부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하십니까? 성수지구 투자연구소 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.

지난 3주간에 걸친 강남 능가하는 '신흥부촌' 성수전략정비구역 입체분석에 대한 고견 감사합니다.

이번주에는 이 3편을 하나의 칼럼으로 재구성하여

 더 이해하기 쉽도록 추가, 보완, 수정하는 작업을 진행해 보았습니다.

더욱 풍부해지고,

더욱 완성도 높은 글임을 자명합니다.

앞으로도 성수동 지역칼럼은 물론,

소액투자자들을 위한 추천 소액투자처,

전반적인 매물의 흐름,

재개발 기초이론,

재개발 실전투자

등의 알찬 소스로 계속 찾아뵐 것임을 약속드리며

앞으로도 많은 성원바랍니다.

성수지구 투자연구소 & 한강변재개발 투자연구소 회원여러분,

민족 최대의 명절인 설연휴 뜻깊게 잘 보내시고,

새해복 많이 받으세요! 

[다시쓰는 민권식칼럼2018 #9] "돈만 있으면 무조건 산다" - '錦上添花' 성수전략정비구역

'재건축초과이익환수제'를 필두로 '재건축연한', '안전진단기준강화' 등의 강도높은 규제로

재건축사업의 투자성이 점점 힘을 잃어가는 현 상황에서

비교적 규제가 덜한 재개발사업으로 투자트렌드가 바뀌고 있습니다.

용산 한남뉴타운과 함께 '재개발 대장주 투톱'으로 집중조명을 받고 있는

성수전략정비구역은 총면적 530,399㎡(약 16만평)으로 총 4개의 지구로 나뉘어 있습니다.

이 사자성어를 왜 처음부터 언급했을까요?

이 칼럼을 다 읽고 나시면 왜 그랬는지를 캐치하실 수 있으실 겁니다.

◈ 성수전략정비구역 종합 입지환경 분석

* 현재가치(시세에 반영된 가치) - 1,2,4,5,6

* 미래가치(시세에 반영될 가치) - 3,7,8,9,10,11,12,13

이 두가지 단순비교에서 우리는 투자포인트를 발견할 수 있습니다.

이것이 바로 성수전략정비구역을 필두로 한 성수동 투자가치의 핵심이라 할 수 있겠습니다.

◈ 성수전략정비구역 구역별 입지환경분석

그럼 각 구역별로 입지적 차이점을 들여다보도록 할까요?

'성수전략정비구역 1,2,3,4지구의 미래가치적 입지조건은 큰 차이점이 없이 모두 훌륭하다'

라는 기본 전제를 먼저 제시한 후 출발해보도록 합시다.

◈ 성수전략정비구역 구역별 사업속도

재개발에서의 사업속도분석은

투자자의 입장에선 매도시점을 파악하는데 있어서

 투자수익과 직결되는 아주 중요한 요소입니다.

실수요자 또한 실입주시기를 결정짓는 가장 큰 잣대로서

 재개발 접근시 가장 중요하게 인지해야할 사항이기도 합니다.

그럼 성수전략정비구역의 사업속도를 각 지구별로 살펴보도록 하죠.  

◈ 사업속도에 따른 투자성 분석

"4지구가 제일 빠르니까 4지구로 결정해. 재개발은 사업속도가 생명이야."

"최고입지에 조합설립인가까지 진도나간 1지구지. 입지와 사업속도 모두 좋다구."

위 두 멘트 모두 틀린 말은 아닙니다.

하지만 우리는 더 깊숙히 들여다봅시다.

그래야만 '유형적가치'의 반영도와 '무형적가치'의 잠재력을 판단할 수 있으니까요.

결론부터 말씀드리면,

한 구역이 지나치게 사업속도가 늦어질 경우 다른 구역에도 영향을 끼칠 뿐만아니라

 공공기반시설의 건립 등에도 문제가 되기 때문에

'하나라는 전략지구'의 개념으로 접근했을때

사업속도의 큰 '시간차'는 없을 거라는 것이 조합원간의 통합 중론이며 바람입니다.

