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(고우영칼럼 ) 부동산정치와 집값

목차 1. 부동산 정치와 집값

       2. 올 가을 집값전망

글쓴이: 고우영 (부동산뱅크칼럼니스트)

1. 부동산 정치와 집값

문재인 정부의 23번째 “집값대책”인 8.4공급대책이 나왔지만 시장반응은 싸늘합니다.

총 13만가구를 공급하겠다는 대책안은 애초 시장의 예상을 뛰어넘는 규모로 이제껏 수요억제 에서 공급확대로 방향을 선회하는 것으로 기대가 컷지만 곧 실망입니다.

정부가 제시한 13만 2천가구중 절반 이상인 5만가구 공공재건축과 2만가구 공공재개발이 “허수”로 들어났고 신규공급 5만가구 중 서울지역 2만가구도 노원,마포,과천시의 반발로 제대로 착공도 어려울 것 같습니다.

시장은 인간의 욕망과 바램 과 보상등이 엉킨 집합체로 과학적이고 정직한 생명체로 강물처럼 흘러가도록 관리해야할 정부가 권력의 힘을 믿고 오만과 독선으로 시장을 통제하고 억합할 때 시장도 국민도 저항하며 마침내 “조세저항 집회”가 을지로에서 시작되어 8월15일 “제4차 촛불집회”로 광화문 까지 번졌습니다.

지금의 집값폭등은 전 세계적인 추세로 “헬리콥터머니‘로 인한 엄청난 유동성과 Zero금리와 코로나19로 인한 실물경제 불안감이 ”집“이란 안전자산에 돈이 몰린 이윱니다.

국내는 사상초유의 3054조의 통화량과 글로벌은➀ 미국이 16조달러 ➁유럽연합이 14조달러 ➂중국과 일본이 12조달러등 글로벌 통화량이 86조달러(10경 3200조원)에 이르며 코로나 19로 미국,유로존 일본,영국등 G-4가 올해 6개월동안 풀은 돈만 6조달러로 이는 2008년 금융위기때 2년동안 풀은 4조달러를 6개월만에 2조달러를 더 풀은 금액입니다.

그래서 지금 글로벌 경제는 “현금으로 만든 뗏목 위에탄 경제”라고도 말합니다.

엄청난 “돈 풀림”으로 미국 6대 도시가 2008년 금융위기 이후 올해까지 60% 올랐고 프랑스 파리가 10년동안 62.5% ,독일 베를린이 2016년 이후 올초까지 38% ,일본 도쿄가 65% 올랐고 대한민국은 3년동안 52%가 올랐습니다.

냉골인 실물경제로 기업에 들어가야할 돈이 투자시장인 부동산과 주식에 쏠려 지금 자산시장은 활활타고 있으며 이럴때일수록 냉정함과 긴 호흡이 필요함에도 단기적 성과와 포퓰리즘에 매달려 집값에 정치를 입힐 때 부동산은 정치가 되는것입니다.

청와대 비서실장과 수석비서관 6명이 사표를 낸것이나 폭우가 쏱아지는 8/8일(토요일) 여의도 ‘제3차 조세저항 전국민촛불집회’에 1000명이 모인것과 과천시민 약 3000명이 ‘8.4주택공급철회’ 데모와 8/9일(일요일) 노원구민 ‘태릉골프장 훼손반대 집회가 등이 이를 말합니다.

김대중 전 대통령의 말처럼 “서생적 문제의식과 상인적 현실감각”에서 힌트를 찾아란 말처럼 시장에서 문제를 찾고 그곳에서 답을 찿을 때 집값은 정치가 아닌 시장입니다.

2. 올 가을 집값 전망

정부의 8.4주택공급대책은 수도권에 13만 2000가구는 ➀공공재건축이 5만가구 ➁ 공공재개발 2만가구 ➂ 일반공급분 7만2000가구로 구성되어있습니다.

이번 8.4공급대책에서 가장 눈길을 끄는 것은 서울도심지역 2만가구 공급안으로➀ 용산정비창 8천가구와 ➁ 용산 미군부대용지 2천가구 ➂과천 4천가구 ➃상암DMC 부지 2천가구 ➄강남 유휴지 4천가구등 서울시내 2만가구 공급안이 Hot 핫 뉴스입니다.

이들지역은 소위 말하는 준 강남역으로 공급이 원할히만 이루어 진다면 30~40대의 “패닉-바잉(공황구매)는 어느정도 진정시킬 물량이고 서울 아파트 구매자의 35%를 차지하는30~40대 가 청약으로 눌러앉을 지역입니다.

12일 현재 서울아파트 매매가격은 강 보합세를 보이고 있고 이는 정부의 연이는 대책들이 나오고 최근 부동산 대책의 후속 입법들이 마무리 되고 그 동안 가격 급등에 따른 부담감과 8.4대책에 대한 시장 적응기라고 보입니다.

또한 7.10대책으로 법인에 대한 세부담이 크게 늘어나면서 이들이 아파트를 내놓는 움직임도 보이고 있습니다. 법인과 다주택자들에 대해서는 취득세12% ,양도세 75%,종부세 6%로 세금 폭탄을 때렸고 당근책으로 내년 6월까지 양도세 중과를 유예한 까닭도 있습니다.

문제는 전,월세 시장으로 최근 임대차 3법 통과로 집주인은 4년동안 묶일 전세가 때문에 대폭 올릴것이고 임차인은 청약으로 돌아서면서 전세는 씨가 마르고 재건축 입주요건 때문에 월세도 씨가 마르면서 올 가을 전,월세 시장은 乙(을)과 乙(을)의 싸움일 것 같습니다.

올 가을 서울집값은 공급량의 확실성에 달렸으며 13만가구 순조롭게 진행되면 보합세로 갈것이나 공급량이 8만가구 이하로줄어들면 다시 오름세로 돌아서며 그 분기점은 추석 전,후가 될것입니다.

서울집값은 공급부족과 넘쳐나는 유동성과 수요(실수요+지방수요+투자수요)가 합쳐진 가격으로 투기수요에 집착하는 정책권자들은 정치가 아닌 시장에서 답을 찿길바라며 8월 말에 뵙겠습니다.

~~~ 고우영 (부동산 뱅크칼럼니스트)드림 ~~~