부동산 정보포털에서 거래포털로!

서민, 무주택자, 전세입자, 월세입자들이 언론관심과 여론 참여가 다주택자나 자본가에 비해 현저히 높다. 참여가 많으니 부동산 정치를 할 때 방향성에 대해 무리한 규제를 해도 잘 먹힌다. 하지만, 비정상적으로 오르는 가격을 통재하는 것은 맞지만, 단시간내 실적을 목표로 하다보니(좋은건 내가하고 나쁜건 다음 정권으로) 실제 피해는 실수요자에게 전가된다.

현재 규제는 얼음땡 놀이를 하는 것이지 다주택자나 과잉 유동성 투자를 받아줄 바턴터치(매수) 할 매수대상을 막고 있는것이 문제이지 않을까?

가령, 30살 때부터 성인남자가 매달 최소 100만원이상씩 저축 할수 있을까? 데이트도 하고 결혼도 해야하니, 어림계산으로 단순히 1년에 1,000만원 저축한다 치면 40대에 2억을 모을 수 있을까? 물론 훨씬 마니 저축한 사람도 있겠지만 아마 정상적인 일반 청년의 경우 쉽지 않을 것이다.

적정한 레버리지를 써서 집을 구입해 인플레이션을 헷지 하는게 이득일까? 아님 자기자본 극대화 될대까지 기달렸다 집을 못사는게 맞을까? 대한민국 수도권 아파트 시장은 지방 시장과는 전혀 다른 시장이다. 레버리지 없이 실수요자는 지역이동 이나 평형 갈아타기기가 힘들다. 단기유동성이 좀 더 여유가 있어야 일단 세를 놓던 뭐를하던 이동이 가능하지 않나? 총액규제는 하되 금융대출상품이 좀 더 개인의 상황에 맞게 탄력적으로 다양해야한다. 시장에 집이 없는게 아니라 돈이 없기 때문이다.

서울 투기지역 24평 아파트가 아무리 싸도 얼마인가? 대출 LTV 40%로 살수 있는 사람이 몇이나 될까? 사채 양성화도 아니도... 가령 1억원 짜리 아파트는 실제 대출 신청시 실거래가를 100프로 반영 하는게 아니라, 시세에 LTV 40프로를 적용 하므로 실제로는 30프로 중후반가격에 대출액이 결정 될 것이다. 그것도 DTI 등 같은 소득 증빙이 되야 가능하다. 

특히 압력이 거센 상승장과 하락장에서는다주택자 물량을 받아줄 실수요자는 시장에 차고도 넘친다. 문제는 실수요자가 움직이지 못하게 만들어 대출규제를 만들어 놓은 것이 문제. 남의 일이나 내가 집을 구입할 형편히 못되면 정책이 그리 와닿지 않는다. 실수요자라면 물량이 시중에 지금가격에서 10프로 떨어져 나온다 쳐도 구입할 수 있는 자기자본을 갖고 있는 사람이 얼마나 있을까? 집에 문제는 필요한 지역에 수급불균형의 문제도 존재하지만 근본적으로는 사람들의 돈 문제다. 돈이 없는데(자기자본 부족과 대출규제) 강제로 매물을 시방에 더 흘려 더 왜곡? 전월세 세입자와 서민들은 피부로 와닿는 절망의 곡소리가 오지 않기를 바랄 뿐이다.

이런 생각이 들지않나? 난 실수요자인데 무슨 정책을 펴도 내가 집사기는 어렵다. 부모세대도, 지금세대도, 앞으로 20년 후에도...

수도권에 옹기종이 모여살고 공공주택이 임대물량에 단자리 숫자에 불가한 물량만 나라에서 책임질수 있는데 다주택자 혹은 임대사업자 쪼은다고 이길수 있나? 그나마 다행인건, 시간을 주어 양질의 임대사업자 양산해 놓고 추가적으로 진입하려는 수요 막아버리니 건전성은 조금 있을 것이다.

일단 실수요자 시장에 압을 계속 가해주니 폭등(가격상승)은 있어도 실수요 대기수요층을 계속 양산하니 가격에 하방경직성은 높아져 가격 하락압력은 거의 없을 것이다. 일부 비인지역 작은 매물에 투자된 자금과 큰 비율의 레버리지 갭투자매물의 연체로 NPL 시장에서 아파트 매물이 좀 더 눌게되지 않을까??

각각에 시장들이 처음엔 관망세로 얼음땡(거래절벽 등), 그 다음은 얽키고 설킨 이해관계와 부작용에 틈새에서 실수요층에게 새로운 국면으로 다가올 것이다. 진화와 반복을 거듭하며 우상향...