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제목 :(김수정칼럼) 8.2부동산 대책과 투기꾼

목차 :1.8.2부동산 대책의 의미와 배경
        2. 투자자와 투기꾼
        3.향후 집값전망과 대책





1.8.2부동산 대책의 의미와 배경


문재인 정부가 출범을 한지 석 달도 안 돼 두 번째 부동산 대책을 내놨습니다.
서울시 전체를 ‘투기판’으로 서울시민과 강남주민 그리고 서울 주택매수자들을 ‘투기꾼’으로 보는 정상적인 처방과는 멀어 보이는 ‘융단폭격식’ 8.2 부동산 대책이 나왔습니다.

이는 노무현 정부’와 문재인 정부‘ 양대 정권을 묶고 참여정부 17번 현정권 2번 총19번 대책을 단 한 권에 묶어 ▼ 재건축과 재개발 억제 ▼ 전세를 통한 갭투자 봉쇄 ▼ 분양시장 투기세력차단 등 모든 분야를 대상으로 ‘투기와의 전쟁’을 선포한 것입니다.

8.2 대책의 핵심내용은 ⓵ 서울25개구전체, 과천 ,세종을 투기과열지구로 ⓶ 서울 강남구등 11개구와 세종을 투기지역으로 ⓷ 재건축 입주권 양도 금지 ⓸ 다주택자의 양도세중과 ⓹ LTV와 DTI 40%로 강화 ⓺청약순위개편과 서민주택확대 가 주 내용입니다.

이 같은 극약처방을 설계한 총 지휘자는 어떤 사람이며 어떤 의미가 있을까요?
지난 5월초 서울 강남 부동산 시장에선 ‘김수현 효과’ 란 말이 돌았습니다.
요지는 대충 이런 내용들입니다.

"김수현은 노무현 정부 때 종합부동산세를 설계한 인물이다 . 그가 문재인 정부의 초대 사회수석이 되었고 그는 다시 보유세에 손댈 것이다. 수급보다는 규제강화에 힘쓸 것이며 세금이 올라간 만큼 집값이 오를 것이다. 게다가 14년 전 기업도시 토지보상액으로 풀린 105조원을 총괄한 그가 문재인 정부에서 5년간 50조원을 풀리는 ”도시재생사업“도 그가 총괄한다 즉”노무현 시즌 2가 시작될 것이다.“

이즈음 강남 재건축 아파트 값이 뛰기 시작했습니다.

"지금이 집을 사야할때”란 말이 공공연히 돌기 시작했습니다.
지난 해 까지 “공급과잉”을 걱정하든 시장분위기는 확 바뀌었고 김현미 장관이 취임사에서 “투기와의 전쟁”을 선포했을 때도 “아파트는 돈이 아니라 집”이라고 말했을 때도 시장의 눈은 정관 너머 ‘김수현’을 바라보고 있었습니다.

11.3대책과 6.19대책이 무참히 깨지고 국토부와 기재부가 강남아줌마 와의 싸움에서 K. O 敗 당한 후 마침내 김수현 사회수석이 전면에 나섰고 문재인 정부의 ‘왕수석’으로 “집으로 돈 벌생각말라‘고 경고하며 투기와의 전쟁을 넘어 시장과의 전쟁을 선포한 것이 8.2부동산 대책이며 노무현 정부에서 강남아줌마와 집값전쟁에서 K.O 敗한 후 14년 만에 벌이는 ”김수현의 리턴매치“라고 할 수 있습니다.



2. 부동산시장 투자자와 투기꾼

요즘 시중에 회자되는 유행어중 “내로남불”이란 말이 있습니다.
"내가하면 로맨스(투자)요,  남이하면 불륜(투기)이다 “란 말로 투자자 와 투기꾼을 정의할 때 가장 잘 어울리는 말입니다.

불과 3년 전 “한 여름에 겨울옷을 입은 부동산 시장을 확 바꾸겠다”. 며 “빗 내서 집사라”고 외친 그 사람의 경기부양책을 ‘초이노믹스’로 불렀든 그 때 多주택자는 전, 월세시장 공급자로 전, 월세 가격 안정자로 혜택과 육성을 받은 지 3년만에 이제는 투기꾼으로 세무조사를 받게 되었습니다.

