부동산 정보포털에서 거래포털로!

집 값이 올라 갭이 이미 벌어져 갭투자에 의미가 퇴색될 즈음과 다주택자 임대사업자 등록 및 신규 대출 틈새상품으로 임대사업자 LTV 80% 대출이 과도하게 올라가자, LTV 40% 대출로 정책변경. 사실 우리가 아는 괜찬은 지역에 다주택자들은 돈이 있는 사람들이며 대출이 거의 없는 경우가 적지않다. 들어오는 세금은 늘어나는데 세금을 내는 사람들의 건전성이 높아진다 이야기. 금융부실도 막고 물갈이도 하구...

서울의 중산층 이하가 거주하는 지역의 작은평수들이 모여 있는 대단지 주변에는 비교적 소액(1~2억 선)의 레버리지를 극대화한 갭투자들이 더 많을 것이다. 재건축 재개발은 돈 없는 사람들은 참여하기가 힘든 상품이다.

서울의 공급량 중 사람들이 선호하는 지역은 앞으로 일정기간 동안 늘 순증량이 일정부분 감소하여 출렁일 것이다. 즉, 신축 준공주택 보다 재개발 재건축 멸실 가구수가 더 일시적으로 많다는 것이다. 그러나 수년째 재개발 재건축 규제가 있어 실제보다 통계로 보면 수치가 작게 보이는 것이다. 매매 거래를 못하게 막아 버리면 전월세 선호현상에 의한 가격상승은 누가 책임지는가? 책임은 본인이 지면 된다. 돈 없으면 점점 멀리 밀려 나가던지 그 지역에서 유지하려면 금액이 올라간다 단순한 논리다.

거래량이 없는데 가격이 내려가지 않는 현상은 이미 대두되기 시작했다. 이 말은 매매 거래는 정지 상태인데 전월세가 올라가서 갭이 다시 줄어든단 소리며, 현금이 없이 레버리지를 써서 투자하려는 사람들만 제외 대상이지 현금부자들은 나쁘지는 않다는 것이다. 자기자본이 높은 사람들은 일정부분 특정지역에 한해 갭투자가 다시 좋아질것이며, 반대로 갭투자 물건 중 실망매물이나 깡통이 되는 지방이나 비인기 지역은 가격하락이 많아질 것이다. 같은 시간에서 지역성에 따라 두가지 일이 동시에 벌어진단 소리다.  

특히 서울지역은 주택은 시중에 유동성이 워낙 많다보니 가격이 시차와 지역을 두고 가격이 일정부분 따라가는 장이다. 강남 30평대 30억, 강북도 신축은 15억은 해야 하잔아, 강북도 핵심지역 신축이 그 정도인데 우리도 10억은 가야하잔아? 부동산 심리가 시장에서 말도 안되는 가격을 받아 드릴수 밖에 없는 구조로 간다는 이야기다. 중요한 건, 거품이 끼는 지역과 안끼는 지역이 갭메우기와 거품으로 나누어 진다는 소리다.

갭투자나 갭메우기를 인위적으로 너무 심하게 몰아부치면 실수요층과 서민만 죽어나게 된다. 또한, 풍선효과, 학습효과로 인해 엉뚱한 지역이 초토화 될 수 있는것이 사실 가장 무섭다. 실수요자나 서민층의 삶이 윤택해지고 가장 피해가 적은 대책이 절망 좋은 대책이 아닐까? 그런데 세수확보 및 증가를 빼면 선의의 실수요 피해자가 갈수록 늘어나는것 같다. 너무 아쉬운 부분이다.

부동산 정치에 가장 무서운 적은 민심이다. 포로를 잡으면 관리를 해주어야 한다. 가둬만 놓으면 되는 것이 아니라 밥도 주고 물도 주고 잠자리를 주어야 하는데 너무 열악하면 무언가 소리를 높이지 않겠는가? 가장 강력한 대책 다음은? 혼란 혼돈 무질서 원망의 수순을 거쳐 민심을 반영한 꺼꾸로 규제풀기 아니겠는가? 갈때 까지 가서 수습할 수 없는 지경까지 가지 않기를 바랄뿐이다. 조금 늦은 감이 있다. 그 다음은 알아서 판단 하면 될 것이다.

부동산은 심리재이기 때문에 너무 정확한 전문가 예측이나 과도한 규제가 작동하기 힘들다. 반응에 또 반응을 하기 때문이다. 살아있는 생명체와 같단 소리다. 서로 엮어지면서 반응하기 때문에 가장 기본적인 것에만 충실하다면 시차를 두고 진화를 하면서 선행후행 하면서 반복과 진화를 할 뿐이다.

앞으로 거래절벽 기간이 지나면, 지역별 갭메우기, 갭간격 줄어들기와 다시 벌어지기 장세가 나타날 텐데, 본인들의 형편에 맞는 상상들을 해보시면 대응책 마련이나 투자의 선이 좀더 선명해 지지 않을까 생각된다.