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(김수정 칼럼) 10.24 가계부채 종합대책과 집값


목차:1.10.24가계부채대책의 내용
       2.향후 집값 전망



1.10.24 가계부채대책 의 내용


정부는 대출규제를 통한 투기수요 억제를 목표로 한 10.24가계부채대책을 발표했습니다.
10.24대책의 핵심은 ▲ 신총부채상환비율(신DTI)과 ▲총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 다주택자의 추가대출 여력을 줄이거나 아예 없애는 것입니다.

이 정부 들어 6.19과 8.2대책에 이어 3번째 부동산 대책으로 투기세력과의 전쟁에 초점을 맞췄든 이전 두 차례 대책에서 “1무1패”의 성적을 거뒀고 이번 10.24대책은 어떤 판정이 나올지 지켜봐야겠습니다.

신DTI는 내년 1월부터 서울, 인천, 경기 등 수도권과 세종시, 부산시7개구에 실시하며 DSR는 내년 하반기부터 같은 지역에서 실시한다는 것이 핵심 내용입니다.

신 DTI는 기존 주택담보대출이 있는 사람에게 이자비용만 따져 대출심사를 하는 DTI와 달리 원리금까지 합산해 대출한도를 정하는 비중을 말하며 이 식을 적용했을 때 대출금액은 약 절반으로 줄어들어 다주택자들이 추가 주택구입이 어려워집니다.

DSR는 신DTI 에 마이너스통장과 신용대출의 원금까지 함께 반영하기 때문에 신용대출 규모가 클수록 대출한도 줄어들게 됩니다. 다만 DSR은 신DTI처럼 일률적으로 적용하는 게 아니고 차주의 소득과 신용도등을 평가해 대출자 그룹별로 정하도록 여지를 뒀지만 신DTI 보다는 깐깐한 조건이고 대출액은 줄어들 수밖에 없습니다.

또한 분양시장 대출도  옥죄어 내년부터 도시보증공사 (HUG) 의 중도금 대출보증한도를 수도권, 광역시 ,세종시는 기존 6억원 에서 5억원 으로 줄이고 HUG와 주택금융공사의 보증비율을 현행 90%에서 80%로 낮춤으로 분양자의 자금 부담이 평균5,000만원 늘어날 전망이며 HUG와 주택금융공사가 보증하지 않는 20%만큼의 리스크를 은행이 떠안아야 하기 때문에 은행들은 건설사와 분양단지의 재무구조와 사업성을 꼼꼼히 체크할것입니다.

이 같은 대출규제와 향후 금리인상은 재정상태가 취약한 자영업자와 상환능력이 부족해 부실가능성 이 있는 194조원의 차주들에게 상환능력을 키우기 위한 취약 차주지원과 제 2금융권안심전환대출 등이 이번 10.24대책의 주요내용입니다.

무엇보다도 이번 10.24대책의 탄생배경은 문재인 정부의 국정모토인 “소득주도성장”을 통한 시민, 중산층의 소득을 두텁게 하는 ‘분수효과’를 가장 위협하는 게 가계부채로 보고 이를 줄임으로서 가계의 실질소득을 올려보자는 게 밑바탕입니다.

이번대책에서 주목되는 부분은 서민취약계층에 대한 금융지원확대와 영세자영업자를 위한 저금리 대출 “해내리 대출”을 내놓기로 한 것으로 이는 저축은행 등 제2금융권 이용자들이 고정, 분할 상환대출로 갈아탈 수 있는 상품도 연말쯤에는 나올 예상이고 상환불능에 이른 약 100조원의 차주들에 대해서는 선별적인 부채탕감도 예상됩니다.

이 같은 대책을 통해 정부는 가계부채 증가세를 늦출 수 있다고 기대하며 2015년부터 치솟는 가계부채 증가율을 과거 10년(2005년~2014년) 평균증가율인 8.2%로 이내로 2021년 까지 낮추겠다는 게 목표입니다.


2.10.24대책 후 집값 전망


이번 10.24대책에 대한 평가는 ▲가계부채 총량을 일단 멈추는데 는 긍정적 ▲경기활성화와 경제성장 측면에서는 부정적 이란 평가이며 정부가 지금까지 주택담보대출 억제에만 초점을 맞춰 비슷한 가계부채 대책을 반복해서 내놓다 보니 효과는 크지 않고 부동산 경기가 얼어붙으면서 관련종사자들의 경제형편은 더 어려워 질 거란 평가도 많습니다.