또 그렇게 진행되는것이 1,2,3,4지구 모두가 가치의 극대화를 실현시킬 수 있는 길입니다.

사업속도에 따른 투자가치가 아직 반영이 덜된 지역은 바로 성수2,3지구입니다.

다시 말해 성수전략정비구역이 가시화 될수록

가장 큰 빛을 볼 수 있는 지역이 바로 성수2,3지구라는 것입니다.

성수2지구의 경우 시장이 많아 사업속도에 지장이 있을 것이다라는 말이 있습니다.

2지구의 조합원수는 약1100명 정도인데 여기서 시장은 80명이라는 수치에 불과합니다.

흔히들 상식적으로 생각하는 '이해관계가 복합한 시장재개발'지역이 아니라는 것이죠.

이 수치는 사업속도 진행에 있어서 큰 영향력이 없는 데이터라 할 수 있겠습니다.

오래전 성수동 커뮤니티의 원조는 2,3지구가 위치한 뚝도시장과 뚝섬유원지 인근입니다.

현재 그 위치에는 생활편의시설과 상권형성의 대표주자, 이마트 본사가 있습니다.

서울숲 개장과 분당선, 뚝섬 상업용지 개발이 가시화되면서 서울숲-뚝섬역-상업용지에 가장 인접한

성수1구역이 현재는 성수전략정비구역 중 가장 핫한 입지로 각광받고 있습니다만

투자자나 실수요자 모두 '현재가치'가 아닌 '미래가치'를 우선시 하여야 합니다. 

성수전략정비구역이 완성될 즈음의 '미래가치'를 말입니다.

다시한번 외쳐볼까요?

현재가치를 반영한 입지는 성수1지구가 단연 돋보입니다만

미래가치까지 반영한 입지는 1,2,3,4지구 모두 똑같습니다.

다시 말하자면,

 1지구의 관심도에 비해 지금 현재 상대적으로 저평가되어 있는 구역이 바로 2,3,4지구라는 것인데,

이중에서 성수4지구는 '가장 빠른 사업속도'라는 유형적가치가 반영되어 있어,

무형적가치측면에서 계산할때 가장 투자수익이 높게 계산되는 지역은 단연 2,3지구라는 것입니다.

이 점이 또하나의 투자포인트가 되는 이유... 조금은 이해가 가시는지요?

이제까지 성수전략정비구역의 입지환경과 사업속도를 자세히 들여다보았습니다.

그럼 이것을 기본 근거로 한 투자사업성을 언급해보도록 하죠. 

왜!? 꼭!? 무리를 해서라도!? 성수전략정비구역에 투자해야하나!?

이 질문의 해답을 하나하나 제시해보도록 하겠습니다.

◈ 성수전략정비구역 vs 한남뉴타운

기사에서도 많이 언급되는 부분입니다.

2018년도 현재 가장 유망한 투자처로 자타공인 인정받고 있는 두 곳의 비교는

꼭 짚고 넘어가야하는 부분이라 하겠습니다.

위 이미지에서 보듯 한남3구역과 성수4지구는

해당 재개발사업지 중 가장 빠른 사업속도를 자랑하는 곳입니다.

그래서 콕짚어 3구역과 4지구를 언급한 것이겠죠.

사업속도가 빠르다는 것은 그만큼 '투자리스크'가 적다라는 장점이 있습니다.

그래서 특히 실수요의 비중이 크다면 가장 추천해드리고 싶은 지역은 사업속도가 가장 빠른 구역입니다.

하지만 리스크와 투자수익은 반비례한다는 공식에 대입해보면,

투자의 비중을 크게하여 접근하는 분들에게는

반대로 사업속도가 가장 늦은 구역을 추천하는 바입니다.

(투자수익만 보면 재개발기본계획 조차 수립되지 않은 지역이 가장 크기는 합니다.)

