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(고우영칼럼) 2020 집값전망과 대책

1.목 차 1) 12.16대책과 집값 전망

          2) 올 봄 집값 전망과 대책

1.12.16대책과 집값 전망

정부는 지난 12/16일 내놓은 18번째 부동산 대책은 시가 15억원 초과주택 대출금지 등 ➀고가주택 대출규제 대폭 강화 ➁분양가상한제 지역확대 ➂다주택자 종합부동산세 세율 인상 등을 담은 12.16주택시장 안정화 방안을 내놨습니다.

문재인 정부 들어 18번째 부동산 대책으로 최근 분양가 상한제 시행 부작용 등으로 서울, 수도권 집값이 급등하자 세제, 대출, 청약 전반에 다시 강도 높은 규제를 꺼내든 것입니다.

이번에 나온 가장 강력한 규제는 대출 옥죄기로 시가 15억 원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출은 발표다음날부터 전면 금지되고 9억 원이 넘는 주택은 초과분에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 40%에서 20%로 하향 조정하기로 했습니다.

종합부동산 세율도 현행 0.5%~3.2%에서 0.6%~4.0%로 1년 만에 인상되었고 3주택이상 소유자나 조정대상지역 2주택자 인상률은 0.2%~0.8% 포인트 더 올라갔습니다.

12.16부동산 대책을 통해 정부가 시장에 보낸 메시지는 “가능한 한 빨리 집을 팔라”는 것으로 양도소득세를 2020년 6월까지 한시적으로 완화해 주는 것으로 다주택자에 대한 퇴로를 열어 주는 것으로 올 6월까지 조정대상 지역내 10년 이상 보유한 주택을 파는 다주택자에 한해 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용해 주기로 했습니다.

자금까지는 2주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔면 10%포인트, 3주택자에게는 20%포인트씩 양도세가 중과되고 장기보유특별공제도 배제되었습니다.

정부는 6월말이란 한시적 규제를 풀어 다주택들의 보유주택매도를 유도하여 다주택자의 보유물량이 시장에 나오면 고삐 풀린 아파트 가격상승세에 제동이 걸릴 것으로 판단하고 있습니다.

정부의 이번 12.16대책은 고가주택에 대한 대출을 묶고 보유세를 올리고 재당첨 기간 확대와 분양가 상한제 확대 등 가격억제와 투기수요 차단에 방점을 찍었습니다.

정부는 여전히 투기 탓으로만 돌리는 수요 억제 위주 대책으로 집값을 안정 시키기에는 한계가 적지 않으며 집값 급등세가 확산되는 것은 저(低)금리에 따른 시중유동성 증가와 분양가 상한제 시행으로 인한 신규 주택 공급 급감 예상 그리고 대입정시모집 확대로 인한 강남 수혜 전망 등이 복합적으로 작용한 것으로 이런 구조적 요인들을 감안하지 않은 초강력 규제책은 공급을 더 위축시켜 주택시장 불안 심리를 자극할 뿐입니다.

“서울 집값 폭등은 지난 8년간 공급을 틀어막은 결과물이다” 이것이 현재 서울 집값 폭등의 정확한 진단입니다.

서울은 재개발, 재건축 외에는 새로 아파트를 지을 땅이 없고 이런 상황에서 온갖 규제로 재건축, 재개발을 막으니 집값이 뛸 수밖에 없으며 서울 아파트 공급 부족은 박원순 서울시장이 취임 직후인 2012년 1월 ‘뉴타운 출구전략’울 발표한 것이 시발점으로 오세훈 시장이 추진하든 뉴타운 정책을 접고 서울 시내 정비구역 680곳 중 400여 곳을 해제함으로 도심에 아파트 공급 기회가 사라져 버렸습니다.

서울 아파트 수요는 연간 4만가구로 추정되는데 박원순 시장 재임기간인 2012~2018년 까지 7년간 공급물량은 연평균 3만 2680가구로 이전 7년 3만 8885가구 보다 16%가 줄었고 매년 7,000가구 7년간 누적 5만 가구 이상 공급이 부족했든 셈입니다.

향후 수급을 가늠할 서울 주택공급 지표는 더욱 불안하기만 합니다. 지난달 서울주택 인허가, 착공, 분양, 준공 등 공급 관련 4대 지표가 모두 5년 평균치를 밑돌고 있으며 특히 미래 물량을 뜻하는 착공 물량은 4145가구로 5년 평균치 8146가구의 49.1%가 줄어 들었고 분양실적도 1569가구로 평균치 4893가구보다 67.9%가 감소한 숫자입니다.

특히 문재인 정부가 수도권 30만호 공급을 야심차게 발표했지만 정작 서울 시내 공급 물량은 고작 4만가구에 불과해 변죽 울리기만 할 뿐입니다.

