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제목 :재건축과 부동산정치

목 차 1.재건축과 부동산 정치

        2.올봄 집값 전망

1. 재건축과 부동산 정치

또 다시 부동산 정치가 시작되었습니다.

2월20일 정부는 ▼사회적 자원낭비 ▼ 주민의 재산권보호라는 명분으로 재건축 안전진단 기준을 참여정부 수준으로 대폭 강화했습니다.

2015년 7월 “겨울옷을 여름에 입는 꼴이다”란 표현으로 안전진단 비율을 20%로 줄인지 2년6개월 만에 다시 50%로 올렸습니다.이는 사실상 재건축 연한 연장이란 또 다른 말로서 집값을 정권입맛에 맞추려는 부동산 정치의 사례입니다.

강화되는 재건축 안전진단기준은 ❶ 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 비중을 20→50%로 확대 ❷ 안전진단 사전조사에 구청 이외에 전문공공기관 참여 ❸ 조건부 재건축 판정시(D급) 전문공공기관이 적정성 재검토 이렇게 3가지로 요약되며 한마디로 “무너지기 전에는 재건축 불가”라는 기간연장과 官(관)이 처음부터 개입하겠다는 뜻입니다.

안전진단 기준이 정권에 따라 오락가락한 것은 이미 과거정부에서도 있었든 것으로 2003년 도입당시에는 45% 였으나 참여 정부 때는 50%로 확대되었다가 이명박(40%),박근혜(20%)때는 낮춰지는 등 정권에 따라 춤춰왔습니다.

안전진단비율은 진보정권에서는 높아지고 보수정권에서는 낮아지곤 했습니다.

주거안전 기준이 집값 상황과 정치논리에 따라 고무줄처럼 바뀌며 “부동산 경기 조절용 카드”로 이용되고 있으며 주차장 부족, 낡은 배관과 누수 그리고 주변슬럼화 등 주거환경 악화로 인한 사회적 문제는 전혀 고려하지 않았습니다.

이제껏 주민과 지자체가 주도하던 재건축을 정부가 처음부터 틀어쥐고 개입하겠다는 것으로 ① 재건축 시작단계는 안전진단강화 ⓶ 진행 중인 단계는 조합원 명의이전금지 ⓷ 완성단계에서는 초과이익환수제 ④ 분양가상한제 예상 등 재건축을 4중 옥쇄를 채우고 있습니다.

결국 집값상승의 진원지인 강남재건축을 틀어막아 들썩이는 집값을 잡겠다는 것으로 안전진단강화가 ▲재건축속도지연 ▲투기감소 ▲집값하락으로 이어진다고 보고 이를 통해 자신들의 정권기반인 노동자, 농민, 근로자와 세입자 등 소위 사회적 약자들의 상실감과 상대적 박탈감을 다소라도 해소시킬려는 감정정치의 한 면도 있습니다.

문제는 부작용입니다.

안전진단강화로 서울에서만 올해 당장 목동아파트 26,600채를 비롯한 노원구 상계동 8,800채 ,강동구 둔촌동 8,500채등  10만 가구 이상의 재건축이 전면 중단될 전망이며 집값은 일시적 진정효과는 볼 수 있겠습니다.

그러나  10만채 중 85%나 차지하는 강북의 재건축이 중단됨으로 강북의 주거환경은 더욱 열악해지고 주거환경개선은 더 지연되고 결국 3~4년 뒤에는 서울시내 전체 공급부족이 현실로 나타나  집값은 다시 “용수철”처럼 튀어 오를 것입니다.

강남집값이 오르는 근본이유는 “좋은 집 ”에 대한 수요이며 이는 교육, 문화 등 생활환경이 좋고 투자와 자신가치가 높고 “성공적 삶‘에 대한 보상과 신분상승까지 맛보는 인간의 기본욕구를 충족시키는 곳이기 때문입니다.

집값 상승의 원인을 투기수요로 규정하고 다주택자를 사회적 양심범 "투기꾼"으로 몰아부치며 특정지역 ,특정 계층을 겨냥한 징벌적 제도를 “정의‘로 보는 이런 부동산 정치는 단기간에 성과를 내려는 ”조급증’에서 나온 것으로 결국 강남아줌마와의 싸움에서 패한 지난 참여정부의 교훈을 되새겨 긴 스탠스의 수요,공급정책이 필요하며 재건축시장으로 펼치는 부동산 정치는 끝내야합니다.

2. 올봄 집값 전망

작년 8.2대책에서 올 2.20 재건축 안전진단강화 까지 총 6번의 대책 중에서 뛰는 집값을 잡은 것은 ❶ 서울평균 4.1억이라는 재건축 초과이익 부담금 ❷ 재건축 안전진단 강화 이 둘입니다.

❶ 번 항은 재건축 수요에 대한 큰 ‘부담감’을 줌으로 매수심리를 위축시키고 ❷ 번 항은 재건축 기간연장 으로 불확실성이 더 커지고 서울시의 “이주시기 최장1년 연장 안 ” 까지 더해져 재건축 시장을 침체시켜 단기적 집값 안정에 효과를 볼 것입니다.

당장 올해 10만 여 채의 재건축이 중단되고 향후 3년 내로 25만여 채가 재건축이 중단됨으로 이들 아파트에 대한 투자수요는 감소하고 이 파급으로 전체부동산 시장은 약세로 갈것입니다.

이 같은 약세는 3월말~4월초에 나올 안전진단 새 기준 때 까지 지속될 것이며 그 다음은 ① 안전진단접수증을 받은 단지 ② 분양권, 재개발 지분 ③ 완공 5년~10년 사이의 기존아파트들이 계절적 수요와 풍선효과 까지 더해져 집값은 다시 상승세로 돌아설 것입니다.

앞으로 재건축 시장은 양극화가 더 심해져 ① 압구정)현대, 대치동) 은마 같이 명의이전 가능하고 곧 조합설립이 예정된단 지는 금값 ② 대치)미도와 선경같이 안전진단 통과나 신청완료단지는 은값 ③목동)신시가지아파트, 상계동)주공아파트 같이 안전진단 미 신청단지는 철값으로 3분화되어 진행단계에 따른 상승폭 도 달라져 오를 것입니다.

적어도 올 6월까지는 서울은 지역별, 단계별로 양극화가 이루어지고 전체적으로는 서울과 지방으로 구분되어 서울은 강보합세 지방은 초과공급과 경제침체와 부동산규제까지 더해져 작년보다 더 큰 폭으로 하락할 것입니다.

중장기적으론 서울에서 사실상 유일한 공급수단인 재건축 사업이 막혀 공급부족 현상이 시장에 나타나는 3~4년 후 즉 이 정권의 말기에 서울집값은 다시 폭등할 것으로 예상합니다.

적어도 올 6월까지 재테크 전략은 ❶ 보유는 중장기적 관점 ❷ 매도나 실수요자는 지역별, 주택종류별, 단계별로 세분화하시길 바랍니다. 즉 전체를 보지 말고 자기 것의 전략이 필요합니다.

“꼭짓점에 팔고 골짜기서 사는 전략”이는 팔 집과 살 집의 종류와 Timing 조절이 올 상반기 재테크 승 패 가 달렸습니다.

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