, 우 됩니다.

이 실례는 2년 전에 고덕)주공 3단지와 7단지의 무상지분율 차이로 조합원 분담금이 달라져 난리가 났든 적이 있습니다.

마지막으로 언급하고자 하는 것은 목동 단지별 용적률입니다.
용적률은 대지지분과 직결되는 것으로 일반적인 아파트 대지 지분 차 와 목동아파트 각 단지별 지분 차이와는 성격과 의미가 다릅니다.

예를 들어 대치)은마아파트, 대치)미도아파트 ,대치)선경아파트 와 같이 아파트가 다를 때는 각 아파트의 대지지분이 중요한 투자 포인트가 됩니다.

그러나 목동은 1단지~14단지 까지가 구역지정과 정비계획과 같은 기본계획이 One-Plan 으로 움직이고 따라서 각 단지별 사업승인과 추가 분담금 및 권리가액(보상금)이 비슷하게 결정됩니다.

그 이유는 4단지~14단지 까지는 일반주거 3종으로 재건축 후 층수가 30~50층이 Sky-Line을 이루며 건설되고 이에 따라 각 단지는 30층과 50층 동수를 가지고 분양물량을 조절할 수 있고 평균용적률 135%는 최대용적률 300% 까지는 충분한 여력이 있기 때문에 각 단지는 세대수의 조절로 추가 분담금을 비슷하게 맞출 수 있습니다.

한 예를 들어볼까요?

똑같은 27평을 보면 8단지 대지지분은 16.6평으로 제일 적고 5단지가 19평 ,11단지가 21.6평으로 2.4평~5평이 차이가 납니다.
그러나 매매가는 8단지와 5단지가 비슷하고 11단지와는 1.5억이 차이 납니다.

제일 중요하게 짚어야 할 부분은 일반주거 2종인 1,2,3 단지에 대한 부분입니다.
3종은 층수제한이 없어 30~50층이지만 2종은 최고높이 25층이고 평균 18층으로 묶여있어 2종은 15~25층을 Sky-Line을 형성함으로 1,2,3단지 소유자는 추가 분담금이 배가 될 수 있습니다.

즉 이렇게 되면 당연히 1단~3단지 집값이 옆 단지보다 보다 훨씬 낮아야 하지만 목동14개 단지 중 3단지가 제일 높고 그 다음이 1,2단지로 목동 1~3단지 집값은 목동 단지증 최상위 가격대입니다.

즉 1,2,3단지가 2종으로 묶어두면 목동은 재건축을 출발 할 수가 없기에 저는 2010년12월 목동재건축 투자성과 목동재건축 진행 이란 글에서 3종으로 종 상향이 된다고 했습니다.

종 상향은 서울시장 권한으로 서울시 도시계획위원회 심의를 거칩니다.

그 外 목동 재건축에 대해 ①서울시장 40년 고수론,② 7단지 준주거지역화, ③경인고속도로 지하화 등등 많은 말들에 대해서는 다음 章 으로 미루고 최종확인은 “양천구청 건축과”나 서울시청 건축과“ 문의 확인하시면 됩니다.

결론은 목동 집값은 어떻게 될 것이냐 와 어느 단지 어떤 평에다 투자를 할 것이냐 입니다.
목동 집값 상승은 이제 시작 단계이며 가장 적은 20평이 단지에 따라 2억 넘게 차이가 남으로 단지의 특성을 면밀히 검토하시어 투자하시기 바랍니다.

투자를 하실 때는 ①안정성 ②수익성 ③환금성 의 투자 3원칙을 고려하시고 Hard-Ware보다는 Soft-Ware인 ⓐ단지모양(재건축 후 조망) ⓑ단지별 주변개발계획 ⓒ 단지별 생활환경 등을 고려하셔서 低 평가 된 곳에 투자하시면 목동은 거의 실패할 확률은 없습니다.

자세한 목동 재건축의 글은 저의 글 오른쪽 박세관님 다른 글 보기→3Page 72번 “목동 재건축 투자성과 진행방향”의 글을 참조바랍니다.

부족한 저의 글이 독자 분들께 조금이나마 도움이 되길 빌며 다음 글에서 뵐 때 까지 늘 건강하시고 행복하세요.