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(고우영칼럼) 부동산 정치와 정책과 국민성

목차 :1.24번째 대책과 국민성

       2.부동산 정책과 부동산 정치의 차이점

      3.연말,연초 집값 전망

글쓴이: 고 우영

1.24번째 대책과 국민성

한 달여 간 만지작거리다 내놓은 24번째 부동산 대책은 근본 처방은 외면한 채 변죽만 울렸다는 평가로 실패한 정책으로 보입니다.

11월19일 발표한 서민.중산층 주거안정 지원방안은 ➀공공임대공실 활용 ➁ 민간 다세대 .오피스텔등을 매입해 2년간 공공임대 11만 4000기구를 공급한다는 것이 골자입니다.

결론적으로 이번 대책의 가장 큰 문제는 아파트 물량이 극히 제한적이란 점으로 실제로 2022년 까지 전국에 공급하는 전세 물량 11만4000가구중 아파트는 2만8890가구로 25%에 불과하고 서울로 좁히면 서울 총 공급량 3만5300가구중 10%인 3532가구만 아파트입니다.

오늘 (12/12일) ‘변 창흠’새 국토부장관 내정자가 내놓은 1호 정책인 2025년까지 임대아파트

240만호 건설과 주택재고율 10%까지 올리고 중산층용 중형 임대아파트도 6만5000채 짓겠다는 야심찬 Project도 국민 호응을 얻지 못할 것입니다.

우리나라 국민은 땅과 집에 대한 소유 의식이 집착에 가까울만큼 유달리 강한 민족성을 띄고 있으며 그 소유가 개인의 삶의 전부로 여겨져온 민족입니다.

지금 대부분의 중산층이 아파트를 자가로 보유 하면서 자산을 더 늘려나가고 싶어한다는 점을 간과한 것입니다.

“임대주택에 한번 들어가면 평생 임대를 벗어나지 못한다”는 불안감이 퍼져있고 임대아파트란 패배의식과 자녀들이 차별의식을 받지않을까 하는 염려로 우리나라 국민 정서상 임대아파트는 결코 성공할 수 없는 주거정책입니다.

특히 서울은 3개월만에 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 다시 많아졌고 매수세가 증가한건 전세대책이 발표된 11.19대책 이후입니다.

지방 집값이 빠르게 치솟으면서 서울이 상대적으로 저렴해진 “가격메리트”까지 더해지면서 전세 난민들은 서울의 저가 아파트로 몰리고 강남재건축 조합 설립 움직임에 고가아파트 수요까지 살아나는 모습입니다.

11월 한달 서울 아파트의 전셋값 상승분이 최저임금 근로자가 받는 1년치 연봉을 뛰어 넘은 것으로 나타났으며 중.하위층이 연봉을 모아 내집을 마련하기는 커녕 한달치 전셋값 상승분조차 부담할 수 없게 됐다는 얘기입니다.

국가마다 고유의 국민성과 민족성을 지니고 있고 우리 조상들은 대대로 땅에 기대어 살아가는 농경민족의 특성상 집은 거주란 개념보다 소유란 본능에 더 충실한 우리민족의 특성을 고려치 않는 임대주택 정책은 결코 성공할수 없는 정책입니다.

2. 부동산 정책과 부동산 정치의 차이점

부동산 정책과 정치의 공통점은 둘 다 ‘국민을 위한다’는것이고 정책과 정치의 차이점은

정책은 ‘시장중심주의’고 부동산 정치는 ‘정권 이데오르기 중심’이란 차이점입니다.

최근의 전세난도 현 정부와 집권여당은 ➀기준금리인하 ➁ 1인가구수증가 탓이란 주장을 되풀이 하고있습니다.

전세시장은 100% 실수요자로 작동하는 시장으로 금리가 낮다는 이유로 세입자들이 좋은 전셋집을 잡기위해 ‘빚 경쟁’을 한다는 정부의 설명은 난센스입니다.

지금의 전세대란은 신규.전세아파트 공급부족과 재건축 실거주의무강화,다주택자 증세로 인한 증여증가로 전세공급이 더 줄었고 임대차 3법으로 눌러앉은 세입자까지 많아지자 몇 안남은 전셋집을 차지하려는 세입자끼리 경쟁하면서 벌어진 일입니다.

반면 지금 같은 전셋가 폭등에도 전셋가가 내리는 지역이 있습니다.

