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 금리와 부동산과 집값
제목 ; 금리와 집값
副題 : 목동재건축에 대하여


1.금리와 집값의 상관관계

지난 3월 우리나라 역사상 최초로 기준금리 1% 시대를 열었습니다.
3월12일 한은은 금리를 0.25% 내린 1.75%에서 이번  6/11일 3개월 만에 또 다시 기준금리 0.25%를 전격 인하함으로 대한민국도 전 세계적으로 벌어지는 통화와 금리전쟁에 뛰어듦을 천명함으로 대한민국도 "초저금리"시대를 열었다고 보여집니다.

지난해 8월과 10월에 기준금리를 0.25%씩 내려도 경기가 좀처럼 살아날 기미가 보이지 않자 5개월 만에 기습적으로 금리를 인하함으로 “지도에 없는 길을 가겠다!” 는 초이노믹스를 한은이 화답을 했고 이제 정부와 이를 뒷받침할 국회로 “공”을 넘겼습니다.

지금껏 한은의 금리인하는 늘 시장에 後行 함으로 그 약효는 반감되었으나 지난 3월12일 과 이번 6월11일 금리인하는 예상을 깬 선제적 대응에  국,내외 자본, 금융시장 및 기업들도 놀란 반응을 보입니다.

특히 이번 6월11일 금리 인하는 국가적재앙 수준인 '메르스 사태"로 살아나든 내수시장이 다시 침체에 빠질 기미를 보이자  정부와 한은이 한 몸이 되어 경기살기에 나섰습니다.

① 저금리와 ② 저유가 ③ 원저의 新 3低는 우리경제에 “마중물역활”로① 코스피는 3년 만에 2,000선을,② 코스닥은 7년 만에 700선을 돌파했고 ③ 주택거래량은 1/4분기동안 전국27만 채가 거래되어 활황이든 2006년 숫자와 같은量을 기록했습니다.

한 국가의 GDP(국내총생산)에서 내수와 수출의 “ 황금비율”은 80:20 이며 이때가 가장 안정적인 국가경쟁력을 보이며 내수비중이 수출보다는 4 배 정도 커야 기업들은 우선 안방시장에서 수요기반을 안정적으로 확보하고 이를 바탕으로 경쟁력도 강해지고 재투자를 통한 일자리 창출 등 사회적 역할도 펼칠 수 있습니다

즉 기업 활동의 뿌리는 내수시장에 있고 국민소득증대란 “낙수효과”도 그 곳에 있습니다.

반면 우리의 수출비중은 45% 로 일본 25% , 미국15% ,유럽(E. U) 평균22% 보가 훨씬 높아 우리나라는 늘 해외경제동향에 촉각을 세우며 긴장하고 있습니다.

코스피 3년 만에 신기록 과 코스닥의 7년 만에 700선 돌파 그리고 주택거래량의 30% 증가는 내수가 살아난다는 징표이며 특히 주택시장의 회복은 1차는 소비시장증가 와 2차는 고용증대로 경기회복에 대한 체감효과를 느끼게 합니다.

올 1/4분기 주택거래증가로 ① 1차소비시장인 중개료 와 인테리어 와 이사비 등이 8조원이 넘는 돈이 서민들 지갑으로 들어갔고 ② 지자체 수입의 25%를 담당하는 “취득세”증가로 지방정부의 금고가 넉넉해졌고 ③ 건설업과 주택소비시장에 종사하는 인원이 250만 명이 넘어 4인 가족 기준으로 볼 때 1,000만 명이 넘는 국민들이 주택과 건설업 에 생계를 유지하는 내수시장의 제일 큰 몫이 살아나고 있습니다.

지난 4월까지는 높은 전세금을 견디지 못한 “비자발적 수요”가 대세를 이루었다면 5월부터는 “투자용+실수요”가 가세하면서 강남권 재건축 단지들의 가격과 거래량이 움직이면서 전통적 주택시장  상승 패턴 을 보이고 있습니다.

지금의 주택시장 회생은 저금리 영향이 가장 크며 올해만 세계 27개국이 금리를 내렸고 중국은 6개월 새 3번이나 금리를 내림으로서 대한민국을 포함한 전 세계는 적어도 몇 년간은 “초저금리 시대”가 열렸다고 봅니다.

세계금융시장을 주물리는 양대 축은 미국과 유럽 이며 시장을 관리하는 두 기구는 유럽이 首長을 맡은 I. M. F (국제통화기금) 와 미국이 首長을 맡는 W.B (세계은행) 가 지난 70년 동안 세계금융을 주물렀는데 이번에 중국이 AIIB (아세아인프라투자은행)를 출범시키면서 기존 전통과 질서에 맞서려고 하나 아직은 미국과 유럽이 세계금융을 쥐고 있습니다.

우리에게 초미의 관심사인 미국의 금리인상에 가장 걸림돌은 ①미국내 여론 ②유럽경기 이 둘이며 유럽(E. U) 이 망가진 가장 큰 원인은 2008년 미국발 금융위기로 미국은행에 물린 막대한 부실채권이 직접원인으로 미국은 늘 이를 미안해하고 있습니다.

