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(정화리칼럼) 최근집값 동향과 하반기 전망

 목차 1.최근 집값 동향

       2. 2018 하반기 전망

1.최근의 집값 동향

정부의 ❶ 무차별적 규제와 ❷ 입주물랼 증가  ❸ 경기후퇴로 지난달 전국 집값은 5년 만에 하락세로 돌아섰고 서울은 연 10주째 집값이 하락하고 있습니다.

이는 지난 5월15일 서초구 반포 현대아파트 ‘재건축 초과이익 환수액’이 소유자1인당 1억3569만원으로 추정된다는 서초구청의 발표를 기점으로 “멘 붕”에 빠진 강남권 재건축 시장이 하락 시발점이 되었습니다

6/15일 현재 강남권 중에서 유일한 상승세를 타고 있는 지역은 강동구로 이는 지하철 9호선 연장 예비타당성 심사통과라는 호재로 하락에서 상승으로 돌아선 곳입니다.

반면 목동아파트로 대표되는 양천구와 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)등 재건축 중심지역은 하락세를 이어가고 있으며 성동구와 노원구 집값도 8개월 만에 하락했습니다.

반면 직주근접 수요가 있는 마포구나 강서구 그리고 개발호재가 있는 서대문구 ,중구는 상승폭을 키우며 오르고 있으며 최근의 남북 화해무드를 타고 반짝 상승세를 타고 있는 파주지역 아파트와 땅값이 요즘 뜨고 있는 지역입니다.

문재인 정부의 “집값잡기”는 정권창출의 기반인 노동자, 농민, 세입자, 근로자와 비정규직등 소위 “乙”의 사람들께 주는 보상적 성격을 지닌 것으로 정권의 명운을 걸고 잡아야할 제 1의 목표로서 시장원리나 다음 정권 때의 시장상황 같은 미래지향적이고 정책의 영속성은 전혀 고려치 않고 있습니다.

경기도의 3강인 ❶성남분당 ❷과천 ❸용인수지의 현재집값도 서울과 닮은꼴로서 과천은 그동안 경기도에서 가장 비싼 지역이었으나 현재는 연 7주째 하락하고 있고 당분간 하락세는 지속될 것이며 반면 올 4월 개통한 신분당선 연장선과 수도권 광역급행철도(GTX)착공으로 성남분당과 용인 수지는 계속 오르고 있습니다.

재건축 아파트의 압박으로 “새 아파트 반사이익”으로 2015년 입주를 시작해 지은 지 채 3년이 안된 대치동 ‘래미안 대치팰리스’가 은마아파트 와 우성, 선경, 미도등 대장주로 불리든 재건축 아파트를 제치고 지역시세를 주도하며 새 아파트 가격지표로 자리 잡았습니다.

래미안 대치펠리스 전용 84㎡는 4월에 22억 8500만원에 팔려 3월에 비해 4,000만원 올랐고 대치) 아이파크 전용 149㎡도 3월에 비해 3.5억이 오른 29억에 서초동) 아크로리버뷰 전용 78㎡도 작년12월 대비 8억이 올랐고 신 반포자이 84㎡도 4억이 오른 24억에 거래되었습니다.

집값 “풍선효과”는 분양권 시세도 밀어 올려 곧 입주가 시작될 ‘아크로리버뷰’ 전용78㎡분양권 시세는 작년 말 거래된 17억4,000만원보다 최소 8억이 오른 25억~27억에 시세가 형성 되어있으며 관악구 흑석동 재개발 입주권도 연 초 대비 최소 1억5,000만원이 올랐습니다.

새 아파트를 잡기위한 청약시장도 뜨거워 3월분양한 영등포구 ‘당산센트럴아이파크’는 154가구 일반분양분중 8가구가 미계약분이 나와 5/23일 인터넷 홈페이지를 통해 청약을 접수했는데 무려 2만 2,500명이 몰려 2,812대 1의 사상최고의 경쟁률을 기록했습니다.

“돈이 되는 곳에 돈이 몰린다! 이는 자본주의 시장경제의 기본원리로서 지금의 부동산 시장은수익률이 떨어지는 재건축 시장은 퇴조하고 분양가 상한제로 ‘로또’ 수익이 보장된 청약시장에 광풍이 불고 공급부족으로 폭등이 예상되는 블루-칩 새 아파트로 돈 이 몰리는 것은 너무나 당연한 시장경제의 원리입니다.