자, 그럼 본격적으로 한남뉴타운과 성수전략정비구역의 투자사업성을 비교해볼까요?

1. 공통분모

기본 입지면에서는 공통분모의 성격이 많습니다.

반포대교와 한남대교를 사이에 두고 반포,신사동과 마주보고 있는 강남접근성을 자랑하는 한남뉴타운과,

성수대교와 영동대교를 사이에 두고 압구청,청담동과 마주보고 있는 성수전략정비구역은

 한강을 남향으로 바라보고 있다는 점을 필두로

주택재개발사업이라는 점은 물론, 다양한 형태의 주변 개발호재 등 닮은 점이 많습니다.

이러한 뿌리격인 기본입지가 바로 '클래스가 다른 재개발사업의 대장주 투탑'으로 알려지게 된 이유가 되겠습니다.  

2. 한남뉴타운 우위

동네 브랜드 이미지는 전통적인 부촌의 대명사인 한남동이 우위에 있는 것은 사실입니다.

'용산구','한남동'의 자체 네이밍 가치만으로,

왜 한남뉴타운이 그토록 많은 관심과 투자자가 모이는지를 알 수 있습니다.

서울숲이 개장하고 지식산업센터로 탈바꿈하고 있기는 하지만

성수동의 네이밍 자체 가치는 아직 한남동의 그것과는 차이가 있습니다.

하지만 젊은 스타 연예인의 수요층 유입 확산에서도 알 수 있듯,

젊은 신흥부촌으로 자리잡고 있는 성수동의 네이밍 가치는,

아직 무형적 가치라는 것에 투자포인트를 잡으셔야 합니다.

중장년층의 네임벨류는 한남동이 우위에 있습니다만

20,30,40대로 이루어진 젊은 부자들 사이에서는 

성수동을 오히려 더 선호하고 있다는 것이죠.

서울의 중심 신도시 개념으로 탈바꿈하는

뚝섬역 인근 상업용지(트리마제, 부영, 아크로포레스트, 갤러리아포레)와

성수전략정비구역의 주거터전, 성수지식산업센터로 이루어진 '영 네이밍'은 시간이 지날수록

 그 가치성장의 움직임을 두 눈으로 선명하게 확인할 수 있을 겁니다.

'전통적 부촌' 한남뉴타운은 Beverly Hills,

'젊은 신흥부촌' 성수전략정비구역은 Manhattan으로 표현할 수 있겠군요.

3. 성수전략정비구역 우위

경사진 구릉지인 한남뉴타운, 바둑판모양의 평지인 성수전략정비구역.

사업성의 척도인 건립세대-조합원수.

이 두가지 부분에서 압도적인 우세를 보이는 성수전략정비구역입니다.

가장 사업속도가 빠른 한남3구역과 성수4지구의 데이터를 비교해봅시다.

성수전략정비구역의 건립세대8200-조합원수4200 비율은

사업주체인 조합원의 시각으로 보면,

'이보다 더 좋을 수 없는 수치'로서

얼마나 사업성이 뛰어난가를 단적으로 보여주는 바로미터입니다.

이에 비해 한남뉴타운은 구릉지라는 기반시설 건립에 대한 핸디캡은 물론

건립세대의 대부분이 조합원수라는 사업성에 대한 치명적 단점을 가지고 있습니다.

또한 '지분쪼개기 붐'이 활발했던 지역으로서

매물에 대한 권리분석이 아주 중요한 재개발지역입니다. 

이 단점은 조합원 평형배정, 추가분담금, 현금청산 등과

직결되어 있는 부분이기 때문에

 한남뉴타운의 실수요층과 투자층 모두

더욱 객관적인 데이터분석을 통해 조심스럽게 접근하셔야 합니다.

또한 랜드마크개념과 직결되는 '50층 스카이라인'으로 구성되어질 

성수동만이 가지고 있는 특별함에서의 차이점 또한 간과해서는 안되는 부분이라 하겠습니다. 