그래서 미국의 금융정책은 유럽(E. U)경기도 봐야하는 하는 현실과 금융시장을 지배해온 역사적 배경이 있으며 미국 국민들이 제일 중요하게 여기는 체감경기는 “실업률”로 아직 6%는 미 국민들이 바라는 4%와는 차이가 많아 금리인상에 대한 미국 내 여론도 부정적이며 더 중요한 것은 금리가 인상되면 미국제품의 수출경쟁력이 약해진다는 것입니다.

지금 마이너스금리(예금자에 보관료를 받음)인 E.U (유럽연합)와 공동보조를 취해야하고 미국만의 금리 인상으로 强 달러화가 초래할 수출약화로 ‘제발 등을 찍는 遇 “를 범하지는 않을 것으로 그래서 미국의 금리 정상화는 수년이 걸리고 다음정권에서나 가능하다고 봅니다.

그런 맥락으로 최근에 I.M.F 는 미국 중앙은행 (F.E.D)에 금리인상 은 내년 상반기로 미루라고 요청한 것도 같은 배를 탄 동반자의 요청이고 “초록은 동색”이란 역사적 배경에서 나온 말입니다.

따라서 우리나라의 저금리는 앞으로 수년간 지속될 것이며 최근에는 “본격적인 엔저효과”로 수출이 5개월째 20% 감소하고 전자제품을 제외한 전 품목이 일본산에 밀려 올해 우리나라 경제 에 “경고등‘이 켜졌있는 상태입니다.

대한민국 G. D. P의 45%가 넘는 수출전선에 먹구름이 밀려온다!!

이를 막아내기 위해서 1차는 “금리인하”이고 2차는“재정확대” 로 일본제품과 “가격싸움”에 밀리지 않고 돈을 많이 돌게 만들어 내수시장을 살리는 것입니다.

이번 6/11일 금리인하로 기업은 "가격경쟁력 확보" 를 가계는 "가처분소득 증대"로  "소비증가 " 효과를 볼수있고 이 같은 효과를 더욱 크게하기 위해서는 "유동성 확대"가 함께 이루어 져야하며 이를위해 정부에서 20조원의 ”추경예산“을  이미 만지작 거리기 시작했습니다.

통화 + 재정 의 패캐지 처방전을 내수와 수출시장에 내리는것이죠 !!

 그럼 금리와 집값은 어떤 상관관계가 있을까요?

지난 3월18일 “국토연구원 시뮬레이션 자료”에 따르면 기준금리 0.25% 포인트가 내릴 때마다 집값은 3년 뒤 1.74% 씩 상승하고 거래량 역시 2.44% 씩 증가한다고 발표했습니다.

한국은행이 지난해 8월 이후 이번 6월11일 까지 모두 네 차례에 걸쳐 총 1.0%포인트를 낮췄다는 점을 감안하면 이론적으로 3년 뒤 주택가격은 7.0% 상승하고 거래량은 9.8% 급증하는 효과가 발생하게 되는 셈입니다.

마찬가지로 주택담보대출은 기준금리 0.25% 인하할 때마다 3년 뒤 2.08%늘어나는 것으로 예상되며 실제로 작년 하반기부터 이 같은 상황은 일어나고 있습니다.

“심리상품”인 주택시장의 특성상 최근 4번에 걸친 금리 인하로 올 넉 달 동안 서울 집값 상승률이 1.5%로 작년 한해 상승률1.09%보다 높고 거래량은 30% 늘어났습니다.

2016년 4월 총선과 2017년 12월 대선 으로 이어지는 정치 스케줄을 볼 때 집권당과 정부는 “표심의 방향타”인 집값과 “서민 삶의 체감”인 부동산 경기를 어떻게 끌고 갈지는 여러분의 몫으로 남기겠습니다.


2.목동재건축에 대하여(3)

최근 목동재건축과 관련된 이슈들이 매스컴에 몇번 기시로 뜬적이 있는데 그 중에서 짚어볼 내용은
지난 5월에 양천구청이 금년 말에 수립하겠다는 목동신시가지단지에 대한 “지구단위계획” 을 10월로 앞당기기 위해 조만간 외부연구기관에 용역을 주겠다고 발표했습니다.

참고로 지구단위계획은 도시지역에 수립하는 1종과 농촌지역에 수립하는 2종으로 나눌 수 있으며 지구단위계획을 입안권자는 “양천구청장”이며 이를 승인하는 자는 ‘서울시장 " 입니다.

지구단위계획을 수립하는 목적은 재개발, 재건축 지역의 10년 후의 나타날 지역 여건 변화 등을 고려하여 해당구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하며 기존 시가지의 정비, 관리, 보존 등의 목표를 분명히 정하고 그 목표에 따라 도시기반시설 (도로 ,학교, 공원, 공공시설 등)의 설치와 건축계획 등을 제시 부분별 계획을 정하는 계획입니다.

즉 도시관리계획에 의한 토지이용의 평면적 사항과 건축법에 의한 입체적인 건축계획을 합한 것이라 보시면 됩니다.