“Zero-Sum Game 과 풍선효과” 란 말은 올 상반기 집값 동향을 가장 잘 표현한 말인 것 같습니다.

2. 2018 하반기 집값 전망

70년간 적대적 관계가 단 12초 만에 허물어지고 60년 대한민국 보수정치가 단 한 번의 투표에 궤멸하는 등 6월 두 째주는 격변하는 국내외 정치상황 속에서 우리의 재테크 성패를 좌우할 주요한 변수가 나왔습니다.

6월13일 미국 연방 준비제도(연준.Fed)가 기준금리를 0.25%포인트 인상했습니다.

또 올해 총 네 번의 금리인상을 예고했고 올해 3월과 6월에 기준금리를 올린데 이어 하반기에도 두 번의 추가인상을 예상하고 2019년 3회 2020년 1회 인상을 시사했습니다.

이렇게 되면 미국 기준금리는 2019년 3%선이 되고 2020년에는 3.5%선이 되어 2008년 9월 이후 12년 만에 정상금리로 돌아오게 됩니다.

미국의 금리인상은 세계경제와 금융에 큰 획을 긋는 것으로❶ 세계경제는 회복세를 타고 있음을 말하고 ❷ 세계금융은 긴축을 말하는 것으로 차후 일본과 E.U도 돈 풀기를 멈춰 세계적 “돈 파티”가 끝났음을 말합니다.

현재 미국과 0.5% 포인트 차이가 나는 한국의 기준금리는 올 연말에는 1% 포인트 까지 금리차가 예상됨으로 우리나라도 7월에는 금리 인상이 예상되며 10월경에 또 한 번 금리를 인상함으로 미국과의 금리차를 0.5% 내외로 유지할 것이며 그에 따라 올해의 시중 대출 금리는 7월 3.5%에서 12월 4.5%선을 예상합니다.

또 하나 중요한 변수인 보유세 인상 입니다.

정부는 올 초부터 보유에 인상을 놓고 국민의 눈치를 봐 왔습니다만 6.13지방선거에서 압승을 거둔 현재 시점에서 정부는 더 이상 국민의 눈치를 볼 필요가 없어졌기 때문입니다.

곧 발표될 보유세 인상은 고가주택 즉 종합부동산세를 높이는 방향으로 가닥을 잡은 것 같습니다. 1가구 1주택 은 공시가격이 9억 원 이상 ,다주택자는 6억 원 이상일 때 물리는 종부서 세액을 결정하는 ‘공정시장가액“을 현재 80%에서 90%로 인상하는 방안이 유력한 것으로 파악되고 있습니다.

2017년 전체 종부세 대상자는 11만 명이며 그 중 주택의 종부세는 5만 명으로서 납부세액은 약 1.5조원이 되었으나 올해는 주택의 공시가격이 평균 7.5% 인상되었고 여기에 공정시장가액이 10% 정도 오르면 종부서 납부세액은 평균 20~30% 정도 오르고 최대 50%까지 오를 수 있습니다.

▼공급량 ▼정부정책 ▼금리 란 집값 결정요인 중 세금을 인상하는 정부정책과 금리 상승이란 두 가지 요인으로 인하여 하반기 집값은 하향 안정을 지속할 것으로 봅니다.

따라서 내 집 장만 실수요자나 교체수요자는 무리한 차입투자는 삼가시고 재개발, 재건축 투자자는 금리가 두 차례 정도 오를 올 연말이나 비수요기인 동절기를 타이밍으로 잡고 목표가를 정한 다음 관심지역 중개업소를 통한 시세와 급매물 정보를 꾸준히 접하시면 좋은 결과를 얻을 것입니다.

그 동안 개인적 사정으로 한 참 동안 글을 놓고 찾아뵙지 못한 점 죄송하오며 특별한 일이 없는 한 앞으로는 한 달에 한편씩은 새로운 글로 인사드리도록 하겠습니다.

개인적 사정으로 필명(정화리 칼럼)을 씀을 이해해주시고 ‘정화리’는 경북 성주군 낙동강 강옆의 조용하고 참외농사로 살아가는 전형적인 농촌 마을로서 수필을 쓸 때   필명으로 쓰곤 했습니다.

저는 다음 글에서 다시 인사드리겠습니다.

                ~~정 화 리 씀~~