4. 한뉴와 성수, 종합 투자가치 총평

입지의 희소성을 뿌리로 하여 계백과 김유신처럼,

서울의 랜드마크로 주목받고 정비되고 있는 이 두 대장은,

미래가치 또한 서울의 투탑으로 자리잡을 것임은 그 누구도 반박할수 없는 사실입니다. 

하지만 자세히 들여다보면

투자수익과 직결되는 사업성 면에서 아주 커다란 차이를 발견할 수 있었습니다.

정비업체-추진위-조합 등 재개발 현장의 일선에서 쌓은 경험만 20년인 제가

성수전략정비구역을 투자포커스로 잡고 있는 것도

'데이터를 기반으로 한 사업성'에서 너무 큰 차이가 나기 때문입니다. 

물론 직주근접, 학군 등 개인적인 사유가 있는 실수요자라면

 두 지역 동등한 조건으로 추천하겠습니다만

투자의 개념으로 미래가치의 비중을 크게 잡고 있다면

사업성이 월등히 우수한 한곳만을 강력히 추천하는 바입니다.    

◈ 단기적 호재와 리스크 분석

성수전략정비구역의 단기적 호재로는

성수4,1지구의 건축심의 통과 및 현대차GBC사업과 영동대로 지하화 사업 착공 등이

올해에 예정되어 있다는 것입니다. 

또한 뚝섬부영 주상복합 분양이 2019년에 시작합니다.

이것은 재개발 인허가 절차 호재와 주변호재 중에서도 굵직굵직한 가시화에 따른 호재로서,

해당 지구 뿐만아니라 성수전략정비구역 모든 지구에 영향을 끼치는 파장이 큰 호재입니다.

이들 중 가장 큰 관심사는 바로 '성수4지구의 48층 건축심의 통과'입니다.

이 심의 통과는 단순 성수4지구만이 아닌 성수전략정비구역 모든 지역에 어마어마한 파장을 행사할 것입니다.

4지구의 사업형태를 그대로 따라가는 것이 나머지 1,3,2지구이기 때문입니다.

이것은 곧 무형적가치가 유형적가치로 변하며 발생하는 시세의 요동침 현상에 대한 시발점이 될것입니다.

그렇다면 이와 관련된 리스크를 분석해보겠습니다.

만약 심의가 통과되지 않는다면?

시세가 내려갈까요?

대답은 No.

얼마전 성수2지구에서 '추진위원장 선출 무효'라는 악재가 있었습니다.

언론들은 사업기간의 연장으로 이어져 '암초', '악재'라는 뉴스를 보도하였습니다.

이 악재로 인해 성수2지구의 시세가 내려갔었나요?

대답은 No. 

다만 시세의 요동침 시기가 조금 늦춰지는 것 뿐이죠.

다행히도 아직까지 발표 직전 단계로서 유형적가치로 변하지 않은 단계입니다.  

단도직입적으로 말씀드리겠습니다.

성수전략정비구역을 꿈꾸는 분이라면 건축심의 발표 직전인 지금! 입성하셔야합니다.

48층 심의 통과 후의 시세는...

상상에 맡기겠습니다. (어쩌면 상상 그이상일수도 있습니다.)

어쩌면 상상할 필요가 없을 수도 있습니다.

매물이 향후 몇년간은 나오지 않을테니까요...

얼마전 2월3일 성수1지구의 정기총회가 있었습니다.

그 현장에서 처음으로 펜타파크성수 모형도가 공개었었죠.

48층 5개 동을 잇는 스카이브릿지를 통해 각 동을 연결하고 중앙공원화 시켰습니다.

360도 파노라마 스카이라운지뷰는 한강 남향조망권과 서울숲조망권은 물론

남산과 북한산까지 조망할 수 있는 파격적인 설계안을 선보였습니다.

