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(고우영칼럼) 2.4 부동산대책의 실효성과 전망

목차 1.2.4 부동산대책의 실효성

       2.2.4 부동산대책의 헛점

       3. 앞으로의 전망

글쓴이 :고 우영(부동산뱅크 칼럼니스트)

1. 2.4주택공급대책의 실효성

문재인 대통령이 까지 나서 ‘특단의 대책’이 이정부의 25번째 대책인 2.4 공급대책이

발표되었습니다.

이번 대책은 에상을 뛰어넘는 과감한 공급대책으로 꽤나 파격적이며 과감성이 돋보인 정책으로 민간의 참여를 유도할 수 있는 대책으로 보이나 그것은 얼핏본것에 지나지 않습니다.

2025년 까지 서울 32만가구 등 전국에 83만가구를 공급하겠다는 것으로 서울에만 분당급 신도시 3개로 전체 서울주택 재고량의 10%에 이를만큼 큰 물량이며 기존 추진하는 3기 신도시 127만가구에 이번 공급대책을 합하면 200만가구가 넘는 역대정부 최대의 공급물량입니다.

그러나 이번 2.4대책은 “실체”가 없는 말잔치에 지나지 않습니다.

서울 역세권을 개발해 12만3000가구를 ,공공재건축을 통해13만6000가구등을 공급하겠다는 것으로 실효성이 없는 정책입니다.

서울에 222개 구역을 개발해 2025년 까지 32만3000가구를 공급하겠다는 했지만 정작 개발지역은 한곳도 제시하지못하고 있으며 지자체와 협의중이라고만 발표했습니다.

공공재건축과 재개발 그리고 역세권 개발은 주민이나 토지주의 의지가 중요한데 과연 토지주나 주민들의 참여와 호응도는 물어보지않고 전번 7.4 대책의 공공재개발의 호응도를 상향 대입한 숫자로 이는 “떡줄사람은 생각도 없는데 김칫국부터 마시는 꼴”입니다.

이제껏 24차례 대책이 수요억제 에 초점을 둔 규제책에서 만신지탄은 있지만 공급확대쪽으로 돌아섰다는 것은 큰 정책변화를 말하는 것으로 환영을 받을만 하지만 문제는 LH(한국주택공사)와 SH(서울주택공사)가 주도권을 쥐고 행하는 공공주도방식이 문젭니다.

공공기관들이 재개발,재건축 단지나 역세권 개발예정지 내 땅과 건물의 소유권을 넘겨받은뒤 분양또는 임대아파트를 지어 민간에 분양하겠다는 것으로 ▽재건축초과이익면제 ▽용적률120%상향, 주민동의률 3/2로 하향 ▽ 2년거주기간 면제 등 다양한 인센티브를 부여하기로 했지만 얼마나 참여할지는 의문입니다.

벌써부터 강남 유명 재건축단지 소유주들은 반대하고 있습니다.

분양가 상한제로 품질이 떨어지고 인기브랜드를 붙이지 못하며 빽빽한 밀집으로 벌집아파트화 하고 임대아파트로 인한 이미지 추락등으로 명품아파트가 되지못할 걸 예상하고 있습니다.

이번 공급계획은 2025년 까지 집 지을땅을 확보하겠다는 계획이며 실제 분양까지는 5~10년니 더 걸릴수 있기 때문에 “말 뿐인 대책”으로 지금 비판받고 있으며 차기정권 말기에나 완성되기 때문에 그 실효성이 없는 정책입니다.

2. 2.4 부동산 대책의 허점

이번 2.4 부동산 대책의 후 폭풍이 발표 하룻만에 밀려오기 시작했고 앞으로 그 폭풍의 크기와 세기는 점차 강해져 큰 상처를 남길것입니다.

정부가 2.4 공급대책의 투기방지를 위해 공공재건축,재개발지역의 주택을 2월4일 이후에 매입한 소유주에게는 공공주도개발이 이뤄져도 입주권을 받을수 없고 현금 청산 대상으로 결정한 것이 문젭니다.

홍남기 부총기가 말한 “공급쇼크가 아니고 바야흐로 ”거래쇼크”가 되고말았습니다.

서울의 222개 지역의 재개발,재건축의 ‘공공직접시행정비사업’과 역세권,준공업지역등을 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’의 대상지가 아직 한 곳도 정해지지않았는데 2월4일 이후에 매입하는 주택에 대해서는 시세보다 싼 감정평가금액으로 보상하겠다는것입니다.

투기를 막겠다는것이지만 시장에서는 거래 씨가마르고 신축아파트나 정비예정대상이 아닌곳의 주택가격의 폭등세에 불을 붙이는 셈이 될것입니다.