과연 多 주택 자는 투기꾼일까요 ?

30~40대 직장인에게 집은 신분상승의 사다리로 50~60대는 집으로 富를 축척한 경험이 있는 세대로서 多 주택자가 가장 많은 층이며 70대 이후에게 집은 노후 생활을 보장하는 보험과 같은것으로 집은 나이를 불문라고 집에 대한 유달리 집착하는 민족성도 한 몫을 하지만 전체 주택소유자의 1.5%인 188만명 인 多 주택자를 전부 투기꾼으로 보는 게 맞을까요?

현재 우리나라 자기집 보유율(자가보유율)은 2017년 현재 62.2%로 미국67.4%,일본 61% 프랑스58% , 영국 60% ,독일은 41.8%로 제일  낮습니다.

수치로만 본다면 대한민국은 결코 낮은 수치가 아니지만 아직도 집 없는 사람이 38%가 넘고 서울은 50%가 내집이 없습니다.    2015년 말 현재 우리나라 전,월세 가구수는 915만 가구로 정부가 책임지는 공공임대가 126만가구로 전체 14% 이고 나머지 86%는 민간임대주택에  의존하고 있습니다.

따라서 188만명의  多주택자중 일부를 제외한 대다수는 임대차 주택의 공급자요 정부의 주거복지 정책의 파트너 란 순기능이 훨씬 큽니다

장관후보자는 투기꾼 ?
청문회가 도입된 지가 17년이 되었고 31명의 장관, 총리후보자들이 청문회 과정이나 취임초기에 낙마했습니다. 낙마사유 중 ⓵ 부동산 투기가 14건 ⓶ 위장전입 (8건) ⓷세금탈루등 재산부당축재 (8건) ⓷ 논문표절(5건) 순입니다.

부동산 투기로 볼수 있는 게 31건으로 전체의 70%로 낙마한 고위공직자 들 대부분이 부동산 투기로 사퇴하거나 취임 초기에 사표를 던졌습니다.  문재인 대통령은 후보자시절 고위공직자 불가 5대사유를 제시했지만 ‘위장전입’이 너무 많아 2014년 3월 이전 위장전입은 묻지 않겠다는 궁색한 대체안을 내놨을 정도로 위장전입,세금탈루는 "높으신 분"들에게는 일상적 재테크 방식으로 보였습니다.

이렇게 정권과 시장에 따라 바뀌는 투기자의 잣대 없으며 생전에 위장전입 한번 하지 못한 대다수의 국민들은 청문회 때 마다 부동산투기 와 위장전입으로 머리를 조아리는 장관 후보자를 보면서 상대적 박탈감과 진짜 투기꾼은 과연 누구인지 고개를 갸우뚱 할 것입니다.

이익이 있는 곳에 돈과 수요가 몰리는 것은 너무나 당연한 것으로 공급을 늘려 이익이 없으면 투기꾼은 없어지고 장관후보자들 부터 위장전입과 다운계약서를  안 쓰고 세금탈루 하지 않으면 투기꾼이 뭔지도 모르는 대다수 일반 시민들 가슴에 "자신만 바보'란 자책감도 들지않고 투기꾼도 발붙이지도 못할것입니다.


3. 향후 집값 전망과 대책


이번 8.2부동산 대책의 주 타켓은 강남 재건축 시장이며 위에서 언급한 5가지의 핵심 내용 중 진짜 핵심은 ▼조합설립이후 재건축 아파트와 조합원 입주권 명의 이전불가로 그 동안 대한민국 집값의 ‘진원지“인 재건축 시장에는 치명타입니다.

개포)주공1.3단지, 청담)삼익, 반포)주공1,2,4주구, 서초)경남과 한신3차 ,둔촌)주공 등이 가장 대표적인 단지들로 일주일새 1억~2억 씩 떨어졌고 앞으로 더 큰 폭으로 떨어질 것이며 이 정권 동안에는 가격을 예상하기도 어렵고 막차 탄 피해자도 발생할 것입니다.

