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몇개월전, 사무실로 한 고객이 들어오셨다.
40대 초반정도의 주부인데 어떻게 하다가 기회를 놓쳐서 계속 전세살고 있는데 전세값도 너무 오르고 전세 만기도 다 되었으며 이사다니기도 지겹다면서 좋은 물건이 있으면 소개시켜 달라고 했다.
보유자금은 전세돈 2억정도와 1억정도의 여유자금으로 총 3억정도라고 하면서 꼭 좀 좋은 물건을 소개해달라고 신신당부하면서 사무실을 나갔다.
3억정도면 서울에서는 쉽게 구할수 있는 물건이 없는 터라 직원들에게 가장 양질의 저럼한 물건을 찾으라고 지시했다.
며칠뒤 야물진 직원 한명이 좋은 물건을 찾았다고 하여 사무실로 고객을 부른후 물건을 소개하였다.

# 진흙속진주 (다가구주택/대지34평/4가구/3억4천)

야물진 직원이 소개한 물건은 서울 외곽에 소재한 다가구 주택이었다.
대지는 34평/건평은 60평에 지하1층,지상2층의 총 4가구가 살고 있으며 주인이 2층에 거주하고 있었다.
1종일반 주거지역으로 현재의 용적률이 120%로써 약 30%의 증축가능성은 있으나 주차장 확보가 어려울것 같지만 내부계단을 이용한 복층으로 증축할 경우 주차장 확보없이 복층 다락방을 만들수 있었다.
오른쪽 옆집은 두필지를 매입해 몇년전 신축해서 현재 월세수입이 월 1천만원이 넘는 총 20가구의 원룸 주택이었고 왼쪽집은 노령의 부부가 거주하는 단층주택으로 추가 매수가 가능한 상태였으며 건축 빌라업자들의 2필지에 대한 꾸준한 매수의뢰가 있었던 상태였다.
또한 정남향집이라 항상 볕이 들었으며 정북도로를 끼고 있어서 향후 신축시 일조권 확보를 위한 도로 사선제한을 받지 않았서 건물이 곶게 설수 있는 아주 우량 매물이었다.
주인이 거주하는 2층은 1층과 똑같은 구조로써 방3개/거실1개/주방 구조로서 전용면적이 20평이라 그리 작아보이지는 않았다.
현재의 임대차 내역은 방2개인 지하층 A가 1,400만원 지하층B가 1,600만원이었으며 1층이 전세 6,000만원이었다.
총 보증금 9천만원을 안으면 2억5천이면 매입이 가능한 금액이었으며 임대차 내역에서도 알수 있듯이 전세 보증금이 굉장히 저렴했고 주인부부가 전세금 증액등에 크게 관심을 갖지 않았기에 현재의 전세금이 시세의 70%수준밖에는 되지 않았으며 월세로 전환시 보수적으로 계산해도 8천에 140정도의 임대수익이 가능했다.
또한 주인집은 최근에 약 2천만원 정도를 들여서 내부 리모델링하여 외관만이 낡았지 내부는 아주 깨끗하고 정갈했다.

무엇보다도 매력적인것은 가격이었다.

대지 111.4㎡ 였으며 공시지가가 ㎡당 139만원으로 총 공시지가만 1억5천대였으며 매도가격이 건물가격을 제외하고 공시지가의 약 2배정도였으며 시세는 ㎡당 350 이상인데 현재 ㎡당 300 정도의 전체가격이 3억4천으로 평당 환산하면 1008만원으로써 아무리 서울 외곽이라해도 상당히 저렴한 수준이었다.
건물 가격을 재조달 원가로 계산했을때 잔존가치 40%로써 약 7천만원정도 였으며 건물가격을 제외하면 평당 토지가격이 800 정도로 상대적으로 상당히 저렴했으며 특히 주인집이 최근에 리모델링하여 나머지 부분을 리모델링하여서 건물가치를 상승시킬 경우 수익률은 약 10%까지도 가능하였다.

전체적으로 상당히 우수한 조건의 우수매물이었다.

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Q>고객은 망설이면서 다가구 주택은 세입자 및 건물관리가 힘들다고 하던데라고 물어보았다.

