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(고우영칼럼) LH 투기사태와 공시가폭등과 집값

목차 1.LH 공사 투기사태와 2.4대책

       2. 공시가 폭등과 정책실패

       3. 상반기 집값전망

글쓴이 : 고 우영(부동산 뱅트칼럼니스트)

1.LH 투기사태와 2.4대책

변창흠 국토부장관이 지난 3월12일 한국토지주택공사(LH) 직원들의 3기 신도시 땅 투기의혹과 관련해 사의를 표명했습니다.

변 장관이 설게한 2.4대책은 발표 때부터 ‘뜬구름 잡기’라는 비판이 쏟아졌습니다.

서울 30만가구,전국80만가구등 매머드급 공급 게획이지만 자세히 들여다보면 어디서 얼마나 지을지 구체적인 계획이 담겨져 있지않았습니다.

땅주인이 LH.SH공사 주도 공공개발에 참여하지 않으면 ‘숫자놀음’으로 끝날 맹탕대책 이었습니다.

대책 발표때부터 민간 참여가 저조할것이란 분석은 끊임없이 제기 됐고 이제 LH 투기사태까지 터지면서 도심공공주택복합사업,공공재건축.재개발등은 차질이 불가피해졌습니다.

국민의 74%가 현 정부 부동산정책을 ‘잘못하고 있다.’고 평가하고 있는 마당에 이번 LH투기사태는 국민의 ‘역린’을 건드린 엄청난 사건임에 틀림없습니다.

집값이 오를 때 마다 정부는 ‘시장교란행위 엄단’을 밥 먹듯되풀이 해왔고 이 같은 결과는 25번이란 전무후무한 대책을 쏟아냈지만 가장 큰 실패는 모든 정부 대책의 선봉장인 LH직원들의 투기로 문재인 정권의 정책 신뢰도는 땅에 떨어지게 되엇습니다.

2.4공급대책이 성공할려면 지금은 투기세력에 대한 철저한 조사와 엄정한 법적처벌이 따라야하며 부당이득은 모두환수해야하고 사전에 개발정보를 알았을 가능성이 높은곳은 모두 조사 대상에 포함 시켜 명명백백하게 밝히는게 가장 급선무입니다.

따라서 2.4공급대책은 서두를께 아니라 지금은 국민의 신뢰를 얻는 투기자들의 수사가 먼저입니다.

2. 공시가 폭등과 정책 실패

3월15일 정부가 전국의 공동주택 공시가격을 작년대비 19% 넘게 대폭 끌어올렸습니다.

이에따라 올해 종합부동산세 부과대상인 9억원 초과아파트는 1년만에 21만 5000채가 늘어남 52만가구를 기록했습니다.

국토교통부가 15일 발표한 ‘공동주택 공시가격안’에 따르면 전국 공동주택 1420만 5075채 의 공시가격은 평균 19.08%상승했고 이 는 2007년 (22.7%)이후 가장 높습니다.

올해 공시가격이 많이 오른 것은 아파트 매매가격이 크게 뛴 데다 작년 10월 정부가 밝힌 공시가 현실화 로드맵에 따라 올해부터 공시가를 시세에 가깝게 만드는 작업이 본격적으로 시작되기 때문입니다.

정부는 공시가 현실화율을 지난해 69%에서 올해 70.2%로 높인 뒤 연평균 3%포인트씩 올려 203년 까지 평균 90%선을 맞출계획입니다

공기가격안에 따르면 올해 지역별로 세종의 공시가 상승률이 70.68%로 가장 높았고 경기 (23.96%) ,대전(20.57%) ,부산(19.67%) ,서울(19.19%),울산(18.68%)등 차례로 상승폭이 컸습니다.

따라서 재산세와 종부세를 뜻하는 보유세 부담이 크게 늘어났고 특히 종부세 부과 대상은 올해 52만 5000채로 70%가까이 늘어났습니다.

이는 전국공동주택의 3.7%이며 서울공동 주택의 16%로 전체 종부세 부과대상주택이 서울과 경기도에 80%가 몰려있어 주택의 부익부 편중을 말해주고 있습니다.

