부동산 정보포털에서 거래포털로!

제목 :재건축 시장과 투자론

목차 1.8.25 가계 빚 종합 대책이 말하는 것
      2. 왜 재건축 인가 ?
      3.재건축과 투자론
      4.봉숭아. 채송화 꽃 의 여름 送別歌 (송별가)


1.8.25 가계 빚 종합대책의 의미


올 연말 가계부채 규모는 1300조원을 돌파할 예정으로 2008년 700조원에서 8년 만에 배가 되는 빠른 속도로 증가하고 있습니다.
현재 공식통계상 주택담보대출이 전체가계부채에서 차지하는 비중은 51%로 이는 미국 69%, 영국 79% 에 비해서 많이 낮고 , LTV도 49% 로 미국 75%, 영국 79% 에 비해 많이 낮아 집값이 하락하드라도 은행 대출채권은 아주 안전하다는 뜻입니다.

참고로 2008년 미국의 금융위기는 은행들이 집값의 120%까지를 담보로 잡았는데 미국경제가 꺼지면서 집값이 떨어져 은행들이 잡은 담보가 무용지물이 되면서 투자은행인 리먼브라더스가 파산한 것이 2008 미국금융위기의 “시발점“이었습니다.

반면 우리나라 주택담보대출은 연체율도 낮고 상환율도 높아 안전하다는 것이 통계상에 나와  있습니다.
또한  가계부채에서  비중 은 54% 로 적은 편이며 ▼ 8/9일 신용평가기관 S&P가 한국 신용등급 을 특진 시켜 줄때나 ▼ 8/12일  “IMF보고서”에서도 맨 나중에 가볍게 지적했는데  마치 가계부채가 한국경제의 뇌관인양  또한  주택담보대출을 가계부채의 주범으로 모는 진짜이유는 무엇일까요 ?

그 것은 정부가 “집값 폭락”에 대한 공포 때문입니다.!!

 미국이 2008년 이후 전 세계에 풀어놓은 3조 달러를 회수하기 위해 빠르게 금리인상 에 들어가면 주택담보대출 은 지금보다 최대 5% 이상 이자율이 올라가고 연간 35조원의 이자를 추가로 부담하게 됩니다. 이로 인해 집값 폭락 →은행부실→금융위기 로 이어지는 경제공황을 두려워 하기때문입니다.

그래서 8.25 가계빚 종합대책이 나왔으나 다음과 같은 不作用(부작용)이 나타나면서 실패 한 대책이라고 말씀드리며 이 章을 마칩니다.
①집이 줄 기전에 분양받자고 밀려든 청약행렬 ~~동탄 2기 신도시 청약률 300대 1
②집값이 오르니 당첨만 되면 대박이다~~개포 주공 3단지 재건축 30평형 일반분양 청약률 1198대1
③8월 서울 집값 상승률은 0.23%로 연중최고치 기록

※참고-1) 3대 신용평가기관도 영향력 순위가 있음
1위는 “무디스”이고 2위가 "S&P"고 3위가 “피치”로서 1위와 2위는 본사가 미국에 있고 3위 피치는 영국에 본사가 있으며 2010년 까지는 "S&P“가 1위였으나 ① 2008년 미국 금융위기를 못 맞췄고 ② 2009 년 미국의 신용등급을 최고에서 한 단계 떨어뜨려”미국괘씸罪“에 걸려 2위 가 되었으나 아직도 미국 증권시장에서는 S&P 500지수로 미국증시를 대표하며 3위 영국 피치는 1위 와 2위가 우리나라 신용을 올렸으니 올해 내 올릴 것이 확실함 .

※참고-2) 중국은 세계3대 평가기관들이 자신의 등급을 늘 대만과 똑 같이 위에서 4번째 단계에 놓은걸 항상불만을 품고 있었습니다. 
그래서 2년 전 상해에 본사를 둔 중국 신용평가기관을 만들어 자신은 최고등급에 앉고 미국과 우리나라를 그 밑에 일본을 세 번째에 두는 중국식 신용평가표를 발표했으나  당시는 별 호응을 얻지못했습니다.
그러나 작년 IMF로 부터 SDR인출권(준 국제통화)을 따내고 올해는 AIIB를 성공적으로 창설하면서 중국 평가기관도 “국제적으로 목소리가 커짐"


2.왜 재건축 인가?

