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목 차 1.최근 집값 동향
        2.기준금리 인상과 집값전망
        3.11.29주거복지와 집값전망



1.최근 집값동향


▲ 분양과 재건축에서 투기세력을 잡을  8.2대책 ▲  다주택자와 갭 투자자를 잡을 10.24대책 ▲  자영업자와 주택임대업자에게 대출을 봉쇄하는 11.27대책 ▲  11월30일 기준금리 0.25% 인상 이 들은 이 정부 7개월 동안 집값을 잡기위한 일련의 대책들입니다.

그럼에도 11월 들어 서울집값은 폭등이라 할 만큼 올랐고 강남, 서초, 송파, 강동, 양천의 재건축 시장은 매물이  들어가 버리고 나온 물건도 매도자나 중개인이 적정가격을 매길 수 없어 12월 들어 시장은 올 스톱상태입니다.

특히 이번 서울 집값 급등의 진앙지는 압구정 현대아파트로 이곳은 11월24일 서울시로부터“압구정지구단위계획”이 세 번째 퇴짜 맞은 지역임에도 두 달 만에 3억 씩 올랐고 이 같은 양상은 인근 한양, 미성으로 옮겼습니다.

11월 압구정 신 현대35평형이 22억8천만원에 거래됨으로 9월중순 19억5천만원에서 3억 올랐고 구 현대 48평과 54평도 31억2천만원 과 35억에 거래됨으로 평당 6500만원이 되었고 재건축 시에는 평당 1억도 예상할 수 있습니다.

재건축 후보지인 목동도 11월에 무섭게 뛰었습니다.

1개월 새 소형 (20평,27평)이 1억 올랐고, 중 ,대형이 2억 올랐으며 특히 종 상향을 이 기대되는 2종 일반주거지역인 1단지~3단지는 지역 국회의원 약속과 양천구청의 적극적인 자세로 전 평형이 2억씩 올라 오름폭이 제일 컷 고 전 단지에서 20평~55평 까지 전 평형에 걸쳐 나온 매물들이 품귀에 가까울 만큼 뜨거웠습니다.

이번 목동 집값 폭등의 특징은 先 소형→ 後 중,대형 패턴에서 先 중,대형→後 小型으로 바뀌었습니다. 즉 그만큼 목동시장이 ‘펄펄’ 끓었다는 얘기고 이미 서울은 작년보다 2배가 더 올랐습니다.

그러면 서울집값이 이렇게 오르는 이유는 무얼까요?

첫째) 8.2대책의 부작용입니다.
즉 재건축 조합이 설립된 단지의 조합원지위양도를 금지함으로서 강남아파트의 공급이 막힘으로 조합이 설립되지 않은 단지들이 “귀한 몸”이 되어 집값은 뛰기 시작 했습니다.

둘째는) 다주택자 규제로 강남 선호현상을 부추였고 자사고, 특목고 폐지로 강남학군 선호현상까지 더해지면서 강남과 그 외지역간 양극화가 더 커졌고 크게는 서울집값은 7~8% 상승, 지방은 4~5% 하락으로 서울과 지방의 양극화도 더 심화되었습니다.

또 서울집값에 큰 영향을 미칠 이슈가 하나가 터졌습니다.
잠실주공 5단지 재건축 조합이 재건축 초과이익환수제에 대한 헌법소원을 내기로 했습니다,

재건축 초과이익환수제는 ‘미실현 이익에 대한 과세“로 위헌요소가 다분하여 4년을 유예시켰고 3년 추가 유예법안이 국회에 계류 중으로 이번에 잠실주공 5단지 조합의 헌법소원의 판정 결과는 향후 재건축시장에 큰 파장을 일으킬 것입니.



2.기준금리 인상과 집값전망


11월30일 한국은행은 6년5개월 만에 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 0.25% 올렸습니다.
한은의 기준금리인상은 ▼경기회복에 대한 자신감 ▼ 미국 기준금리 인상에 대한 대빕니다.

