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제목 :(김수정칼럼) 미국의 3.3.3금리정책과 한국의 집값


목차 1.미국의 3.3.3 금리와 글로벌 금리
        2.한국 기준금리방향과 전망
        3.한국의 금리인상과 집값




1. 미국의 3.3.3 금리와 글로벌 금리



미국은 작년 12월 두 번째 금리를 올린지 3달 만에 3월16일 세 번째 금리를 올렸습니다.
이로서 미국은 2008년금융위기 이후 9년 동안 유지해온 Zero금리를 폐지하고 금리 정상화에 “돛”을 올렸습니다.

미 연준 (FED)의 이번 금리인상은 미국금리정책의 변화를 나타내는 것이며 향후 글로벌 금리정책과 세계적인 이자율의 상승을 알리는 “시그널”이기도 합니다.

3 년간, 年3회씩, 年3% 까지 인상하겠다. 이것이 향후 미국의 금리정책입니다.

3.3.3금리를 실행하겠다는 미국의 Plan은 두 가지의 커다란 의미를 담고 있습니다
첫 번째는 그 동안 세계를 짓누르든 “디플레이션 공포 (경기침체에 물가하락)”에서 벗어나고 있음을 말해주는 것으로 대한민국 역시 지난 3년간 이 공포에서 예외는 아니었습니다.

미국, 일본, 유럽이란 세계 경제 3대축 중에서 일본과 유럽이 지난 4년 동안 이 디플레이션 공포에서 벗어나고자 발버둥을 쳤지만 결국 실패했고 이 공포의 원인제공자 미국의 3.3.3 금리정책 한방으로 세계 디플레 공포를 단번에 끝내는걸 보면서 미국이 차지하는 세계경제 비중 24%보다 훨씬 큰 Power란 것을 느끼게 합니다.

두 번째는 이제 세계는 Zero 금리에서 벗어나 정상적인 금리시대를 맞이하게 되었음을 말해주며 Zero 금리의 시작도 종결자도 미국이란 뜻입니다.

2006년도 5%의 미국금리가 2009년 Zero가 되면서 한국도 2009년 10% 금리가 1.25%로 떨어졌고 일본과 유럽도 3년 전부터 Zero금리가 되면서 바야흐로 전 세계는 지난 6년 동안 “초저금리 시대”를 맞이하였습니다.

양적완화란 이름으로 달러, 유로, 엔화를 공중 살포하며 “초록은 동색”이란 옛 속담처럼 서구선진국들은 자국 경제를 살리려 이웃은 거지로 만드는 “근린궁핍화”도 불사하며 천문학적 돈을 풀었고 예금자에게 "보관료"를 받는 마이너스 금리 까지 도입해 경기회복에 힘쓴 결과 미국과 일본이 뚜렷한 경기회복세를 탓으나 일부 신흥국에서는 투기자본으로 외환사태를 겪기도 하고  결국은 작년부터  “스테그 플레이션”(경기침체에 물가상승)이란 부작용도 맞았습니다.  

우리는 이 두 가지 사례에서 보듯 세계경제의 흐름과 정책사조 그리고 개별국가의 금리정책이 미국의 통화와 금리정책에 밀접한 영향을 받는다는 것입니다.
지난 3월16일 미국이 3.3.3 정책을 발표하고 나서 일주일 후 JOB (일본중앙은행)은 지난 3년 동안 240조엔 (2,400조원) 풀기 같은 양적완화를 하반기 부터 규모를  줄이고 -0.1% 금리를 더 이상 끌고 가지 않겠다고 발표했습니다.

유럽 (ECB)도 4월부터 돈 풀기 규모를 월 800억 유로에서 600억 유로로 줄이고 예치금금리 -0.4%와 기준금리 0%를 끌어올리고 그동안 유럽을 괴롭힌 “디플레이션 공포”가 사라졌다고 발표함으로서 정상금리로 돌아갈 것을 천명했고 중국도 2014년 11월부터 돈 풀기에서 올 3월부터는 기준금리를 인상하고 지급준비율을 올림으로 긴축모드로 전환하고 있습니다.

이렇게 미국이 ‘점진적 인상’이란 3.3.3 금리정책을 실행함에 따라 세계통화정책은 팽창에서 긴축으로 금리는 인하에서 인상으로 바뀌고 있으며 이에 따라 세계10위권인 대한민국도 금리와 통화정책이 변환기에 섰습니다.



2.대한민국 기준금리 방향과 전망


역대로 미국기준금리는 예외적인 경우를 제외하고는 4~5%가 평균이고 대한민국은 7~8%가 평균선입니다. 물론 1997년 IMF때 18% 와 2009년 금융위기 때 10%의 높은 기준금리 시대도 있었지만 평균 10% 미만으로 작은 경제규모에 비해서는 높은 금리 정책을 유지해온 게 대한민국 전통입니다.