현재 목동신시가지단지의 132만평에 택지, 도시기반시설, 편의시설, 공공시설 등을 토지로는 몇 만평 ,입체적 건물로는 얼마나 짖느냐 하는 계획을 말합니다.

최근 가장 대표적 “지구단위계획” 은 마곡지구로 논 120만평이 아파트, 연구소, 공원, 상가 등으로 개발하게 된 기초자료가 ‘마곡지구단위계획“ 이었습니다.

마곡은 논을 개발하는 것인 반면 목동은 이미 1983년에 국토계획법과 건축법에 의해 계획적으로 개발된 지역임으로 올해 양천구청이 발표할 "목동지구단위계획" 은 획기적인 사항 보다는 그 동안 변화된 상황과 앞으로 10년 후 변화될 상황을 감안해서 그릴 그림으로 시간과 비용이 많이 걸리지 않을 것입니다.

“지구단위계획”은 목동 재건축에 대한 법적 효력을 가지며 목동재건축으로 가는 첫 걸음 으로 신호탄을 쏘는 것과 같아 목동시장에는 분명 호재입니다.

이미 계획적으로 개발된 지역에 대한 10년 후 그림이므로 승인권자인 서울시장의 승인은 별 어려움이 없을 것이나 그 다음 단계인 재건축 구역지정과 재건축 정비계획 승인이 난관입니다.

이 둘은 서울시장이 승인할 때 부동산시장 상황과 재건축이 미칠 사회적 영향 그리고 정치적 역학등도 고려대상으로 대치) 은마 나 개포)주공, 잠실)주공5단지 등이 몇 년씩 걸린 것도 당시의 상황들을 고려해 지연시킨 결과입니다.

하지만 요즈음은 도심재생정책 과 Compact-City 추구화로 재건축 승인이 종전에 비해 빨라졌으며 요즘 강남 재건축 단지들이 부쩍 많아 진 것도 이 영향 때문입니다.

또 하나 이슈는 지난 5월10일부로 재건축 연한이 30년으로 단축됨에 따라 1985년도에 완공된 목동1단지가 금년도에 재건축 추진위원회를 결성하겠다는 뉴스가 "이슈화" 되었습니다.

아시다시피 추진위원회는 주민(소유자)의 50% 찬성으로 양천구청장의 승인을 받아야 비로소 법적효력을 갖춘 비영리단체로 그 단지의 안전진단을 받고 그 다음은 조합원 60%의 승인을 받아 재건축조합으로 바뀌면서 입주와 청산까지 모든 사업을 주관합니다.

추진위원회 결성은 주민의 자발적 의사로 할 수 있지만 법적 효력을 갖기 위한 구청장 승인은 목동 신시가지 전체가 재건축구역지정과 정비계획을 서울시장 승인을 받은 후에 가능합니다.

목동은 1985년 1단지가 가장 먼저 그리고 7단지 ,11단지,12단지가 가장 늦은 1988년에 완공되어 목동 신시가지에 대한 구역지정과 정비계획 승인은 가장 늦은 3개단지가 30년이 되는 2018년 이후에 목동 14개 단지에 대한  구역지정과  재건축정비계획에 대한 서울시장승인이 니오면 이때부터 각 단지는 안전진단을 위한 단지별 추진위원회 결성되고 구성요건에 흠결이 없으면 구청장 승인이 떨어집니다.

물론 1단지가 2015년 재건축 연한이 됨으로 재건축추진위원회 추진은 1단지 주민들의 의욕과 추진력은 높이 평가 되며 전체적인 목동시장에도 좋은 영향을 미칠것입니다.

아무튼 목동재건축 기초 작업인 “지구단위계획”을 양천구청이 추진하고 연한이 도래한 1단지 주민들의 자발적 추진위원회 추진은 목동단지의 재건축이 눈앞에 다가옴을 느끼게 합니다.

결론을 맺으며 목동의 지구단위계획 과 구역지정 과 정비계획 이 모든 것들은 전체 단지를 묶어 One-Plan으로 움직이며 그 다음은 각 단지가 재건축 Start-Line에 똑 같이 출발하여 入住 라는 골인지점 까지는 각 단지별 조합과 조합원이 얼마만큼 속도를 내느냐에 달렸습니다.

좀 더 자세한 목동 재건축에 대한 종합 편은 “박세관님의 다른 글 보기”→72번 글 (목동재건축 투자성과 전망)을 참조하시고 요약은 120번글 (1편) 과 121번글 (2편) 목동재건축에 대하여 (1) (2)을 참조바랍니다.

추신) 그동안 제 개인적인 사정으로 글이 늦어져 독자 분들과 부동산 뱅크 관계자분들께 죄송한 말씀 올리며 목동시장 자세한 사항과 특선매물은 거래포인트 “6월 목동시장동향과 특선매물”을 참조해주시기 바랍니다.

※ 이 글에 대한 저작권은 글쓴이와 부동산 뱅크에 있으며 무단전재와 재배포는 금지해주시기 바랍니다.