1지구 및 성수전략정비구역의 대규모단지라는 점,

혁신적인 설계디자인이라는 점,

가장 최근에 지어진 신축 타워형아파트단지라는 점,

이 모든 점을 고려할때 바로 옆 트리마제의 시세는 물론

 전국 최고의 시세를 뽐내는 아파트가 될 것입니다.

성수전략정비구역의 무형적가치가

이렇게 하나둘씩 눈에 보이는(누구나 알수있는) 유형적가치로 변하고 있습니다. 

- 투자일번지였던 '재건축의 몰락'

- 시간이 흐를수록 점점 강조될 '똘똘한 한채'

- 리스크를 해소시켜줄 '입지의 희소성'

- 전반적인 부동산시장의 흐름을 그대로 대변하고 있는 성수동 현장분위기

위와 같은 이유로 오늘보다는 어제, 어제보다는 엊그제에 성수동 입성자에 대한

 성공투자 사례가

무용담처럼,

인터넷 커뮤니티를 통해 퍼져나가고 있는 실정입니다.

◈ 해마다 계속 이어지는 장기적 호재

위에서 짚어본 입지환경에서의 '시세에 반영될 미래가치'가 바로 주변개발로 인한 중장기적 호재입니다.

또한 자체 인허가절차에 따른 중장기적 호재를 들자면 다음과 같습니다.

각 지구마다 약 1년 텀을 두고 이런 인허가절차가 진행될 것이며

성수전략정비구역의 모든 지구에 시너지효과를 창출하게 되죠.

4지구부터 그 본모습을 드러내기 시작하여 1지구, 3지구, 2지구 순으로 완전체가 되는,

성수전략정비구역의 360도 파노라마 스카이라운지뷰는

지금으로부터 5년 후 정도면 

서서히 그 자태를 드러낼 것입니다.

◈ 지금이 성수동 입성의 마지막 기회일 수도 있다

지금으로부터 3년전,

성수동 입성 미니멈 금액은 3억이었습니다.

다들 그렇게 말했습니다.

"성수동 공장지대 재개발 지분이??? 너무 올랐네."

지금으로부터 2년전,

성수동 입성 미니멈 금액은 4억이었습니다.

다들 그렇게 말했습니다.

"성수동 공장지대 재개발 지분이??? 너무 올랐네."

지금으로부터 1년전,

성수동 입성 미니멈 금액은 5억이었습니다.

다들 그렇게 말했습니다.

"성수동 공장지대 재개발 지분이??? 너무 올랐네."

그리고 지금.. 2018년이 되었습니다.

시세는 무형적가치가 유형적가치로 변화하는 만큼 점점 상승하고 있는데..

언제까지 같은 말만 반복하실껀가요..

성수동의 미래가치를 제대로 바라보셨다면,

시세의 꼭지점은 아직 한~참 멀었다는 것을 확인할 수 있으실 겁니다.

성수동 공장지대 재개발 지분이라고 일컫는 분이 아직도 있다면,

강남급 혹은 그이상의 잠재력과 입지환경을 타고난 '천지개벽' 성수동의

현재와 미래에 대한 청사진부터

다시한번 쭉~ ？어보시는 것을 권해드립니다. 

그렇습니다.

서두르셔야합니다.

이 글을 보고 계신 이 시간에도..

성수전략정비구역의 원주민층은 새로운 조합원으로 Fix되고 있습니다. 

Fix라는 개념은 '고정되다. 단단히 박히다'라는 뜻으로,

여기서는 '완성후 실거주까지 바라보고 있는,

 거대한 자금력을 자랑하는 실수요층과 투자층이,

'신흥 부촌' 성수동에 단단한 못을 박고 터전을 마련하고 있는 상태'라는 말로 해석됩니다.

이른바 '굳은손바뀜'을 말하는 것이죠.

건축심의발표 직전인 지금이.. 왜

성수전략정비구역의 마지막 입성 시기가 될 수도 있는 지를 설명해주는 말이기도 합니다.

감사합니다.

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