수출호조에 따른 ⓵경제성장률이 연 초 목표치를 넘어 3.2%에 달하고 ⓶ 물가상승률이 2%대 ⓷ 올해 1인당 국민소득이 선진국 기준점인 3만달러 달성이 가능함에 따라 초 저금리를 마감하는 신호입니다.

이번 금리인상은 지난 9월부터 예견된 것으로 부동산 시장에는 별 영향이 없으나 잇 다른 정부의 부동산 규제와 맞물려 시장 냉각에는 효과가 있을 것입니다.

11월 들어 서울아파트 하루 평균 거래량은 192건으로 종전의 반 밖에 되지 않고 ▼집값 상승 ▼거래량 감소라는 현상이 내년 봄 까지 갈 것 같습니다.

2019년 까지 미국이 기준금리를 3% 까지 끌어올리겠다는 공약은 지난 10월 미국중앙은행장이 ‘비둘기’파인 “파웰”이 됨으로 미국의 저금리와 재정확장 정책을 지속하겠다는 뜻으로 해석되며 미국 기준금리 3%는 2019년 이후로 미루어 질것입니다.

따라서 애초 한국은 2018년 상, 하반기 1회씩 2회 정도 금리인상이 예견됐으나2018년 하반기 1회 금리인상에 그칠 것이 전망되고 지금과 같은 저금리 기조는 계속되고 저금리와 유동성 그기에다 경기호조까지 더해지면서 집값 상승은 내년 봄 에 다시 시작할 것입니다.

3.11.29 주거복지 로드-맵과 집값전망

정부가 11월29일 무주택서민과 실수요자의 주거안정을 위해 매년 20만 가구씩 ,5년간 100만가구의 공적임대주택과 공공주택을 공급하기로 했습니다.

이번대책에서 ▲ 주택임대사업 활성화방안 ▲  전, 월세상한제 도입 같은 핵심내용이 빠져 기대이하이나 2014년 이후 중단된 택지개발을 재개함으로 수요억제에서 공급확대로 정책전환이 눈에 뜁니다.

이제껏 역대정부들은 무주택 저소득층을 위한 임대주택에 치중했고 ‘이름 바꾸기’를 통해 홍보성과 인기성에 치중했으나 이번은 계층별 맞춤전략이 좋아 보입니다.ㅣ

계층별 공급량은 ⓵ 무주택서민용 56만 가구  ⓶ 청년층 19만 가구  ⓷ 신혼부부용 20만 가구  ⓸  고령자 5만가구이며 공급방식은 ⓵ 공공임대 65만 가구  ⓶  공공지원 민간임대 20만 가구  ⓷  공공분양 15만가구로 공급됩니다.

이렇게 5년 동안 역대정권 중 가장 많은100만구를 공급함으로 장기적 관점에서는 서민용 주거안정에는도움이 되지만 서울지역의 중산층 집값을 잡기엔 역부족입니다.

100만 채의 집들은 서울에서 출퇴근이 어려운 도심 40㎞ 밖 외곽지역이며 주택크기도 분양 24평 이하가 대부분으로 중산층 욕구에 부족하고 주거환경이 열악하기 때문입니다.

특히 중산층이 선호할 서울인접인 위례, 과천, 수서, 등에서 공급될 물량은 2021년 까지 2000가구 도 채 되지 않아 여전히 생색내기”용이란 말밖에는 되지 않습니다.

결국 이번 11.29 주거복지 로드-맵은 말 그대로 집값을 잡기 보다는 특정계층을 위한 “주거복지”로 보는 게 맞습니다.

따라서 서울집값은 과거 참여정부의 “학습효과”까지 더해져 이 정부 내내 집값오름세는계속되고 수출호황에 힘입에 경제는 좋아지고 내수시장이 살아나면서 부동산은 서울과지방의 양극화는 더 심화될것입니다.