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(고우영칼럼) 분양가상한제와 G-2무역전쟁과 집값

1.분양가상한제와 하반기 집값 전망

지난해 9.13 부동산 대책이 발표된 이후 하향 안정세를 보이든 주택시장이 34주 만에 상승세로 돌아서자 정부는 분양가 상한제를 꺼내들었습니다.

분양가 상한제는 역대 정부에서도 집값을 잡을 마지막 카드로 몇 번 시행하였으나 부작용만 양산한 채 중단한 전력이 있는 실패한 정책으로 집값 폭등이란 결과만 낳았습니다

기존에도 민간 아파트에는 분양가 수준에 따라 주택도시보증공사 (HUG)의 대출 규제가 적용되어 간접적인 분양가 통제를 받아왔습니다. 그러나 이 정부는 HUG(주택도시보증공사)를 통한 간접규제로는 약발이 약하다고 느껴 정부가 분양가를 직접 통제하는 방식으로 집값을 잡겠다고 나선 것입니다.

역설적이게도 문재인 정권 2년 동안 서울 아파트값은 40%가 올라 최근 진보와 보수정권 20년 동안 가장 많이 올랐으며 지방 아파트는 2년간 9.8% 오른 것에 비해 4~5배가 올랐습니다

분양가 상한제 발표를 한지 3주가 지난 지금 재건축 아파트는 상승 폭이 낮아졌지만 신축 아파트 상승폭은 점차 커지고 있으며 신 거래기를 신고하고 있습니다

강남의 신축 아파트 대장주격인 서초) 아크로리버 파크 전용 59㎡(구24평)가 22억1,000만원에 거래되어 평당 9208만원을 기록함으로 곧 평당 1억을 돌파할 예정이고 분양가 발표 전에 비해 2억 올랐고 대치동) 래미안 대치펠리스 84㎡가 26억에 거래되어 7월 보다 2.5억이 올랐고 최근 입주한 가락동) 헬리오시티 40평도 신 거래가 21억에 거래되었습니다.

신축 아파트의 가격 상승은 분양가 상한제가 과거 실패 사례에서 시장 참여자들은 너무나 잘 알고 있기 때문입니다. 분양가 상한제에 따른 공급 부족과 집값 상승의 연결성을 말합니다.

8/18일 국토교통부 자료에 따르면 올 상반기 서울의 아파트 인허가 물량은 2만 2436채로 2018년 상반기 보다 40%가 줄어든 물량으로 이는 재개발. 재건축 규제가 강화되면서 나온 숫자이며 하반기에는 분양가 상한제까지 더해진다면 올해 서울의 주택 인허가 건수는 3만 가구를 넘기기 어려워 2018년 서울 6만 5751가구의 절반도 되지 않을 것입니다.

이는 4~5년 뒤 공급 대란으로 서울 집값 폭등은 자명합니다

이 정권이 보는 부동산 시장은 통제 가능한 시장으로 보고 규제 중독에 사로잡혀 있습니다.

8.12 분양가 상한제 규제까지 굵은 규제책만 5번이 나왔고 3기 신도시 정책을 포함한 공급 책이 2번 나왔습니다. 2017년 8.2대책과 2018년 8.13대책 같은 특급 규제책 효과는 3~4개월에 지나지 않으며 그 이후에는 오히려 더 높은 신고가가 나왔습니다.

8.12분양가 상한제 발표 이후 3주째로 접어든 8월말 현재 서울의 아파트 가격은 재건축 아파트 가격은 상승 폭이 둔화되었지만 ‘새집 희소성’으로 5년차 아파트 상승률은 8월초에 비해 2배 이상 오르고 10년 차 중고 아파트도 그 상승률이 전주 대비 2배정도 되고 있습니다.

매일경제가 8/24일 부동산 전문가 50인을 상대로 설문조사한 바에 따르면 전문가의 65%가 분양가 상한제가 집값을 잡는데 효과가 없다는 의견이며 2020년 서울 아파트는 분양가 상한제 시행에도 불구하고 올해 상승의 반 정도 오르며 앞으로도 강보합이 80%로 압도적으로 많았습니다.

강남 아파트 불패를 넘어 서울 아파트 불패 쪽으로 인식이 확산되면서 지방투자자들의 서울 원정 투자가 증가하면서 지난 7월에는 지방 거주자의 서울 아파트 매입량이 10개월 내 최대치로 7월이 6월에 비해 36% 증가한 2833건으로 나와 있습니다.

7월 서울 아파트 거래량 12,256건 중 지방 큰손의 상경 투자가 23.1%로 서울 집 4건 중 1건은 지방 큰손이 사간다는 뜻으로 강남아파트에서 서울 아파트 불패 쪽으로 확산되고 있습니다.

서울아파트 희소성 이를 극복하는 방법은 많은 사람들이 지적한 재개발. 재건축의 활성화를 통한 공급량의 증대 이 방법밖에 없습니다. 따라서 지금과 같은 규제 중독에 빠져 집값을 통제 가능한 목적물로 인식하는 한 서울 집값은 ‘서울 아파트의 희소성’으로 불패신화를 이어갈 것이고 8.12 분양가 상한제는 투기꾼만 웃게 할 것입니다.

분양가 상한제 시행은 당분간 단기적으론 집값 안정이 될지 모르나 3~4년 후는 서울 아파트 폭등으로 이어지고 재건축 아파트 희소성이 더 커지고 재건축 은 더 크게 뛸 것임으로 실수요자는 올 하반기 내년 상반기 중으로 매수하시길 권합니다.