반면 내년에 부활할 재건축 초과이익 환수제를 적용받고 조합설립까지는 시간이 걸릴 단지들과 재건축 후보지들은 10~11월까지 ‘조정기’를 거친 후 올 연말 ~내년 초부터 집값은 다시 강세로 돌아설 것입니다.

압구정) 현대, 한양, 미성 ,대치)은마 ,잠실)주공5단지, 개포)주공5단지~7단지 등이 대표적이며 재건축후보지로 가장 대표적인 것은 양천구)목동1단지~14단지와 잠실)장미로서 이들 단지는 ‘반사이익’을 받을 것입니다.

이번 8.2대책은 이제까지의 재건축 아파트 투자 싯점과 투자지역을 바꿔놓은 새로운 재건축 투자 패러다임을 만들어 놓을 것입니다. 따라서 향후 재건축 아파트 시장에 참여하실 분은 지역별, 단지별 ,진척도와 주민들의 호응도 그리고 관할 지자체의 적극성을 세심히 관찰하시고 지역중개업소를 통해 관련정보를 꼭 입수 분석하셔야 합니다.

또한 ⓵양도세중과와 40% 최고세율 신설 ⓶ 보유세 강화 ⓷ 투기지역에 대한 자금출처와 입주계획서제출 ⓸ 다주택자 와 중개업소 세무조사 와 같은 일련의 조치들은 투자심리와 시장을 冬眠(동면) 시켜 집값을 떨어뜨리려는 강제적 전술에 결코 당황 하지 마시기 바랍니다.

이미 발표 일주 일만에 여러 군데서 부작용들이 나오기 시작했습니다.
8.2부동산 조치가 나오기 전에 당첨된 입주권 계약자들에 대한 대출제한으로 선의의 피해자와 결혼 10년차 미만의 세대는 청약으로 새 집장만은 불가능해져 올 가을 전세시장 불안요인이고 과천)주공 5단지와 10단지 ,여의도)광장 ,강남) 우성3차 같은 아파트는 재건축 추진위와 조합 설립을 연기 하고 있습니다.


"집값 오름세”는 대한민국만 이 아니라 전 세계적인 추세로 미국,일본,중국,영국,프랑스,싱가폴등 선진국과 중진국을 가리지 않고 지난 5년 동안 미국, 일본,E.U에서 풀어 논 천문학적 돈 과 ZERO금리로 돈이 갈 수 있는 곳은 부동산 밖에 없어 집값상승은 전 세계적 추세가 되고 있고 대한민국도 예외는 아닙니다.

정부는 수도권 입주물량이 2017년 29만호 ,2018년 31만호로 공급이 충분하다고 하지만 서울강남 등의 2017년 입주 량은 35,000호 ,2018년도 33,000호로 인기지역의 물량은 연 15,000호 가 부족하고 2014년부터는 택지지구지정도 중단함으로 공급불안을 키우고 있습니다.

역대권의 부동산 대책가운데 집값을 안정시키는데 가장 큰 효과를 발휘한 것은 노태우 정부의 신도시 200만호 건설계획이었고 가장 최악은 노무현 정부의 5년간 17번의 수요억제정책 이었습니다.

우리나라 부동산 정책의 특징은 ▼ 냉 ,온탕식 ▼정 권에 따른 변화 ▼ 경기 불쏘시게 용으로 요약 되며 이번 8.2대책도 노무현정부 제2탄 시리즈 같은 느낌을 떨칠 수 없습니다.

따라서 이럴 때일수록 “소나무를 보지 말고 산을 보는 마음”으로 대책의 자세한 내용보다는 대책의 의미와 배경을 보시고 역대 정권의 사례를 보시면 答 을 찾기가 쉽습니다.

“시장은 정직합니다.”
"시장은 과학적입니다”
시장을 관리하고 참여하는 사람들이 “독선과 욕심”으로 다룬다 할지라도 시장은 늘 원칙에 충실했습니다.다음 글에서 뵐 때까지 평안하시길 빌며…….