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(고우영칼럼) 토지거래허가제와 오세훈 시장

목차 1.토지거래허가구역과 집값

       2.규제와 집값의 등식

       3.오시장 체제와 서울집값전망

글쓴이 :고 우영

1.토지거래허가구역 과 집값

서울시장으로 10년 만에 돌아온 오 시장이 꺼내든 카드는 규제 완화로 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 것으로 차차기를 포석에 두고 대권을 향한 첫걸음을 ‘토지거래 허가’로 뗐습니다.

오 시장의 민간주도 재건축·재개발 활성화와 아파트 층수 규제 완화 공약들은 중장기적으로 도심 주택공급을 늘려 집값 안정을 이루고 자신의 야망인 “한강르네상스” Project를 완성해 자신의 마지막 퍼즐을 맞추겠다는 것입니다.

4월27일부터 적용될 4대 토지허가구역은 △강남구 압구정지구 24개단지 △영등포구 여의도아파트16개단지 △ 양천구 목동 14개 단지 △성수동 전략정비구역 4개소며 지정기간은 발효되는 27일부터 1년간입니다.

요번 허가구역 중 가장 많이 큰 곳은 목동지역으로 이 지역은 나잇살로는 압구정이나 여의도 보다는 5살~10살이 적고 이제껏 재건축 시장으로 메인 무대에 올라서긴 이른 나인데도 재건축 시장 데뷔를 5년 이상 빨리 시킨 건 50,000가구란 최대공급량이 오 시장 맘을 잡은 것 같습니다.

눈에 띄는 또 한 곳은....

바로 성수전략정비구역으로 이 지역은 재개발에 가깝고 공급 세대도 3,000~4,000가구밖에 되지 않지만 허가구역으로 들어간 것은 자신의 야심인 “한강르네상스”의 End-Point로 이곳은 단순히 아파트보다는 여의도에서 시작해 뚝섬에서 끝낼 한강 Sky-Line을 국제적 명소로 마감할 ‘용의 눈’을 이곳에서 그리고자 합니다.

토지거래허가구역 중 압구정과 여의도는 당연한 듯 무표정이고 목동은 웃음꽃이 피었습니다.

목동은 14개 단지가 안전진단이 진행 중이고 나이도 35년도 안된 단지도 있어서 다른 곳에 비하면 5년 이상 빨리 토지거래 허가구역에 듦으로 압구정과 여의도와 재건축 Start를 같이할 수 있어서 훅~ 커 버렸습니다.

현재 이들 지역은 매물 품귀로 매도자 절대우위 시장이고 특히 27일 이후에도 입주하는 물건에 대해서는 재건축의 불확실성이 사라짐에 따라 전국적 실수요층이 더 두꺼워질 것입니다.

적어도 5월 말까지는 조정기를 가지며 서로 간 상승 폭을 저울질하고 매수자는 서울시와 정부 간협조 여부를 자세히 살필 거고 매도자는 최근 규제 완화 폭이 얼마만큼 될 것인지 보면서 정부가 오 시장께 강한 태클로 나오면 매수 관망으로 갈 것이고 오 시장이 여론의 힘으로 끌고 가면 더 강한 매수세가 형성될 것입니다.

결론적으로.

토지거래허가구역=규제 완화로 보는 등식은 타당하고 단기적 가격상승, 장기적 공급 확대에 대한 강한 신호이므로 실수요자는 망설이지 마시고 결정하셔도 좋습니다.

2. 규제와 집값의 등식

오세훈 시장 취임 일주일 만에 지난 10년간 서울시 재개발 ‘대못 규제’로 지적받아온 주거 정비지수를 폐지하기 위한 작업에 들어갔습니다.

정비지수네란 주거 정비지수를 항목별로 평가해 기준 이하가 되는 곳은 구역으로 지정하지 않는 제도로서 이 제도의 핵심인 “연면적 규제”로 인해 뉴타운해제지역에 신축빌라가 일부들어설 경우 주거정비지수가 대폭 떨어질 수 있고 이로 인한 재개발은 계속 지연된 사례들입니다.

그동안 서울시는 엄격한 정비이수제를 적용해 신규 재개발구역 지정은 물론 해제지역 중 사업 재추진 한곳도 전무함으로 결국 공급부족의 한 축으로 작용한 것입니다.