공공주도 예상사업지가 많은 서울강북은 거래단절로 인해 주택거래 시장이 올스톱 될것이며 공공개발과 상관없는 강남은 반사이익으로 또 다시 폭등할것입니다.

또한 이번대책이 잘 진행된다 해도 올해 서울에 공급되는 물량은 900가구,수도권 700가구등 이며 내년 (2022년)에도 서울 1300가구 수도권 1000가구에 불과합니다.

정부가 이번에 제시한 물량이 계획대로 공급되기까지는 택지확보에 4년 주택건설에 3~4년이 걸리므로 최소 7~8년은 걸린다는 뜻이며 이 정권이 아니라 다음정권 말기에 완성됩니다.

이 정부의 24번의 대책이 실패한 원인은 선입견과 오기로 첩첩규제를 밀어붙인 결과이며 이번 대책 또한 국가주도의 공공개발이라는 더 극단적 대책을 들고나온 것은 또 한번의 위험한 베팅으로 25번째 실패작으로 남을 가능성이 높습니다.

3. 앞으로의 전망

이번 2.4대책에 숨은 핵심 포인트 2가지가 있습니다.

하나는 재건축 이 곧 활성화 된다는 신호탄이란 것이고

둘째는 용적률등 건축규제가 많이 풀린다는 것을 예고 한것입니다.

이번 2.4대책의 승패는 강남 재건축 단지들이 얼마나 참여하는가에 달렸으며 정부의 간절한 바램과는 반대로 강남은 참여하지 않을것입니다.

그러나 이 정부의 부동산 정책의 근본인 재건축=투기란 공식은 깨졌다고 봐야합니다.

비록 LH 와 SH 같은 국가공기업이 주도한다는 형태를 띄지만 재건축을 외면한 주택공급은

불가능하단 것을 깨달았다는 증표를 요번 2.4대책에서 말하고있습니다.

또한 재건축시 용적률과 기부채납 ,재건축초과이익환수 등 이익 환수장치와 정밀안전진단과 조합설립동의율 등 사업진척의 높은 벽 들이 낮아지고 축소되고 있음을 말해줍니다.

올 12월이면 대선이 치러지고 8월이면 각 당의 대선후보가 정해집니다.

시장은 올 7월이후에는 다음 대통령의 입을 바라보고 시장 물줄기는 다음 대통령 입을 향해 흐르며 시장사람들은 다음 대통령을 보고 판단합니다.

곧 있을 1년 짜리 서울시장 선거에서도 각 당후보자들은 부동산 정책에 대해서는 현 정권과 많은 차이점을 내놓고 있으며 심지어 여당 후보들까지도 현 정권과는 다른 스탠스를 취하고 있습니다.

지금 서울집값은 2월4일 특단의 공급대책에도 불구하고 7개월만에 최고의 상슬률을 기록하고 있으며 특히 경기도 지역 그중에서도 이젯껏 상대적으로 낙후되고 싼값인 경기 북부지역 집값들이 지난 6년 이래 최고의 상승률을 기록하고 있습니다.

서울집값의 강세유지는 재건축 규제완화 기대감으로 강세를 유지하고 경기지역은 광역급행열차(GTX)등 교통호재와 서울 전세가 폭등으로 밀려난 매수세로 폭등세를 보이고 있습니다.

2.4부동산 대책으로 설 이후 3월까지는 거래절벽속에 강보합세를 유지할것이나 곧 2.4대책의 보완책이 나오고 2.4대책의 실효성이 없다는 것이 나오는 4월부터 는 집값은 다시 오름세로 돌아서 강한상승을 보일것입니다.

적어도 2015년까지 유지될 초 저금리와 코로나사태로 인한 보상금으로 풀릴 70~80조원과 3기 신도시 조기집행으로 풀릴 50조원의 토지보상비와 슈퍼예산으로 집행되는 경기부양책등로 올 상반기내에 약 150조원이 풀릴것입니다.

또한 미국의 새 정부가 풀 2200조원 들은 무역강대국인 한국으로 많은 달러들이 유입되어 국내 부동자금은 작년의 1,100조원을 뛰어넘어 1,500조원대로 이르르며 이 엄청난 돈들이 갈곳은 부동산과 증시이며 특히 부동산으로 밀려들 것은 자명한 예상입니다.

더구나 올해는 대선을 앞두고 쏟아질 각종 공약들이 올 봄 이후 집값을 더울 자극할것입니다

따라서 올해 실수요자는 더 망설이지 말고 관심지역의 급 매물을을 체크하시고 과감히 들어가시길 권합니다.

저의 다음 글은 설 이후 집값 동향과 전망으로 2월말에 뵙겠습니다.

독자님들의 가정과 직장과 사업체에 행운과 번성함이 깃드시길 빌며.....

저의 글은 계속됩니다....

~~~고 우영 드림~~~