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여기서 말하는 '보수적인 수치'란 미니멈(MINIMUM) 수치를 말하는 것으로서 

한 건설사 측근의 성수전략정비구역 수주현장에서의 실제금액은

지금도 평당 5천만원 이상으로 평가받기도 합니다.

[신축빌라 6평] 매매가격 7억5000만원

2011년도 추정평가금액 대지지분 6평 * 3750만원 = 2억2500만원

종전추정평가금액 2억2500만원 -> 4억500만원 (180%상승)

24평형아파트 조합원분양가격 8억6400만원 - 4억500만원 = (추가)청산금액 4억4000만원

* 24평형아파트 매입총비용 = 7억5000만원 + 4억4000만원 = 총 11억9000만원

[아파트 10평] 매매가격 15억원

2011년도 추정평가금액 대지지분 10평 * 5800만원 = 5억8000만원

종전추정평가금액 5억8000만원 -> 10억 4000만원 (180% 상승)

33평형아파트 조합원분양가격 12억 원 - 10억 4000만원 = (추가)청산금액 1억6000만원

* 33평형아파트 매입총비용 = 15억 원 + 1억 6000만원 = 총 16억 6000만원

[단독주택 20평] 매매가격 8억원

공시지가 1150만원 * 2 * 대지면적 20평 = 추정평가금액 4억6000만원

종전추정평가금액 4억6000만원 -> 8억 2000만원 (180% 상승)

33평형아파트 조합원분양가격 12억 원 - 8억 2000만원 = (추가)청산금액 3억 8000만원

* 33평형아파트 매입총비용 = 8억 원 + 3억 8000만원 = 합 11억8000만원

[단독주택 30평] 매매가격 10억 5천만원

공시지가 1150만원 * 2 * 대지면적 30평 = 추정평가금액 6억 9000만원

종전추정평가금액 6억9000만원 -> 12억 4000만원 (180% 상승)

33평형아파트 조합원분양가격 12억 원 - 12억 4000만원 = (추가)청산금액 -4000만원

* 33평형아파트 매입총비용 = 10억 5천만원 - 4000만원 = 합 10억 1000만원

[단독주택 50평] 매매가격 15억원

공시지가 1150만원 * 2 * 대지면적 50평 = 추정평가금액 11억5000만원

종전추정평가금액 11억5000만원 -> 20억 7000만원 (180% 상승)

43평형아파트 조합원분양가격 15억 5천만원 - 20억 7000만원 =

(추가)청산금액 - 5억 2000만원

* 43평형아파트 매입총비용 = 15억원 - 5억 2000만원 = 합 9억8000만원

[일반상가 13평] 매매가격 7억 원

2011년도 추정평가금액 대지지분 13평 * 3000만원 = 3억 9000만원

종전추정평가금액 3억9000만원 -> 약 7억 원 (180%상승)

33평형아파트 조합원분양가격 12억 원 - 7억 원 = (추가)청산금액 5억 원

* 24평형아파트 매입총비용 = 7억 원 + 5억 원 = 총 12억 원

[상가주택 24평] 매매가격 11억3천만원

공시지가 1500만원 * 2 * 대지면적 24평 = 추정평가금액 7억2000만원

종전추정평가금액 7억 2000만원 -> 13억원 (180% 상승)

33평형아파트 조합원분양가격 12억 원 - 13억 원 = 환급금액 : 1억 원

* 33평형아파트 매입총비용 = 11억 3000만 원 - 1억 원 = 합 10억 3000만원

[대로변 상가 30평] 매매가격 13억 원

2017년 공시지가 1900만원 * 2 * 대지면적 30평 = 추정평가금액 11억4000만원

종전추정평가금액 11억 4000만원 -> 20억 5000만원 (180% 상승)

43평형아파트 조합원분양가격 15억 5000만원 - 20억 5000만원 = 환급금액 : 5억 원

* 43평형아파트 매입총비용 = 13억 원 - 5억 원 = 합 8억 원

[대로변 상가 40평] 매매가격 19억 원

2017년 공시지가 2500만원 * 2 * 대지면적 40평 = 추정평가금액 20억 원

종전추정평가금액 20억 원 -> 36억원 (180% 상승) 

43평형아파트 조합원분양가격 15억5000만원 - 36억 원 = 환급금액 : 20억 5천만원

* 43평형아파트 매입총비용 = 19억 원 - 20억 5000만원 = 합 - 1억 5000

# 민권식이 추천하는 재개발 지분 투자 패턴 #

구역지정 시점으로 대표되는 재개발 투자 초반에는 관리하기 편하고 전세금액이 높은

공동주택(아파트/연립/다세대)으로 수요의 몰림현상으로 인해 공동주택의 상승폭이 크고,

개발이 구체화되는 시점인 조합설립인가 이후에는 관리하기 어려워도 가성비가 좋은 단독주택이나

상가지분의 매매가 활성화 됩니다. 

그래서 재개발 중후반기의 상승률은 오히려 단독주택과 상가가 더 높습니다.

또한 분양신청일이 가까워질수록 대형지분의 상승폭이 더 커지기 마련이죠.

정리하자면,

1. 구역 지정 시점에서 평단가는 높지만 소액으로 접근가능한 공동주택 지분 매수 

2. 조합설립인가 후 공동주택 매도 

3. 평단가가 낮고 프리미엄이 덜한 단독주택(상가) 지분 매수하여 

관리처분인가 혹은 입주후 아파트 매입 총비용을 절약, 투자수익률을 극대화시킴.

이렇게 되겠습니다. 

재개발지분 전체 투자금액이 적으면 경쟁자가 많아 특히 재개발 절차 초반 프리미엄이 높게 형성되고,

분양권 취득가격을 초과하는 13억원대 이상의 매물은 경쟁자가 비교적 적어 가성비가 좋습니다.

특히, 분양신청일이 다가오면서 성수전략정비구역 같은 미래가치한계성이 최고점으로 계산되는 지역은

펜트하우스에 대한 선호도가 높은 지역이기 때문에 중대형 지분 상승률이 매우 커질 것으로 예측됩니다.