서울이 재개발로 인한 공급량은 이 전체공급량의 30~40%를 담당해야 함에도 불구하고 무분별한 뉴타운 해제로 인해 2019부터 5년간 21만 가구 즉 연 4만 가구가 재개발을 통한 공급부족으로 판명되었습니다.

서울시가 직권으로 해제한 정비구역은 전체 393곳중 114곳으로 30%에 달하는 높은 개입이 과도했다는 지적이며 이번 정비지수제 폐지는 오세훈시장이 과거 뉴타운 정책을 되살리기 위한 수순이다 라고 보입니다,

서울내 인구를 유지하려면 매년 12만1,000가구 정도의 신규주택을 공급해야 하는데 2016~2018년 신규주택 공급량은 연평균 8만2,000가구 수준에 그쳤고 이 중 재개발 물량은 전체에서 15%밖에 되지 않는 12,000가구에 지나지 않습니다.

이제껏 정부의 각종 규제는 단기조정 역할에 지나지 않았으며 그 후에는 공급부족이 더 심화할 거란 신호만 시장에 주어지고 이는 더 강한 압박과 더 센 가격상승을 초래했을 뿐입니다.

3. 오세훈 시장체제와 서울 집값 전망

2·4대책 이후 안정세를 보이든 집값은 오 시장 당선=재건축 규제 완화란 인식으로 재건축 단지 중심으로 오름세를 타고 있으며 그 중심은 압구정 지구입니다.

며칠 전 오 시장이 문재인 대통령에게 방문을 권유했든 여의동 시범아파트가 종 상향을 통해 50층 건물로 재건축될 전망이란 뉴스가 나왔습니다.

여의도 50층 개발은 10년 전 오 시장의 ‘한강르네상스사업’의 핵심사업으로 추진 중 좌초되었고 이번에 다시 빛을 보게 될 것 같습니다.

서울 집값은 이미 정부의 통제범위를 벗어난 상태로 문재인 정권이 말기로 접어드는 올 7월부터는 대권레이스가 펼쳐지고 레임덕이 발생하는 시점에 부동산 표심에 사활을 걸어야 하는 후보들은 현 정권과는 다른 스탠스로 취해야하며 이는 결국 집값 상승으로 이어질 수밖에 없습니다.

현재 서울아파트 평균가격이 사상처음으로 11억원을 넘었섰다는 기사가 나옵니다.

4/26일 KB월간 주택가격동향에 따르면 4월 서울아파트 평균매매가격은 11억1123만원 기록했습니다.

평균 11억원 KB국민은행이 해당 통째 게를 발표하기 시작한 2008년 이후 최고가격으로 지난해 9월 평균가 10억312만 원을 기록후 7개월 만에 1억 원이 오른 것입니다.

앞으로 이 같은 신기록은 재개발, 재건축이 공급물량 증대로 순기능이 회복될 향후 3년까지는 계속될 것이며 차기 정권의 부동산 정책과는 무관하게 시장 순기능에 의한 가격상승분이며 차기 정권의 부동산 정책은 여기에 플러스냐 마이너스냐의 차입니다.

4.7 재·보선 참패 후 더불어민주당 부동산 특별위원회 첫 회의가 4/27일 열렸으나 재·보선의 참패 원인으로 꼽히는 부동산 실정의 해법을 찾지 못함에 또 한 번 실망감을 느낍니다.

△종부세 개편에 불투명 △임대사업자에 대한 투기 세력 인식 △ 재건축, 재개방 공공주도 방식 고수 등을 재확인하는 것을 보며 올해와 내년 서울의 공급물량 급감에 따른 가격상승은 더 빨라지겠음을 느낍니다.

적어도 차기 정권 중반부인 2023년까지는 서울 집값은 계속 뜨거워질 것이오니 실수요자는 금액과 시기에 폭을 넓혀서 결정하셔도 절대 좋습니다.

서울 집값이 약세로 돌아서려면 적어도 연 10만 가구씩 5년간 꾸준히 공급되어야만 하며 정책금리도 연 3%대로 진입하고 유동성도 20% 회수되어야 하는 3가지 조건은 충족되는 시점으로 그리 빨리 오기는 어려운 조건들입니다.

빨라지는 여름 날씨에 독자님의 가정과 직장과 사업체에 늘 행운이 깃드시길 빌며....

저의 다음 글은 5월에 계속됩니다.