특히 세종시의 공시가 70% 상승은 정부의 ‘천도론’에 의한 헛발질로 투기수요가 몰린탓이며 4.7 보권선거을 앞두고 여당이 특정지역의 표심을 잡겠다며 들쑤시는 바람에 부동산 급등으로 이어지고 그 피해는 고스란이 국민들께돌아 가고 있습니다.

문재인 정부의 부동산 정책 실패로 가계빚이 크게 늘고 ‘벼락거지’가 속출하는 와주에 이번 공시가 쇼크는 건강보험료 부담에도 크게 뛰게 되었습니다.

건강보험 지역가입자 820만 가구 중 127만 가구는 건보료 가 오르게 되었고 공시가격이 30%오르면 지역가입자의 평균 건보료는 13.4%인상된다는 연구결과가 나왔습니다.

이는 고정수입이 없이 집 한 채 뿐인 은퇴자들은 더 타격이 크고 미 실현 수익을 빌미로 세금이 오르는 것만도 부담인데 공시가 인상으로 누려오든 각종 혜택을 못 받게 될공산도 크지게 되었습니다.

즉 직장가입자 피부양자였든 은퇴자 1만8000여명은 오는11월부터는 매월12만원 가량의 건보료를 새로 부담해야합니다.

이렇게 부동산 정책의 실패로 폭등한 아파트 가격을 공평과세를 빌미로 세금 폭탄을 안기는 것은 실패의 책임을 국민에게 전가하는 책임회피로 볼 수밖에 없습니다.

3. 상반기 집값 전망

지난 2.4 공급대책에도 불구하고 2월은 아파트매수 심리가 역대 최대치를 기록했습니다.

이는 이는 2.4대책의 영향으로 그 동안 상승폭이 컸든 일부지역이 관망세로 돌아섰지만 아파트 상승폭이 적었든 중저가 아파트에 대한 매수세가 꾸준했고 특히 경기도 지역에 대한 매수세가 증가한 것이 원입입니다.

반면 3월들어서는 광명,시흥신도시 발표와 공시가 폭등과 6월1일부터 양도세 중과세 10%가 추가됨에 따른 ‘절세매물’들이 나오면서 매물량은 2월에 비해 15%이상 증가하였습니다.

현재의 매물증가는 비교적 가격이 낮아 젊은층이 많이 몰리는 노원구의 매물폭이 컸습니다.

다 주택자의 마지막 매물은 3월15일 발표된 공시가쇼크로 인한 매물이 증가될것이며 그 시기는 3~4월이 양도세 중과를 피한 마지막 매물들이 나올시기입니다.

하지만 다 주택자의 매물증가가 집값 하락으로 이어질 가능성은 낮아보입니다.

이미 상당수의 다주택자들이 증여나 처분으로 매물을 정리한 상태이며 이번 LH 투기사태로

2.4 정책 추진동력을 잃어버린 정부정책을 신뢰할 국민은 없기 때문입니다.

매물이 나온다면 서울보다는 경기, 경기보다는 지방에서 매물이 늘어날 가능성이 커서 서울집값은 큰 영향을 주기 어렵다고 봅니다.

지금은 10월부터 급등한 서울집값에 대한 숨고르기 단계로 보이며 지난해 절반으로 감소한 서울입주물량 의 공백을 메우긴 어려워 서울집값의 하락은 기대하기 어렵습니다.

정부가 LH 사태로 분노한 민심을 달래기 위한 백방의 처방을 내놓지만 그 역시 한번 잃은 믿음을 돌이킬수 없고 당장 4월에 예정대로 올 7월 신도시 사전청약을 받겠다 하지만 입주까지는 7~8년걸리는 까마득한 얘기일뿐입니다.

따라서 상반기 서울집값은 지금의 조정기을 끝내는 4월말부터 다시 강세로 돌아설것입니다.

저의 다음 글은 4월 초순에 정부의 3기 신도시 사전청약 접수가 집값에 어떻게 미칠지를 두고 다시 돌아오겠습니다

                                               2021년 3월 22일

                                                    고 우영 올림