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목차: 1. 강남집값 투기나 투자냐 ?

        2. 2018년 집값전망과 대책

1. 강남집값 투기냐 투자냐 ?

“강남 투기세력에 무기한 ,최고수준 강도로 현장단속에 나서겠다."

지난 1월11일 김동연 부총리 겸 기획재정부장관이 김현미 국토부장관, 최종구 금융위원장을 배석시킨 가운데 정부서울청사에서 최근 부동산 시장 동향 간담회에서 한 말입니다.

역대정권에서 부동산 총괄은 부총리급인 기재부장관이 맡고 실무총책은 국토부장관이, 특공대는 국세청장이 맡아왔는데 문재인 정부 8개월 동안 기재부 부총리는 부동산에서는 OUT 된 듯 존재감이 없고 행동대장인 김현미 국토부장관 목소리만 들리고 ... 부동산 정책실세인 청와대 김수현 사회수석은 커튼 뒤에서 정책 재단하는 소리만 들립니다.

작금의 강남 집값은 정부의 통제불능 상태까지 왔고 문재인 정권의 이념적 가치관인 "분배의 공정성과  부의 공평성" 을 흔들고 '소득주도성장'을 통한 " 중산층 만들기" 란 국정목표도 헛 구호로 만들었고 이 정권을 만들어준 노동자,농민 ,도시근로자와 서민층들께는 허탈감을, 허리역활을 하는 수 많은 샐러리맨들에겐 상대적 박탈감을 안겨주면서 억누를수록 뛰어올랐든 참여정부때 집값을 회상시키며 “노무현 시즌2” 란 말까지 나오고 있습니다.

집값 상승원인은 여러 요소가 복합적으로 작용하지만 근원에는 넘치는 유동성 이 자리 잡고 있습니다.

2017년10월 현재 국내에는 즉시 유동화 할 수 있는 현금과 금융자산(M2통화량) 규모가 2,504조6000억 원으로 2016년 동월대비 20% 늘었고 전 세계적으로는 미국,일본, 유럽연합에서 풀어 논 10조 달러의 글로벌 유동성이 전 세계적으로 집값을 올리고 있습니다.

특히 기준금리 인하영향이 본격적으로 나타나기 시작한 2015년 4월부터는 월 평균 8~9%로 폭발적으로 늘어나면서 3%대의 초저금리 대출시대와 맞물리며 집값 폭등은 문재인 정부 출발 때 이미 예견된 상태입니다.

실례 3가지만 들겠습니다,

1) 압구정 구 현대4차전용 118㎡(구47평형)가 12월말 34억에 거래되어 이 아파트 같은 평형이 32억에 팔린 뒤 열흘 만에 2억이 올랐고 현재 호가는 36억이며 매물은 없고 순번으로 대기 중임.

2) 대치동 ‘래미안 대치팰리스’ 전용 88㎡(구 35평형)가 1월초에 21.5억에 거래돼 작년 11월에 18.5억에 팔려 3개월 만에 3억이 뛰었고 현재호가는 23억으로 시황은 압구정 현대와 동일하며 최근에는 자사고와 특목고 폐지로 인한 학군수요로 매수대기자가 제일 많은곳임

3) 양천구 목동 14단지 전용 86㎡(구 38평형)은 올 초에 12.5억에 팔려 작년 11월에 비해 2 억이 올랐고 현재 호가 13.5억이나 매물은 없는 상황임

1) 번은 8.2대책 후 재건축 대장주로 떠오른 압구정 현대아파트이고 2)번은 강남권 기존주택 대장주 대치동 래미안 아파트이며 3) 번은 次期 혹은 次次期 대장주로 떠오를 양천구 목동아파트 시황으로 上記 3가지 사례는 ⓵ 현재 재건축 ⓶ 기존주택 ⓷후보재건축으로 대표성을 지닌 3군데를 찍어서 말씀드렸습니다.

강북상황도 작년12월부터 달라지기 시작해 한강변을 낀 재건축, 재개발지역과 신축 3년내 기존아파트 들이 최근 2개월새 1.5억~2억정도 올랐으며 지역은 성동구 왕십리 센트라스 신축아파트가 6억대에 출발해 지금 8억대 중반까지 올랐고 성수동)전략정비구역 재개발 과 광진구 중곡동) 재개발 구역 용산구) 이촌동 재건축아파트 등이 대표적 입니다

 “강남불패”는 역설적이게도 부동산 규제가 가장 느슨했든 이명박,박근혜 정부10년 동안 가장 적게 올랐습니다.