2.G-2무역전쟁과 집값

트럼프와 시진핑의 자존심을 건 싸움 ......

칼은 상대방을 겨누지만 눈은 국내를 향하는 싸움 …….

트럼프는 내년 대선용으로, 시진핑은 자신의 장기집권용 싸움…….

승자도 패자도 없고 말릴 사람도 없지만 맘만 먹으면 금방 끝내는 싸움…….

G-2간 무역전쟁을 정의하는 말입니다.

8월 23일 중국이 750억 달러치 미국산 제품에 최고 10% 관세를 예고하자 미국은 즉시 중국산 수입품 2500억 달러어치 관세를 25%에서 30%로 올리고 3000억 달러어치 중국 상품에 10%→15%로 인상함으로 중국산 전제품 5500억 달러어치에 고 관세를 부과하겠다고 했습니다.

시진핑을 적으로 말하며 중국내 미국 기업에 대해서 떠날 것을 지시하면서 거칠고 강하게 밀어붙이고 있으며 중국은 그 보복으로 ➀희토류 수출 무기화 ➁ 3조 달러 미국채 매각 ➂위안화 대폭 절하 같은 맞대응을 예고하고 있습니다.

내년 11월 치러지는 미 대통령선거를 앞둔 트럼프 머릿속에 두 전략이 자리 잡고 있습니다

하나는 미.중무역 전쟁이고 다른 하나는 북한 핵입니다.

미. 중 무역전쟁은 미국의 “돈”이고 북한 핵은 미국의 “안전”으로 이 둘은 미국 시민들의 표심을 긁어주는 가장 중요한 인자로서 트럼프는 중국과의 무역에서 연 3500억 달러의 적자를 메워 “돈”을 안겼고 북한의 대륙간 탄도미사일을 해체시켜 “안전”을 보장했다는 두 가지 치적으로 내년 대선에서 재선을 노리고 있습니다.

미국이 보는 중국의 항복문서는 1985년 일본과 미국이 맺은“광장 합의”같은 미국에 대한 중국의 무역흑자를 줄이는 획기적 협정을 맺는 것이며 북한과는 “핵무기 해체와 북한 정권 보장”을 해주는 것으로 트럼프는 내년 대선까지 이 두 가지 이슈를 끌고 갈 것입니다.

트럼프가 보여준 ▼보호무역주의 ▼ 내쇼날리즘 ▼ 자국이기주의 등을 잘 따라하는 사람이 또 한사람 있으니 바로 ‘아베’입니다

8/26일부터 프랑스에서 열리는 서방 G-7 정상회의는 트럼프 대 G-6의 대결로 서방 선진국이 트럼프의 정책을 비판하고 있지만 자국의 이익을 위해서는 트럼프 방식을 따라 하고 있는 게 ‘아베정권’이고 노딜 브렉시트를 외치며 유럽을 위협하는 ‘영국 존스 새 정부’ 도 마찬가집니다.

지금 세계는 불확실성의 증대와 G-2의 전면전으로 경기 불황을 겪고 있으며 이를 타개하기 위해서 전 세계는 ‘각자도생’으로 경기부양을 쏟아내고 있습니다.

▲미국은 소비 진작을 위해 급여세를 인하를 검토하고 트럼프는 F.E.D에 금리 인하를 압박하고 있으며 ▲중국도 4년 만에 기준금리를 전격 인하했고 ▲ E. U도 다음 달 금리 인하를 독일은 약 67조원을 경기부양에 풀겠다고 합니다.

따라서 우리나라도 지난 7월에 이어 10월쯤 또 한 번 금리 인하가 예상되며 내년에는 500조원 이상의 슈퍼 예산을 편성해서 돈 풀기에 나설 것 같습니다.

우리나라는 미. 중 무역전쟁의 가장 큰 피해국으로서 중국의 수출 감소로 인한 G.D.P 감소 같은 직접적인 피해는 물론이며 개방경제 국가로서 글로벌 교역량 감소로 인한 무역 축소는 우리 경제를 불황으로 끌고 갈 수 있습니다.

연 8개월째 줄어드는 수출액이 이를 잘 말해주며 역전할 것 같은 장. 단기 국채금리가 한국경제의 내일을 말해주고 최근 일본의 대 한국 수출규제는 미국의 동의하에 일어나는 “코리아패싱”같은 느낌이 강합니다.

결국 미.중 무역전쟁으로 인한 한국 집값은 부정적 요소가 많으며 그에 따라 집값을 밀어 올릴 영향은 적겠으나 문제는 글로벌 경기부양에 따른 달러와 원화 즉 통화량의 증대는 집값을 압박하고 국내.외 불확실성으로 투자처가 없어지고 안전자산 선호도가 커지면서 부동산에 대한 투자심리 확산으로 집값에 압박을 줄 경향이 큼으로 하반기 부동산 특히 서울 아파트 가격은 강세를 띌 것이고 내년 총선과 문재인 정권의 후반기로 접어드는 내년 에는 좀 더 확실히 서울 집값은 오를 것으로 확신합니다.

따라서 실수요자는 하반기와 내년 상반기 중으로 매수에 참여하시길 권합니다.

저의 이번 글은 여기서 마치며 다음 글은 추석 후 집값 동향으로 찾아뵙겠습니다.