A> 야물진 직원은 다가구 주택이나 건물을 운영하려면 사람을 하늘처럼 섬겨야 한다고 했다.
월세살이하는 못난이들이라고 결코 깔보아서도 안되고 같은 하늘아래 함께 더불어 살아가는 이웃이라고 생각해야 한다고 했다.
월 100 만원이 하늘에서 뚝 떨어지는것이 아니고 그 만큼 돈 벌기가 쉽지 않기때문에 세입자들은 나의 돈을 벌어주는 마치 나의 회사의 직원처럼 섬기고 모시면 큰 문제들이 발생하지 않는다고 했다.
단, 모든것을 세상탓만 하고 남탓만 하는 인간이하의 세입자들을 만나면 나 역시 인간이하로 취급하고 철저한 대응을 하면 된다고 했다.

건물관리 역시 여자들이 하기가 힘들기 때문에 남편의 적극적인 도움이 있어야 하며 자잘한 수리들은 웬만한 남자들이 할수 있고 큰 고장이 발생하면 외부업자에게 의뢰하여야 하기때문에 수익률 계산할때도 공실과 대손충당금을 반드시 염두에 두고 계산하여야 한다고 했다.
그러면서 더운 여름날 옥상층을 텃밭으로 가꾸면서 고기 구워먹고 애들과 함께 텐트치고 자면 피서가 따로 없다고 너스레를 떨었다.

Q>고객은 옅은 웃음을 지으며 여러가지로 좋기는 한데 향후 집값이 떨어지면 어떡하냐고 물었다.

A> 야물진 직원은 현재 아파트의 중대형 평형은 최대 50%까지 폭락돼 있지만 30평 아파트나 역세권의 소형아파트는 오히려 가격이 올랐다면서 현재 본 물건이 시세이상이거나 시세라면 궂이 권하지 않지만 시세보다 훨씬 저렴하기 때문에 적극적으로 매수를 권유하는것이라 했다.
또한 현재의 부동산 트렌드는 가격으로써 시세보다 저렴하게 구입하는것이 바로 부동산 투자에 성공하는것이라 했다.
시세보다 저렴하게 샀는데 시세가 회복되면 그 만큼의 이익이 발생되는것이고 이 물건처럼 풍부한 임차수요가 있는 물건이라면 밑바탕에서 임차수요가 받쳐주기 때문에 결코 떨어지는 일은 없을것이라 했다.
그러면서 지금도 아파트값은 떨어지고 있지만 땅값은 오르고 있다고 했다.

야물진 직원은 계속해서 말을 이어나갔다.
주택은 생산재가 아닌 철저한 소비재이다.
주택은 사람이 주거라는 소비를 위한 소비재이지 주택을 통해서 새로운 소득원이 창출되는 생산재로서의 역할을 하지 못한다.
하지만 다가구 주택의 경우 본인 주거를 위한 소비재인 동시에 월세라는 임대소득이 발생하는 생산재로서의 역할까지도 수행한다.

예를 들어서 3억짜리 주택을 2억의 자기자금을 가지고 1억대출로 구입했을경우 월 약 50만원의 이자를 내야하지만 비관적으로 말하면 2억에 50만원짜리 월세를 사는것과 같다고 했다.
그러나 본 물건은 본인이 2층에 거주해도 최하 120만원 정도의 이자를 받는것이라 했고 공실과 대손충당금을 제외하고도 최하 월 100 만원의 수입이 가능하다고 했다.

야물진 직원은 고객에게 이자를 내고 살것인지? 이자를 받고 살것인지?를 되물어 보았다.

또한 야물진 직원은 만약 고객이 이번 기회를 놓치고 3억짜리 아파트를 구입했을때 고객은 최소 월 100 만원을 방바닥에 깔고 자는것이라고 했다.

야물진 직원은 마지막으로 이런말을 던졌다.

"더이상 방바닥에 돈을 깔고 자지 마세요. 사모님!!!"

당신이라면 지금 수중에 3억이란 돈이 있다면 어떻게 사용할것인가?

과연 그녀는 이 물건을 구입했을까? 아니면 포기했을까?

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