이명박 정부동안에는 ㊀ 2%로 오히려 내렸고 박근혜 정부동안 10% 오른 반면 “강남불패”에 대통령직을 걸었든 노무현 정권때는 67%가 올랐습니다.

“돈이 되는 곳에 돈이 몰린다". 이는 자본주의 시장경제의 철칙으로 지금과 샅은 불확실성 시대에  ▲안정성 ▼ 수익성 ▲ 환금성이 확실한 강남 이란곳에 맘 놓고 투자하겠다는 투자욕구와 어떻게든 강남행 열차에 올라타겠다는 실수요 욕구가 공급부족으로 인한 희소성 까지 더해진 현상입니다.

이 정부의 부동산 정책이 성공하기 위해서는 집값폭등이 대한민국 서울만의 일이 아닌 전 세계적인 추세이고 노무현 정권 집값 실패에 따른 “강박증과 조급증”을 버리고 시장원리에 충실한 장기대책만이 성공할 수 있습니다.

2.2018년 집값전망 과 대책

2018년 한국경제의 기상도는 ⓵ 글로벌경기 회복에 따른 수출증대 ⓶ 국민소득 3만 불 입성 ⓷ 국내정치안정으로 내수시장확대 로 “좋은 집” 추구현상은 더 높아지고 이는 성공적인 삶에 대한 자신의“트로피현상”으로 “좋은 곳,좋은 집”은 더 오를 것입니다.

지난 1월11일 한국감정원 자료에 따르면 강남4구의 주택매매수급지수는 지난해 12월 116.7을 기록하며 감정원이 해당통계를 공표하기 시작한 2012년 7월 이후 가장 높았습니다

즉 이 지수가 높을수록 공급에 비해서 수요가 많고 100이면 수요와 공급이 균형점으로 지금 강남권은 공급이 수요를 따라가지 못한다는 말입니다.

올해 강남권 (강남, 서초, 송파) 입주물량은 4300채로 작년 6300채보다 30%가 줄어든 양으로 올해 재개발, 재건축으로 멸실되는 12,000가구를 합하면 절대적 공급부족입니다.

서울집값 시장안정화를 위해서는 ❶재건축 활성화와 초고층화를 통한 공급확대  인프라 가 잘 갖춰진 과천, 강남, 성남등지의 그린벨트를 공급확대가 선결이며 강남권 지역에 3만~5만평 규모의 택지를 10군데 조성해 12,000~15000채를 공급하겠다는 12.5주거복지로드맵이 그나마 위안거립니다.

지금 이 정부가 재건축 수요억제책의 마지막 카드로 꺼내든 재건축 초과이익환수액 통보건은 효과만큼이나 엄청난 발발을 불러올 것입니다.

즉 서초구 반포 1,3주구와 대치 쌍용2차등 강남권 7개 재건축 아파트 단지에 재건축초과이익 예정환수액을 5월까지 각 세대별로 통보하겠다고 전격 발표했습니다

앞으로 금년내로 통보될 잠실) 주공5단지와 대치) 은마아파트 등 서울시내 93개재건축 아파트에 대한 가구별 초과이익 세금은 서울시민의 제일 큰 논란거리가 될것입니다.

올해 전국에서 입주하는 물량은 44만가구로 지방은 공급과잉, 서울은 공급의 “부익부 빈익빈‘현상으로 지방은 집값 하락,경기와 인천은 보합,서울은 강세로 이어질것입니다.

새해 2주 만에 서울전체가 1.2% ,강남권이 2%가까이 올랐고 경기도가 0.2%가 오른 반면 지방은 0.12% 내렸습니다. 특히 지방의 하락폭은 커졌고 울산 ,경북 ,전북지역의 하락폭이 큽니다.

서울과 지방의 양극화는 더 커지며 서울에서는 강남권과 비강남권 그리고 재건축과 재고주택간 의 가격차도 더 벌어질 것입니다.

문제는 정부가 쏘아올린 각종대책들 ❶ 특사경(특별사법경찰) 출범과 투기단속 ❷ 자금출처와 세무조사등과 같은 엄포용(?) 대책들은 원인 치료용은 아니며 ❸ 수요와 공급사이의 불균형을 해소하고 ❹ 강남 대체재를 개발하여 수요를 분산시키고 ❺ 풍부한 유동성이 기업 활동에 투자되는 생산적인 환경을 만드는 것이 근본적인 처방이라 확신합니다.