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1. G-4의 통화전쟁과 집값 전망

최근 한국은행은 기준금리를 1.25%까지 낮췄습니다.

국내 경제가 힘든 가운데 통화를 풀어 경기를 부양하겠다는 뜻을 드러낸 것으로 금리를 인하하면 돈이 풀리고 이렇게 풀린 돈이 시중에 흘러 들어가면서 경기부양 효과가 나는것입니다.

돈이 풍부해지면 물가가 오르고 인플레이션이 발생하고 소비가 촉진되는 것입니다

올해 대한민국의 목표물가 상승률은 2%로서 한국은행과 정부가 부단히 소비촉진책을 쓰지만 2% 물가상승 목표 달성은 어려울 것 같습니다.

반면 돈이 부족해지면 물가가 안정되거나 하락합니다.

경제가 최악인 경우 볼황과 물가하락이 동시에 나타나는 일본형 디플레이션도 나타날수있으며 일본의 ‘잃어버린 20년’이 글로벌 디플레이션의 가장 대표적 사례로서 일본은 ‘죽음의 계곡 20년’을 엔화의 돈풀기와 마이너스금리 로 벗어날 수 있었지만 엄청난 아마 다른나라 라면 빠져나오지 못할 ‘죽음의 손’이라 할 수 있습니다.

이렇게 인플레와 디플레는 돈의 양에 의해서 결정되며 한국은행이 발권력을 가지고 있지만 돈의 흐름까진 결정하지는 못합니다.

최근에 강남4구와 강북3구(마포,용산,성동) 의 아파트로 돈이 몰리면서 그곳의 아파트들이 또 다시 신기록을 새우며 고공행진하고 있습니다.

조금 넓게 보면 서울 25개 전지역의 집값이 이상과열을 보이며 돈이 주거용 부동산으로 몰리고 있습니다. 이는 정부가 경기부양을 위한 유동성 공급과 글로벌 금리인하에 따라 대한민국도 2%대 초저금리와 미.중 무역전쟁으로 인한 세계적 경제 불확실성 등으로 돈이 몰리는 곳이 부동산 쪽으로 쏠림이 심해진 탓입니다. “안정성을 쫓아 돈이 몰린다”라고 정의합니다.

미국이 11월1일 기준금리 0.25%를 인하함으로 올들어 3번째 연속 금리인하를 단행함으로 현재 미국의 기준금리는 1.5~1.75%로 낮춰졌습니다.

미국이 금리인하의 주된이유 로 ➀글로벌 성장둔화 ➁미.중 무역 갈등 심화등을 제시해 왔고 ➂국내정치 역학으로는 2020년 11월 대선을 앞둔 ‘트럼프’대통령으론 경기활성화를 통한 팜-벨트와 러스트 벨트의 지지층 결집을 위한 포석등이 작용한 것 같습니다.

이번의 미국의 금리인하는 대한민국경제에는 “청신호”로 작용하며 다만 미국과 한국의 금리차로 인한 자본유출 이 걱정스런 면도 있지만 긍정이 부정보다 많은게 사실입니다.

이번 미국의 금리인하를 필두로 세계에 다시 통화전쟁이 벌어지고 있습니다.

미국과 유로존(유로화를 쓰는 19개국),중국,일본등 주요국 중앙은행들이 경기부양을 위해 대거 ‘돈 풀기’에 나설 채비를 마쳤기 때문입니다.

2009년 금융위기 직후부터 나타났던 ‘글로벌 환율전쟁’이 10년 만에 재연되는 모습입니다.

그동안 일본과 유럽일부국가에서만 보였던 마이너스(㊀)금리가 세계각국으로 확산되고 있습니다. 현재 중앙은행의 기준금리가 마이너스인 국가는 일본(㊀0.10%) ,스웨덴(㊀0.25%),덴마크(㊀0.65%) ,스위스(㊀0.75%)등이며 곧 유럽의 제1경제대국인 독일이 마이너스금리에 동참할 것 같습니다.