최근에 한국은행은 우리경제의문제점을 “유동성 함정”에 빠졌다라고 진단했습니다.
즉 “돈을 풀어도 돈이 돌지 않는다. 라는 말입니다.

한국은행은 2011년 이후 저성장 .저물가를 타개하기위해 꾸준히 기준금도 내리고 돈도 풀었지만 투자나 소비부문으로 흘러드는 “先 循換 (선순환) 효과보다 특정 부분에 쏠림 현상만 가중되고 가계부채증가와 부동산 경기과열이라는 부작용을 키우고 있다 ”고 말했습니다.

돈의 흐름을 나타내는 ①통화유통속도는 2006년도에 비해 21%나 느려졌고 ② 저축률은 20%를 넘어 신기록을 작성중이고 ③ 5만 권 회수율은 50.7% 로 미국의 100달러회수율 75.3% , 유럽 500유러화 회수율 88.7%등과 비교해 훨씬 떨어지고 있습니다.

즉 5만원권 100장을 발행하면 50장만 은행에 들어오고 50장은 잠잔 다는 뜻으로 돈이 은행이 아닌 개인금고에서 잠자고 있다는 것으로 그 원인은 미래 不確實性(불확실성) 때문에 기업과 가계와 개인들이 지갑을 닫기 때문입니다.

▼ 內的으론 생산과 소비와 투자가 주저앉고 ▼外的으론 연초 중국발 외환위기 와 여름엔 브렉시트 로 불안감이 커지면서①안정성 높고 ②환금성 빠르고 ③ 수익성 좋은 투자처인 강남 재건축 아파트로만 돈이 몰려들고 있습니다.

강남 재건축은 이미 3년 전에 상승 분위기를 탔고 올 초에 반포와 압구정을 거쳐 4월에는 목동과 여의도를 거쳐 7월에는 상계동 까지 1회전 상승세를 탄 다음 8월부터 다시 그 경로를 따라 2회전 상승세를 타고 있으며 “지금 강남 집값은 정상 수준의 상승세다” 란 정부의 말에 재건축 시장은 9월 추석이후에 3번째 가격상승을 준비하고 있습니다.


3.투자론 과 재건축

투기와 투자는 “내가 하면 투자요 남이 하면 투기란 말이 答 인 것 같습니다.

정당성을 부여받는 투자와 不勞所得 (불로소득)의 “파렴치범”으로 보는 투기도 수익이 있는 곳에 돈이 몰리는 건 똑 같은 현상으로 우리나라 같이 부동산 시장을 경기 활성화의 "불쏘시게"로 사용하는 정부 정책 下 에서는 투기와 투자의 구분은 참 어렵습니다.  2014년 7월에  "최경환경제내각'은  전매제한 과 청약요건을 대폭 완화 시켜 부동산을 "불쏘시게" 삼아  경기를 회복시켰으나  이제 신규청약시장이 과열되자 중도금  대출 보증건수 를 1인당 4건에서 2건으로 줄이며 "투기세력"을 차단하겠다고 합니다.  또하나 1가구 3주택자는  "투기꾼"에서 지금은 "주택공급자"와 "전,월세 안정자'로 바뀌듯이 투기와 투자는 시장 과 시대상황 에 따라 변합니다.

아무튼 재건축 투자는 한마디로 “ 불확실성에서 확실성으로 바뀌는 과정에 투자하는 것“이라 말할 수 있으며
과정과 단계에 따라 그 값어치가 바뀌고 숨은 가치와 시대상황에 따라 몸값 상승이 달라지는 어쩌면 인류가 만들어낸 가장 좋은 제도인 “시장자본주의”에 제일 잘 맞는 상품인지도 모릅니다.

8월 서울전체집값 상승률이 0.23%로 연중최고치를 기록했으며 이 상승률 이면 재건축 상승률은 3배 정도 상승했다고 보며 이를 연간으로 환산하면 연 8% 는 투자상품 중에서도 “최상급 투자상품”이라 할 수 있습니다.

