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 9.1부동산 대책과 집값 전망
※부제: 목동 재건축에 대하

지난 9월1일 국토부는 이 정권 들어 6번째 부동산 활성화 대책을 발표했습니다.
이번 정책은 지난 정권5년 이 정권 2년 도합 7년 동안 발표한 수많은 정책들 중에서 가장 파괴력이 큰 한방 이었습니다.

큰 한방이란 정책 내용 보다는 이번 정책에 담긴 의미와 던진 메시지가 크고 강하다는 뜻입니다.과연 이번 조치에 담긴 의미는 무엇이며 던진 메시지는 무엇일까요?

그 의미는 ①주택공급은 줄이고 수요는 늘리고 ②규제는 풀고  금리는 내리고 ③ 집값은 올릴 테니 ④집살사람 집 사고 ,집 가진 사람은 집값이오를 테니 ④ 지갑을 풀어 내수시장을 키우고 기업가는 투자를 늘려 일자리를 만들어 국민모두 골고루 잘 살아보자가 종착역입니다.

이런 의미를 담고 있는 정책들을 ①번~③번 항을 中心으로 그 내용들을 살펴보겠습니다.

첫째 주택 공급량 의 축소입니다.
1980년~2010년까지 주택부족을 메우기 위한 신도시 개발 방식을 2017년 까지 중지하겠다는 것은 주택공급방식을 바꾸겠다는 큰 패러다임의 전환입니다.

우리나라가 평균 한 해 동안 공급되는 住宅量 은 40~50만호로 그 중 L. H가 부담하는 주택은 8만~10만호로 비중은10~20%로서 이 量을 2017년까지 중지함으로 정부가 먼저 공급을 줄이고 재건축 ,재개발로 그 자리를 메우겠다는 것입니다.

둘째 규제완화와 수요증대입니다.
사실 이번정책의 핵심은 재건축 규제 완화를 통한 수요 진작으로 재건축의 연한이 40년→30년으로 단축됨으로 서울에만 18만 가구로 목동, 상계동, 강남 등이 수혜지구로 되었습니다.

이렇게 재건축 연한 단축은 단순히 시간 단축이 아니라 도심을 재정비하고 신도시 개발로 파괴되는 자연을 보호하고 세계적인 추세인 Compact-City화로 도심 공동화를 막는 여러 이점으로 재건축을 택한 것입니다.

집값을 끌어올리는 가장 쉬운 방법은 수요가 몰리는 곳에 투자처를 만들고 이런 투자처를 많이 만들면 수요는 그 만큼 많아지고 가격은 상승하며 심리전인 집값은 옆으로 번져 강남 재건축→강북재건축→서울과 수도권 아파트로 불길이 번져갈 것은 너무나 자명한 사실입니다

또 하나 수요촉진에서 빼 놀 수 없는 게 금리인데 지난 8월14일날 기준금리를 내렸고 11월~12월 쯤 또 한 번 금리를 0.25% 내릴 걸로 예상합니다.

그 이유는 두 가지로 설명 드리겠습니다.

① 아직도 우리나라 기준금리 2.25%는 미국과 일본의 Zero% 에 비해 높은 수준이며 이로 인해 엔화 와 달러의 핫-머니(단기투기성자금)가 계속 들어와 그렇잖아도 달러는 쌓이는데 투기자금까지 들어오면서 원화 가치가 올라가 수출이 어려워 질 수 있고 ② 미국의 금리 인상이 불투명하기 때문에 마냥 우리나라 경제를 그냥 놔둘 수가 없기 때문입니다

금리인하는 돈을 찍어내지도 않고도 돈을 푸는 효과를 볼 수 있고 지금 정부가 우려하는 디플레이션(물가하락)도 해결하는 一擧兩得(일거양득)의 효과를 볼 수 있습니다.

수요촉진에서 또 하나 중요한 Fact는 재건축시 공적부담금을 줄이겠다는 겁니다.
지금까지 재건축 추가 분담금의 가장 큰 요인 중 하나가 공적부담금입니다.

공적부담금은 조합원 추가 분담금의 30%~45%를 차지할 만큼 엄청남 금액으로 사실 재건축으로 조합원이 챙기는 몫 보다 지자체와 국가가 챙기는 몫이 더 많았든 형편입니다.

옛날같이 집값이 막 올라주면 상관없지만…….

공적분담금 중 가장 큰 비중인 “기부채납”은 재건축 할 대지 의 25%를 서울시에 기부하는 것으로 그 땅 만큼 분양세대수가 감소함으로 수익성 악화로 이어졌으나 앞으로 이 기부채납을 최소한으로 줄이겠다는 것으로 다음 달에 지침이 발표될 것입니다.

오세훈 서울시장 시절 여의도와 압구정동 재건축을 승인 하는 조건으로 기부채납 40%를 요구해 소유자들이 재건축을 보이콧한 사건 잘 알고 계시죠.……

이제 마지막“畵龍點睛(화룡점정)”이 필요합니다.
그 마지막 “ 龍의 눈”은 국회 가 그려야합니다

①재건축 연한단축과② 안전진단기준완화 등은 정부단독으로 가능하지만 ③시공사선정 앞당기기 ④ 기부채납축소 등은 국회 문턱을 넘어야 하고 현재 재건축 초과이익 환수제등 6개 부동산 법안들이 얼마나 빨리 국회를 넘느냐가 앞으로 집값 상승의 속도와 폭을 결정할 것입니다.

향후 집값은 ‘최경환 경제부총리“를 중심에 놓고 2년 후 총선 ,3년 후 대선의 3각 구도를 그려보면 2년 후와 3년 후 예상 집값의 感을 잡을 수 있습니다.

