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[다시쓰는 민권식칼럼2018 #6] 강남 능가하는 '신흥부촌' 성수전략정비구역 입체분석 ① 사업속도

안녕하십니까? 성수전략정비구역 투자몰 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.

'재건축초과이익환수제'를 필두로 '재건축연한', '안전진단기준강화'등의 강도높은 규제로

재건축사업의 투자성이 점점 힘을 잃어가는 현 상황에서 비교적 규제가 덜한 재개발사업으로 투자트렌드가

바뀌고 있습니다.

용산 한남뉴타운과 함께 '재개발 대장주 투톱'으로 집중조명을 받고 있는 성수전략정비구역을 테마별로 나누어

지구별로 집중분석해 보고자 합니다. 

성수전략정비구역은 총면적 530,399㎡(약 16만평)으로 총 4개의 지구로 나뉘어 있습니다.

이번 첫 시간의 테마는 재개발지역분석의 뿌리라 할 수 있는 '사업속도'입니다.

재개발에서의 사업속도분석은 투자자의 입장에선 매도시점을 파악하는데 있어서 투자수익과 직결되는 아주 중요한 요소입니다.

실수요자 또한 실입주시기를 결정짓는 가장 큰 잣대로서 재개발접근시 제일 먼저 인지해야할 사항이기도 합니다.

그럼 성수전략정비구역의 사업속도를 각 지구별로 살펴보도록 하죠.  

◈ 구역별 사업속도

◈ 사업속도에 따른 투자성 분석

"4지구가 제일 빠르니까 4지구로 결정해. 재개발은 사업속도가 생명이야."

"최고입지에 조합설립인가까지 진도나간 1지구지. 입지와 사업속도 모두 좋다구."

위 두 멘트 모두 틀린 말은 아닙니다.

하지만 우리는 더 깊숙히 들여다봅시다.

그래야만 '유형적가치'의 반영도와 '무형적가치'의 잠재력을 판단할 수 있으니까요.

결론부터 말씀드리면,

한 구역이 지나치게 사업속도가 늦어질 경우 다른 구역에도 영향을 끼칠 뿐만아니라 공공기반시설의 건립 등에도

문제가 되기 때문에, '하나라는 전략지구'의 개념으로 접근했을때 사업속도의 큰 '시간차'는 없을 거라는 것이

통합된 중론입니다.

또 그렇게 진행되는것이 1,2,3,4지구 모두가 가치의 극대화를 실현시킬 수 있는 길이죠.

여기서 투자포인트를 하나 캐치할 수 있습니다.

사업속도에 따른 투자가치가 아직 반영이 덜된 지역은 바로 성수2,3지구입니다.

다시말하면, 성수전략정비구역이 가시화 될수록 가장 큰 빛을 볼 수 있는 지역이 바로 성수2,3지구라는 것입니다.

성수2지구의 경우 시장이 많아 사업속도에 지장이 있을 것이다라는 말이 있습니다.

2지구의 조합원수는 약1100명 정도인데 여기서 시장은 80명이라는 수치에 불과합니다.

흔히들 상식적으로 생각하는 '이해관계가 복합한 시장재개발'지역이 아니라는 것이죠.

이 수치는 사업속도 진행에 있어서 큰 영향력이 없는 데이터라 할 수 있겠습니다.

말이 나온김에 입지적인 조건도 살짝만 들여다볼까요?

오래전 성수동 커뮤니티의 원조는 2,3지구가 위치한 뚝도시장과 뚝섬유원지 인근입니다.

하지만 서울숲 개장과 분당선, 뚝섬 상업용지 개발이 가시화되면서 서울숲-뚝섬역-상업용지에 가장 인접한

성수1구역이 현재는 성수전략정비구역 중 가장 핫한 입지로 각광받고 있죠.

하지만 투자자나 실수요자 모두 '현재가치'가 아닌 '미래가치'를 우선시 하여야 합니다. 

성수전략정비구역이 완성될 즈음의 '미래가치'를 말입니다.

다시한번 외쳐볼까요?

입지적인 면에서 아직은 성수1지구의 인기에 미치지 못하지만 2,3,4지구의 '미래가치'메리트는

1지구와 같다것이 전문가들의 중론입니다.

다시 말하면, 1지구의 관심도에 비해 지금 현재 상대적으로 저평가되어 있는 구역이 바로 2,3,4지구라는 것인데

이중에서 성수4지구는 '가장 빠른 사업속도'라는 현재가치이자 유형적가치를 자랑하고 있어,

미래가치이자 무형적가치측면에서 계산할때 가장 투자수익이 높을 수 있는 된 지역은 단연 2,3지구라 할 수 있겠습니다.

이 이야기는 추후 이어가도록 하겠습니다.

◈ 재개발투자의 중개업소 선택은 또 한명의 '내편'을 만드는 것 

중개업소를 단지 매물을 소개하고 매매계약서를 작성하는 곳이라고 생각하십니까?

재개발투자는 누구나 쉽게 접근할 수 있는 유형적가치의 단순아파트투자처럼 하시면 안됩니다.

일반 상식으로 접근하기 힘든 세밀한 매물분석 및 권리분석은 기본 전제이며,

재개발 매매계약서작성은 '관계의 끝'으로 생각하는 중개업소 보다는 '관계의 시작'으로 생각하는 중개업소를

선택하십시오.

매매계약의 성립은 곧 재개발투자의 '끝'이 아닌 '시작'입니다.

매매계약 후 이러한 체계적인 사후관리가 가능한지를 큰 비중을 두어 중개업소를 선택하셔야합니다.  

내집마련을 위해 뛰는 실수요층을 포함하는 개념의 재개발투자는 단기차익을 노리는 '나무'개념으로 접근할 수도 있지만,

대부분 중장기차익을 바라보고 진행하는 '숲'개념의 접근이 보편화되어있습니다.

매물을 계약하고 맺는 중개업소의 선택은 이러한 '기나긴 여정의 동반자'를 선택하는 것이고,

'항상 내편이 되어 주는 사업파트너'를 선택하는 것입니다.  

1,2차원적인 '나무'의 접근방식보다는 3차원적인 '숲'개념으로 중개업소를 바라보고 선택하는 것도 또한 현명한

재개발투자의 방법이라는 걸 강조하고 싶군요.

다음 이 시간에는 마지막에 살짝만 들여다본 재개발분석의 꽃, '주변환경을 기반으로 한 성수전략정비구역의 입지조건'을

테마로한 구역분석과 투자메리트에 대해 집중적으로 파헤쳐가는 시간을 갖도록 하겠습니다.

감사합니다.

저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