신DTI (신부채상환비율) 적용지역을 당초 예상과 달리 수도권과 세종시, 부산일부지역으로 제한 건 경기침체를 우려한 측면이 크고 특히 주택담보대출의 63%가 수도권에 집중돼 있고 8.2대책이후에 지방 집값은 하락하고 안정적인 반면 서울은 재건축을 중심으로 기존주택까지 오름세가 번지는 양상에서 수도권을 표적으로 한 것이 특징입니다.

특히 초강력 대책인 8.2대책으로 부동산 거래절벽이 나타나면서 경기가 일시 냉각된 것도 정부입장에서는 부담이 되었고 올 경제성장목표치인 3% 달성을 위해서는 부동산 경기에 대한 불씨는 살려놔야겠다는 의미가 내포돼 있습니다.

이번 10.24조치는 이미 6.19대책과 8.2대책에서 은행대출한도를 줄여 주택시장에 흘러들어가는 돈 줄을 어느 정도 죄여놨으며 그 동안 여러 차례 예고한 상태임으로 시장의 충격은 크지 않을 것으로 보며 일단 단기적으로 집값 억제에 도움은 줄 것으로 판단됩니다.

하지만 중, 장기적으로는 이번조치로 집값을 잡기에는 역 부족일 것입니다.
여전히 주택공급이 부족하고 시중에 떠도는 1200조원의 단기부동자금과 부동산을 대체할 뚜렷한 투자처가 없는 것이 그 이유입니다.

지난 22일 국정감사에서 서울시가 제출한 “서울시 주택공급현황”이란 자료에 따르면 2012부터 2016년 까지 5년간 서울시에서 신규로 공급된 주택총수는 35만9530 채이며 이 중 다세대주택이 19만339가구로 53%이고 아파트는 43%인 15만5186채에 불과함으로 아파트에 대한 선호도는 증가한 반면 공급량이 적어 수요와 공급의 불일치가 나오고 있습니다.

이런 결과로 인하여 아파트 청약률은 2012년 2.1대1에서 2016년 22.1대1로 10배가 뛰었고 올해는 평균 30대 1을 기록하고 있고 특히 새로운 주택 수요층인 30대의 70%가 아파트를 선호하고 있음으로 앞으로 신규아파트 청약률은 더 높아질 것입니다.

또한 지난 7월 한국은행이 발표한 “인구고령화가 주택시장에 미치는 영향”이란 자료에 의하면 청년층에서는 아파트의 거주편리성 때문에 중, 장년층에서는 처분과 임대 용이성과 환금성 때문에 아파트에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것이란 보고서를 발표했습니다.

이 보고서는 또 주택시장에서 아파트 비중이 높기때문에 우리나라가 일본 같은 집값 붕괴를 겪지 않을 것이라고 예측했습니다. 

부동산 버블직전인 1988년 일본의 단독. 다세대주택 비중은 69% 아파트의 2배가 넘은 반면 우리나라는 2015년 가준 아파트 비중이 59.9%로 단독다세대주택(38.8%) 보다 압도적으로 높음으로 집값 붕괴는 없다는 결론을 내놨습니다.

아무튼 서울의 주택보급율(97%)과 주택자가율(42%)을 보드라도 서울의 주택부족은 뚜렷한 현실로서 서울집값 강세는 향후에도 계속될 것입니다.

이번 10.24조치는 지난번 8.2대책과 연결되어서 당분간 부동산 시장은 숨죽인 채 관망하는 시기가 될 것으로 보이며 연말 금리인상까지 겹치면서 주택가격의 하방압력은 커질 것이나 중, 장기적으로는 다시 상승세를 탈것으로 봅니다.

따라서 내 집 마련 실수요자라면 최대한 대출비중을 줄여 금융비용을 낮추고 중산층 실수요자라면 내년 3월까지 다주택자의 양도세 중과 유예기간동안 나올 급매물을 잡을 것을 권하며 저의 글을 마치겠습니다.

다음 글에서 뵐 때까지 늘 건강하시고 가정과 직장, 사업장에 행운이 가득하시길 빌며…….