이제 목동 재건축으로 들어가 보겠습니다.

이번 9.1대책의 가장 큰 수혜지역으로 목동을 꼽고 있는데 목동은 1985년부터 1988년까지 162만평에 26,600세대가 “신시가지 단지”라는 타이틀로 서울 서남부권의 중심 주택지역입니다.

1985년 완공된 1단지부터 1988년 완공된 7단지,11단지,12단지 까지 14개 단지가 ①평균용적율 125% ②평균건폐율12% ③평균녹지율25%로 1기 신도시 보다 용적률과 건폐율은 반 ,녹지율은 배가 많은 친환경 “신도시급 단지”로 이번 조치로 재건축연한이 최대 4년 앞당겨 지는 혜택을 받았습니다.

 한때는 명성을 날리다 특별한 이슈가 없어 2009년부터 떨어지기 시작한 집값은 소형은 25% ,대형은 45%나 떨어졌고 학군의 메리트가 약해지면서 세간의 耳目에서 멀어지다가 이번에 다시 뜨게 된 지역입니다.

목동의 재건축준비는 2009년부터 시작되었고 그 첫 번째 공식자료는 2009년 2월에 “양천구청”이 발표한 “목동 신시가지 재정비 기본계획”으로서 270Page 방대한 자료로 이 자료에 근거하지 않은 목동 재건축은 아무런 신빙성이 없습니다.

이 자료의 성격과 자세히 분석한 내용들은 저의 칼럼 우측에 “박세관님의 다른 글 보기”→3page 72번→“목동재건축 투자성과 목동재건축 전망”에 대한 글을 7 Page에 걸쳐 올려놨으니 참조하시기 바랍니다.

아무튼 이번 대책으로 목동은 다시 세간의 이목을 받으며 팔사람, 살 사람 모두가 “화들짝 놀란”모양새로 뜨겁게 달아올랐습니다.

시장에서는 목동재건축은 가장먼저 완공된 1단지가 제일 빠르고 1988년 완공된 7단지,11단지,12단지가 제일 늦다는 말이 나돌고 있는데 그 말은 재건축을 전혀 모르는 말로서 결코 그렇지 않다는 걸 먼저 분명히 말씀드립니다.

재건축 시장의 OPEN은 양천구청장이 목동신시가지전체를 묶어 서울시에 ①재건축 구역 지정을 요청하고 신시가지 재건축 개괄도(재건축 용적률 , 건폐율 ,층수, 세대수 등) 즉 ②정비계획을 서울시장이 승인할 때 비로소 재건축시장으로 진입하는 것입니다.

재건축 지역지정은 설계도와 같고 정비계획은 터 파기와 같다고 할 수 있습니다.

현재의 대치) 은마아파트 나 잠실) 주공5단지가 재건축 구역지정과 정비계획을 2년 전과 3년 전에 승인받아 명실상부한 대표적 재건축 지역이고 개포)주공은 여기서 한 발짝 더 나간 것입니다.

그 다음 단계인 추진위원회 결성→안전진단 →조합승인→사업승인→관리처분계획 등은 각 단지 조합별로 진행하며 승인권자는 양천구청장이 됩니다.

서울시장의 승인 단계가 난 다음부터는 각 단지가 재건축 출발선에 똑 같이 서서 入住 라는 골인지점에 누가 먼저 도착하느냐는 조합원(소유자)과 조합이 얼마나 스피드를 내느냐에 달렸습니다.

목동 재건축 시장 OPEN 시점이 2022년에서 2018년으로 앞당겨 졌다는 사실은 분명하지만 “화들짝 놀랄 만큼”은 아니고 이번일 을 계기로 목동 집값이 이제 자리를 찾아가는 중이라고 봅니다.

목동은 ①20평~55평까지 7개 평형과 ②1단지~14단지까지 14개 단지로 구성되어 있어 ③ 같은 20평 가격이 단지에 따라 2억이 차이가 날 만큼 가격차도 큰데 ④어떤 평형, 어느 단지에 투자할 것인가가 가장 중요한 문제로 남습니다.

물론 수익성이 가장 좋은 평형과 단지를 선택해야 갰죠.
그 선택의 방법은 두 가지측면을 고려해보세요.

① Hard-Ware적 측면 (대지지분,교통,학군등)과 ② Soft-Ware 요소 (저평가된 단지 ,발전성이 높은 단지 ,재건축 후 동배치도, 단지모양)를 살피시고 그 중 Soft-Ware적 요소를 높여 투자 하시면 목동투자로 실망하지는 않을 것입니다.

목동뿐만 아니라 재테크는 전략이 필요하고 그 전략은 선택과 집중입니다,

좀 더 자세한 목동 재건축은 앞에서 말씀드린 저의 글을 참조하거나 양천구청이 발행한 “목동 신시가지 재정비기본구상”을 정독하거나 양천구청 건축과로 문의 하셔서 도움을 받으시길 바랍니다.

우리나라 최대의 재건축 시장은 가락)시영 7,500세대인데 몇 년 후 목동의 재건축 시장은 162만평,26,600세대로 전무후무한 우리나라 최대의 재건축 시장이 열릴 것입니다.

목동집값은 금년 말까지 10~15%선 까지 올랐다가 다시 박스 권을 유지하며 숨고르기를 거친 후 내년도 경제상황과 경기를 봐가며 다시 시작할 것입니다.

부족하지만 이번 글은 여기서 접겠습니다.
앞으로도 더욱 노력해서 좀 더 좋은 글이 되도록 노력하겠습니다.
다음 글에서 뵈올 때 까지 늘 건강하시고 행복하시길 빕니다.