따라서 같은 재건축 상품이라도 ① 확실성의 % ② 현재가치와 잠재가치의 수익 % ③ 정부정책과 단기 목표이익 ④ 단계별 예상시기와 자금 Schedule 등을 꼼꼼히 짚어야 합니다.

미래 우리나라 집값은 양극화가 더 심해질 것이고 이에 따라 집값 차이에 의한 “부익부 빈익빈” 현상으로 계층 간 불평등이 더 심화될 것이므로 재건축에서는 “선택과 집중”이란 전략을 가지고 투자하시길 꼭 권합니다.

※참고-3) 집값 차이에 의한 ‘부익부 빈익빈’의 富의 集中化(집중화 )는 미국과 일본에서 이미 일어나고 있으며 중국, 베트남 같은 신흥국도 이 같은 현상이 깊어져 집값과 동네에 의한 계층간 불평등이 심해져 사회문제화 되고 있음


3.봉숭아 ,채송화의 여름 送別歌 (송별가)

봄꽃은 제일 먼저 피는 산수유에서 맨 마지막 은
하얀 광주리를 덮은 듯이 찔레꽃이 필때 입니다.
 
여름에는 화려한 장미꽃 , 짙은 향기의 유자꽃,
정열적 아름다움의 작약과 모란꽃 그리고 외국 꽃들까지 …….
내노라는 수 많은 꽃들이 사람들 눈앞에서 열병식을 치룰때...

시골 집 마당 한 구석에 땅 바닥에 엎드린 채
쇠비름 풀과 같이 잡초같은 모습으로 흙 뭍은 꽃잎을
볼품없이 늘어뜨린 채송화 꽃을 아시나요 !!

초가집 화단의 가장 자리에서,시골학교  맨땅 화단에서 늘 땅바닥에 엎드린 꽃
소녀들이 쌍꺼풀을 만들기 위해 성형도구로 쓰이든 채송화 줄기도 아시나요?

봉숭아 꽃 !!
늘 채송화 와 함께 마당 구석에 피어있는 꽃
고향집 골목 담벼락에 늘 붙어서 피는 꽃
봉숭아꽃을 기억 하시나요 ?

누나와 엄마 손톱을 저녁 놀 빛깔로 물들이고
꽃잎 수와 같은 이파리를 힘겹게 달고 골목 담벼락에 기댄 체 서있는 꽃
봉숭아꽃을 기억하세요 ?

여름 꽃 중에서 제일 흔하고 가장 약한꽃 채송화 와 봉숭아가 
이제 여름을 보내는 送別歌 (송별가)를 부르네요

지난여름은 장엄했다고…….

이제 공기가 찬 기운을 품으면 풀숲의 풀벌레 소리는 더욱 커지고
달은 점점 높이 떠서
철새들의 歸路(귀로)를 밝혀줍니다,

인생도 사계절 이라 하든가요
疾風怒濤 (질풍노도)의 思春期 (사춘기) 같은 봄이 있고
빛 같은 榮華 (영화)와 血氣 들로 충만한 젊은 여름이 있고

조촐한 일상으로 돌아와 은행 잔액을 확인하듯 내 인생 살펴보는 가을…….
그리고 다 내려놓고 無心 으로 처음 온 그 몸으로 다시 돌아가는 겨울 …….

그래서 난 어느 계절일까 ?
당신은 무슨 계절입니까 ?
난 가을 중에서도 늦가을 晩秋 (만추) 인 것 같은데…….
당신은 …….

그래도 나는 여름의 끝자락에서 새 계절을 설레며 마중 나갑니다.
뿌리고 기른 것을 수확하는 가을 !!
그것을 갈무리해서 인생의 가을을 지나 멋진 겨울 인생을 준비해야겠습니다


※ 지금 목동아파트 거래동향과 집값 수준 그리고 재건축 진행사항들은
부동산뱅크→거래포인트→ “ (9/8일자)목동재건축 공청회 와 목동집값 동향 ”을 참조하시기 바랍니다.

※이 글에 대한 저작권은 글쓴이와 부동산뱅크에 있사오니 무단 복사나 전제는 금합니다.※