이렇게 글로벌 마이너스 금리가 확산되는 조짐에 대한민국만 高 금리를 택할 이유는 전혀없으며 2020년 1/4분기엔 대한민국도 지금에서 0.25% 내린 1.00% 기준금리 신기록을 작성하게 될것입니다.

이번 글로벌 통화전쟁의 방아쇠는 ECB(유로존 중안은행)가 먼저 당길 전망으로 현재 0%대인 기준금리를 ㊀ 0.1% 대로 낮추고 월 60억 유로(월9조원)을 자산매입 프로그램으로 시중에 돈을 풀 예정으로 방아쇠를 당깁니다.

이에 중국 중앙은행인 인민은행도 6% 경제성장률 사수를 위해 추가로 돈을 풀어 경기둔화에 대응하겠다는 뜻으로 지급준비율을 더 내리고 기준금리 역할을 하는 대출우대금리 (LPR)를 인하할 예정입니다.

일본도 2016년부터 시행하는 마이너스 기준금리를 더 내릴 작정이고 국채매입 확대해 시중에 연 900조원 돈을 풀 예정입니다.

환율전쟁의 가장 대표적인 나라는 미국과 중국으로 달러대비 위안화 환율이 최근 11년 만에 7위안을 돌파했을 때 미국은 중국을 “환율조작국”으로 지정을 기정사실화하고 있고 내년 4월 그결과를 지켜보고 있으며 일부에는 중국이 달러당 7.3위안까지 떨어뜨릴 것이라 전망하고 있습니다.

환율전쟁은 “제로-섬게임”과 같은 것으로 누군가에겐 피해를 주는 것으로 지금과 같은 자국이기주의가 확산되는 상황에서는 환율전쟁이 한층 격화될것이며 그 패해는 경제적 약소국이 입게 돼있습니다.

따라서 우리나라같은 대외 개방형 국가에서는 대내,외 경제여건과 치밀한 전략으로 글로벌 경제 강국들의 통화와 환율전쟁에 철저히 대비해야하며 지금 대한민국의 내수경기는 국지적 인플레와 국지적 디플레가 동시적으로 발생하는 시점에서 늘어난 돈의 흐름이 불확실한 가운데 금리인하를 결정한 한국은행의 고민을 보면 ‘고육지책’이란 단어를 생각게 합니다.

초 저금리와 풍부한 유동성이 지금과 같이 부동산 쪽으로 몰린다면 정부의 그 어떤 정책에도 집값 폭등은 잡을수가 없으며 이번에 나온 분양가 상한제도 그 효력이 6개월 이내로 제한적 조치에 불과합니다.

따라서 11월~12월 서울집값은 안정화를 찾겠지만 중,장기적 관점에서 서울 집값은 상승 곡선을 다시 탈것으로 보이며 실수요자 층은 분양과 구입에 확신을 가져도 좋을 것 같습니다.

2.11.6 분양가 상한제와 집값

11월6일 정부는 강남4구와 마용성 (마포,용산,성동구),영등포구등 서울의 27개동을 민간 택지분양가상한제 대상지역으로 지정했습니다.

이번의 결정은 반시장적이라는 우려에도 불구하고 2015년 4월 중단했든 민간택지 분양가상한제가 4년7개월만에 부활하게 된 것으로 강남4구는 전체45개동 가운데 22개동이 타겟이 됐고 용산구에서는 최근 과열수주전이 벌어진 한남,보광동(한남3구역),영등포구에서는 여의도등이 적용되었습니다.

이들 지역은 최근 집값상승을 주도하고 정비사업 예정물량이 많은 지역을 동(洞)별로 핀셋지정했고 이는 부동산 경기를 죽이지 않겠다는 정부 뜻도 담겨있습니다.

분양가상한제 적용은 일반아파트는 관보에 게재되는 11월8일 이후이고 재개발,재건축 단지는 2020년 4월29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지가 분양가상한제를 적용받으며 이들지역은 기존 주택도시보증공사(HUG)관리가격보다 5~10% 낮아질것으로 예상되며 재건축인 경우 일반분양 예정가는 평당 1,500만원 정도 낮아질것으로 보입니다.