따라서 금번 12.16대책의 약발은 짧게는 6개월, 길게는 1년을 예상하며 상반기 조정기를 거쳐 하반기 치고 오를 가능성 아주 높습니다.

2. 올 봄 집값 전망과 대책

집값과 전쟁을 하고 있는 나라는 대한민국만 아니고 지금 세계는 집값과 전쟁 중에 있습니다.

‘안 이달고’ 파리 시장은 최근 집값과의 전쟁을 선포했습니다.

작년 9월 프랑스 파리의 3.3㎡당 평균 집값이 4,350만원으로 프랑스 평균 집값의 네 배가 비싸 파리 저소득 시민들을 위한 반값 주택 건설이 불가능해짐에 따라 저소득 계층에 대한 복지정책이 틀어지고 있으며.....

독일 베를린시는 최근 5년간 50%이상 오른 임대료를 잡기 위해 올해부터 5년간 임대료 동결 대책을 내놓았으며 독일 집값은 2008년 이후 3배 ,임대료는 2배 정도 올랐습니다.

유럽의 집값 폭등은 유럽중앙은행 (ECB)이 성장률 저하를 막기 위해 극약처방으로 내놓은 마이너스 금리정책이 유럽 부동산을 들쑤시고 있습니다.

유럽의 주택담보대출금리가 연 1%를 밑돌면서 유럽 주요 도시의 집값 급등했고 마이너스 금리를 도입한 이후 포르투갈,룩셈부르크,아일랜드,슬로바키아 등 유럽 국가 집값은 40%넘게 올랐습니다.

가까운 일본도 마찬가지로 도쿄 등 수도권 신축 맨션(한국의 아파트) 가격은 사상 최고치에 접근했고 지난해 일본 수도권 신축 맨션 평균 거래 가격은 전년 동기 대비 4.2% 상승한 6,089엔 (약 6억5530만원)으로 역대 최고가를 갱신했습니다. 일본 집값 폭등의 원인도 마찬가지로 저금리와 이에 따른 풍부한 유동성이 세계적인 집값 상승을 가져왔고 대한민국 서울 집값도 사상 최고치를 갈아치우고 있습니다.

올 해 집값을 결정할 3 변곡점이 있습니다.

올 봄 집값의 단기 변곡점은 ‘설’이 될 것이며 설 이후 시중에 풀린 엄청난 유동성이 다시 부동산에 몰린다면 서울 집값은 다시 상승세를 탈 것이고 지금과 같은 거래 동결 현상이 ‘설’ 이후에도 계속 된다면 급매물의 출현 등으로 최고가 대비 5% 이상 빠진 매물들이 나오기 시작하면서 집값 하락세가 확실히 나타날 것입니다.

올 봄 서울 집값의 패러다임은 두 가지 트랙을 쫓아갈 것입니다.

9억 이하 아파트의 9억 쫓아가기와 15억 이상 아파트의 약세와 박스권 유지하기 이렇게 두 그룹으로 예상할 수 있습니다.

지금 정부는 다주택자의 퇴로를 만들어준 6월말 한시적 정책 효과를 면밀히 지켜볼 것입니다.

정부의 예상대로 물량중가 →거래활성화→가격하락의 선순환 사이클이 그려진다면 정부는 이 제도를 12월 말까지 연장할 확률이 아주 높습니다.

마지막 3번째 변곡점은 총선과 GTX-A노선 토지보상금 60조원의 향방입니다

총선을 앞두고 지역개발 공약들이 난무하고 특히 강남권과 양천지역 국회의원들은 지역 재건축 활성화를 위한 법적 제도적 규제들을 철폐 혹은 완화할 공약들이 나오고 그에 따른 재건축 가격이 들썩일 가능성이 커집니다.

또한 본격적인 GTX-A노선에 대한 토지보상이 풀리는 시점이 올 여름부터 시작됨에 따라 60조원이 넘을 엄청난 보상금이 부동산 시장에 몰린다면 서울 집값은 또 한 번 격랑에 휘말립니다.

올해 집값의 분수령이 될 3변곡점 마다 나름의 원인과 결과가 나오겠지만 지금과 같이 정부의 반시장적 억누르기 정책으로 일관한다면 왜곡된 시그널로 인한 집값 폭등은 올해도 계속될 것입니다.

또한 주택 구입 실수요자는 단기와 중기, 장기로 나누어  단기는 거래 동결 상태인 지금 싯점에서 설 전후 까지 한달간에 급매물 위주로 가격대를 살펴보시고 중기는 5월~7월사이 양도세 혜택을 바라는 다주택자의 급매물을  장기는 올 가을 이후 정부 추가 정책 발표 후를 노리시길 권합니다.

저의 다음 글은 1차적 변곡점이 될 ‘설’ 이후 집값 움직임을 가지고 다시 오겠습니다.

다음 글 까지 가정과 직장과 사업장에 행운이 가득하시길 빌며......

                                 ~~고 우영 올림 ~~