그 이유는 최빈국에서 벗어나기 위한 막대한 경제부흥 자금을 조달하기위해서는 돈은 수요에 비해 늘 공급량이 부족했기 때문에 높은 이자율로 소비는 줄이고 저축은 늘리기 위한 방책으로 높은 이자율을 유지한 것입니다.

한국도 2009년 10% 기준금리가 2015년 12월 사상처음 1%대 기준금리시대를 맞았고 현재 1.25%의 기준금리를 유지하고 있으며 ① 외국자본의 유출방지 ② 원화의 평가절상 방지를 위해 미국과는 최소한 1%는 기준금리차이를 둬야합니다.

지금 미국은 2014년부터 제조업이 살아나면서 미 국민들이 제일 중요시 하는 3가지 숫자 ① 실업률 4%대 ②새 일자리 1000만개 ③ 물가상승률 2% 로 완전고용과 확장적경기로 올해 2번의 추가 금리인상을 발표했습니다.

따라서 연도별 미국기준금리는 2017년 말 1.4%, 내년에 2.1%를 거처 2019년 3.0%이면 미국금리는 정상수준에 들어가고 이에 따라 대한민국도 2019년 기준금리 4% 에 대출금리 5% 시대를 맞이하면서 한국도 정상금리 수준으로 진입하게 됩니다.

3. 한국의 금리인상과 집값



금리 즉 이자율은 현재의 돈으로 일정싯점 미래에 대한 기대이윤을 말하는 것으로 경제가 안정되고 미래예측이 가능하면 이자율은 낮고 반대면 이자율은 높으며 또 다른 표현으로는 미래에 대한 “위험률” 이란 의미로도 해석합니다.

지금 한은이 금리인상을 망설이는 가장 큰 이유는 1300조원의 가계부채와 부진한 국내경기로 한은은 기준금리를 내려할 처지로서 한은의 “통화정책딜레마”가 양국사이에 끼어있어 섣불리 금리인상 카드를 꺼내지 못하나 미국이 올해 말까지 2번 추가로 금리를 인상하면 금리 역전도 될 수 있기 때문에 한은도 올 12월부터는 본격적 금리인상에 나설 것입니다.

정부도 미국금리인상 후 폭풍을 차단하기 위해서 매주 가계부채 동향을 파악하고 있으며 특히 600만 자영업자 와 한계기업과 한계가구가 위험에 노출돼 있습니다.

금리가 0.25% 오를 때 마다 한계가구는 16만세대가 증가한다는 자료가 있으며 앞으로 5회 이상 금리가 인상되면 100만 가구 이상이 한계가구에 직면하고 150만 가구가 하우스푸어로 전락하게 됩니다.

한국은행은 대출금리가 1%포인트 오르면 가계의 추가이자 부담이 9조원이 늘어날 것으로 추정하고 있으며 실제 심리적 부담은 훨씬 크고 내수시장에 미치는 파급액은 10조원대가 넘을 것입니다.

특히 대출이자에 민감한 부동산 시장은 더 크게 위축될 것으로 보이며 작년 11.3대책으로 나온 대출규제와 함께 심리적으로 작용해 올 봄 부동산 시장은 집값은 소폭 하락하고 거래량은 작년 겨울보다 5% 정도 감소하는 약세시장이 될 것입니다.

부동산 시장을 세분해서 살펴보면 ① 신규분양시장은 11.3대책으로 나온 규제강화로 투자심리가 위축되면서 청약이 줄어들어 無 주택자에겐 오히려 기회로 작용할 것이며 ② 단독주택은 약 800조원의 부동자금 투자처로 떠오르는 유일한 대안임으로 올 봄 거래량과 집값이 상승하고 ③ 기존 아파트 시장은 대출이자의 증가에 겁먹은 실수요자들이 움츠림에 따라 집값은 하락하고 거래량은 10% 이상 감소할 것입니다.

반면 휘발성이 가장 강한 재건축 시장은 심리적 요인이 제일 크게 작용하여 금리인상에 대한 “耐性테스트”로 올 6~7월 까지는 약보합으로 갈 것이며 이 기간이 지나면 금리인상에 대한 심리위축 보다는 차기정권의 부동산 정책과 차기서울시장의 재개발 ,재건축 정책방향이 더 큰 가격요인으로 작용하고 전체적인 올해 재건축 시장은 가격은 약세로 거래량은 감소로 전체적으로 안정화를 이룰 것입니다.

본 격적인 금리인상이 시작되는 올해는 ① 無 주택 자에겐 청약기회를 ② 실수요자는 안정성에 비중을 두시고 ③ 투자자는 환금성에 제일크게 수익성은 다음에 두시는 투자를 권하며 적어도 차기정권의 부동산 정책방향이 나오고 금리인상의 Stress Test 기간인 올 하반기 까지는 "관망세"를 유지하는게 좋다고 봅니다. 

환절기에 늘 건강챙기시고 저의 다음 글은 빨라진 대선열차와 이에 따른 부동산시장 전망으로 찾아뵙겠습니다.

 

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