경기도 과천시가 그 주인공으로 과천시는 12월 과천센트럴파크 푸르지오 써밋(1317가구)과 내년 1월 과천 위버필드(2128가구)의 입주가 시작될 예정인데 실 거주를 하지 못하는 집 주인들이 대거 전세를 내놓으며 전세값이 진정되고 일부는 하락하고 있습니다.

과천은 수도권에서도 준 강남으로 불려지는 노른자위로 주민의 학력 수준은 전국 톱 클래스이며 생활과 의식수준은 공무원 들이 집단 거주하면서 말 그대로 선진국 수준으로 봐도 좋은곳입니다.

이런 곳에 주간 전세가 상승률이 0%이며 이는 전국에서 유일한 지역으로 올해 초부터는 전세가격이 하락했다가 7월부터 약간씩 오르다 11월 들어서는 0%로 보합세를 유지하고 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 과천시 원문동 ‘래미안슈르’전용면적 84㎡ (32평형)

전세가는 올 1월에 9억원에서 6월에 10억원 으로 올랐다 11월에는 6억5000만원으로 6월대비 3억5000만원이 떨어졌고 과천 ‘푸르지오써밋' 전용면적 151㎡ 전셋가도 8월 18억원에서 10월 16억으로 2억이 떨어졌습니다.

위의 과천의 사례처럼 사상 최악의 전세난을 진정시킬 방법은 수요자가 원하는 주택을 충분히 공급하는 것으로 과천 전셋값이 대규모 입주 물량에 즉각 반영했듯 결국 전셋가를 잡는 것은 공급을 늘려야한다는 것을 말해줍니다.

시장에 권력이 개입하는 순간 시장은 정치가 되고 흐름을 파악하고 적절한 타이밍에 관리하는 순간 시장은 정직한 과학이 되는것입니다.

내년은 이 정부가 시장이란 현장에서 답을 찾는 마지막 기회임을 천명합니다.

3.연말,연초 집값전망

8.11공급대책 과 3기 신도시 조기분양대책등 정부의 과감한 공급대책으로 일부 실수요자들이 대기 매수로 눌러앉으며 진정세를 보이든 서울 집값은 3개월 만에 다시 꿈틀데고 있습니다.

특히 11.19 대책이 1인가구 위주의 ‘호텔전세’등에 맞춰지고 30년 장기임대 등이 발표되면서 가구수에 맞지않거나 한번 임대에 살면 영원히 벗어나지 못할거란 불안감이 겹치면서 매수심리를 다시 자극한 것입니다.

또한 하락세를 보이든 재건축 시장이 압구정동 현대아파트 단지들의 조합설립 동의률이 75%를 넘기면서 조합설립에 대한 기대감이 커지면서 매수세가 살아나는 양상입니다.

휘발성이 강한 재건축의 가격 꿈틀거림은 불안한 징조이며 특히 미국 대선 종료에 따른 “바이든 새정부”의 천문학적 “돈 풀기”는 밀접도가 높은 한국 집값에 큰 압박요인이 됩니다.

문제는 서울에 아파트 공급량으로 올해는 3만9821가구로 평년작의 90%선 까지는 접근하였으나 내년은 올해의 절반이하인 1만8887가구에 지나지 않으며 후년도 비숫해 공급부족은 더 깊어집니다.

특히 내년에는 본격적 대선 레이서가 시작되는 해로 대권주자들의 각종 개발과 정책공약들이 가뜩이나 부족한 공급량과 넘치는 유동성과 초저금리란 3박자가 맞물리면 집값과 전셋값 폭등은 충분히 예견할수 있습니다.

추석 이후 보합세를 보이던 기존주택 과 하락세를 보이던 재건축은 12월 중순으로 접어들면서 하락세에서 강보합으로 돌아섰습니다.

내년 봄 과 상반기 집값 전망은 2월 설 전후에 나올것이나 강세가 예상되고 전세가는 계속 오름세로 이어지고 월세 폭등으로 서민의 삶은 내년이 더 어려울것으로 봅니다.

저의 글은 신년 1월초에 미국 새정부의 경기부양과 한국정부의 새해 경제플랜에 따른 집값동향으로 찾아뵙겠습니다.

독자님의 가정과 사업체와 직장에 늘 행운이 함께 하시고 좋은 날들 되시길 빌며......

~~고 우영(부동산 뱅크 칼럼니스트)드림~~