분양가 상한제는 정부가 인위적으로 분양가를 끌어내려 집값을 안정화시키겠다는 계획이지만 시장에서는 상한제 효과에 대해서는 회의적이며 우려의 목소리가 높습니다.

가장 큰 우려는 공급위축으로 재건축 사업이 많은 강남4구가 집중 표적이 됨에따라 가뜩이나 부족한 서울 도심주택 공급이 더 심화되어 단기적으론 집값 안정화를 기하겠지만 재건축 사업중단으로 인한 공급위축은 수년 후 집값상승의 불씨가 될 수 있습니다.

또한 강남권에 ‘로또아파트’가 속출하는 부작용과 청약광풍이 불러올 사회적 모순과 ‘불로소득’에 대한 도덕적 해이와 사회적 병폐도 충분히 예견할 수 있으며 이번 상한제 지정에서 빠진 몇몇 인기지역에 대한 풍선효과로 또 다른 투기를 불러올수 있습니다.

분양가를 잡는다고 집값이 잡힐지는 미지수이며 2017년 5월 집권이래 2년반동안 무려 16번의 부동산 정책을 내놓았지만 집값은 잠시 주춤했다가 다시 튀어오르기를 반복하고 있습니다.

전문가들은 이번의 분양가상한제 역시 단기적 효과에 그칠것으로 보며 그 이유는 저금리로 갈 것을 잃은 부동자금이 부동산으로 쏠리고 있고 대한민국을 비롯한 전 세계적인 ‘돈 풀기’로 엄청난 유동성이 국내,외에 돌아다니는 한 집값은 잠재적 폭탄처럼 틀 준비를 하고있습니다.

이번 분양가상한제 지정을 앞두고 국토교통부는 공급위축을 부를것이라는 우려를 해소하기 위해 대상지역을 동(洞)단위로 ‘핀셋지정’했다고 합니다 .

高분양가 책정 우려가 있는곳만 정밀타격 했다던 것으로 추후 미지정지역에서 투기나 집값과열같은 현상이 나타나면 추가지정을 하겠다고 하나 시장이 불안해 질때마다 ‘두더지잡기’식으로 타격하다가는 서울 전역이 대상지가 될수도 있습니다.

정부가 지금 딜레마에 빠진 것은 내수경기와 집값잡기를 어떻게 조화롭게 관리하느냐가 가장 큰 고민으로 경기는 살리고 집값은 잡고를 고민한 흔적이 뚜렷하며 그 일례가 동별(洞別) 지정으로 간 것이고 이는 참여정부때의 일괄적 분양가 상한제제의 실패사례를 답습하지 않겠다는 정부 뜻이며 또 반드시 집값은 잡겠다는 정부의 의지표명이기도 합니다.

“시장을 이기는 정책은 없다”는 말처럼 시장을 억누르고 밀어붙이기 보다는 공급을 확대하고 부동자금이 생산적인 부분으로 갈수 있는 흐름을 만드는등 복합적인 처방이 필요한 때입니다.

“촛불정부”로 자처하는 이 정부의 임기도 반환점을 돌았습니다,

지금의 정부를 평가하는 국민여론에서 가장 잘못하는 부분 압도적 1위가 부동산 정책으로 국민들이 원하는 것은 좋은곳에 많은집을 지어 사람들이 쉽게 접근할수있도록 하는 것 이것이 집값 안정에 가장 중요한 인자입니다.

시장은 기 학습효과로 이미 알고있습니다.

참여정부때 분양가 상한제가 어떻 결과를 초래했는지를 ....

그리고 이번의 분양가 상한제의 壽命(수명)도 이미 예견하고 있습니다.

4년7개월만에 다시 꺼내든 분양가상한제가 성공하기를 기원하며.....

저의 다음 글은 다음 달에 또 이어집니다.