부동산 정보포털에서 거래포털로!

한국의 수도 서울~ 토요일 휴무임에도 엄청난 차량 홍수와 전철에도 사람들이 가득 차 있어

답답한 느낌이다. 문화의 차이일까? 영국 런던을 여행했을 적에 민박을 몇 일했는데 그긴

출근 시 그의 모두가 승용차를 갖고 가지 않고 모두가 전철을 이용한다고 했다. 런던 도심만 전철이 있는 것이 아니고 수도권 전체를 대상으로 거미줄 망처럼 모든 지역이 전철망으로 연결되었고 버스와 연계되었으니 시간상으로 승용차를 갖고 가면 안 된다는 이야기인데 우리는 서울 도심만 골목골목 전철을 수도권 외곽의 전철망 건설은 아주 인색하기 그지없다 민박집 마당에 주차해놓은 승용차 언제 이용하느냐고 그랬더니 토요일. 일요일 골프장 갈 때. 마트 갈 때라고 한다. 도심 외곽에 차가 밀리지 않는가 하고 물었더니 전혀 아니라고 한다. 휴무일 웬만한 사람 모두가 가족끼리 모여 지내는 관습 때문에…. 우린 아니다. 결혼식도 가야 하고 도심광장에서 시위도 해야 하고 그래서인지 우린 평일보다 토·일요일이 대중교통까지 더 만원사례다. 일산에서 강의장이 있는 롯데호텔 지하 문화센터를 가니 꼬박 1시간 20분이 걸렸다 (광역버스·전철)

2018 하반기 시장 전망 정말 궁금하다. 17년도 순실이 농단으로 사상 유례없이 임기를 채우지 못하고 정권이 바뀌자 진보정권이 들어섰고. 예상은 했지만 아니나 다를까 강남 위주로 집값이 상승하니 바로 나온대책이 8/2 조치로 이제 빚내 집 사지 마라.금융규제를 한꺼번에...근데 전세대출은 80%까지 ㅎㅎㅎ

그리고 올해 3월 말 까지 임대사업자 등록하던 살고 있는 주택 1채 외 파시라고 했는데

정권이 바뀌면서 변화 한 것은 어김없이 강남 집값이 상승하였고 그 대책으로 2017, 8.2대책이 나왔고.18년. 4월부터 다주택자 양도세 중과 정책 시행.

재건축 초과 이익환수 부담금 시행 등이 실시되는 상황에서 향후 시장전망이 궁금한 것에 대하여 보통사람들이 점치기 어려운 것은 사실이라. 전문가는 어떻게 생각하고 있을까 궁금하지 않을 수 없다. 언론에 등장하는 전문가를 믿지 않고 있는데 아니나 다를까…. 이님도 언론에 발표되는 전문가 의견 믿지 말라고 하였다

전문가 강의는 반드시 잊지 않기 위하여 반드시 요약정리를 해놓고 있는데.

투자할 때마다. 잊어버린다. 강의하는 전문가는 예시까지 들어주었는데 몇일이 지나도 바닷물이 들어오지 않는 곳에 텐트를 치라고 했는데…. 잊어버리고 해수욕장의 해변 가까이 텐트 치는 일을 반복하고 있는 것이 세상살인가 싶다. 그래서 복습도 하고 짭은 요약이지만 정리도 하고 정리한 것 이까페의 회원들과  정보 공유 차원에서 올려봅니다. 모두 참고들 하세요.

부동산 특강의 제목이

부동산 시장 현황 및 2018 하반기 시장 전망...이다

*특이점은 주요 항목별 정부나 국민은행 통계를 제시하여 믿음을 주는 것이다.

1. 월별 전세가 상승률(전월대비): 국민은행 통계

- 지난 10년간 월평균 상승률: 0.44%

- 최근 2년간 상승률 (0.04%).

2. 최근 2년간 지역별 전세가 등락

- 서울이 4.1% 제일 많이 상승...

- 기타 상승지역.....부산. 인천 광주 대전 경기.강원 전남 제주

- 기타 하락지역.....대구.울산.세종,충북 충남(2.9%) 경북.경남

경남 경북 지역이 4.7. 4.4% 가장 많이 하락한 지역

3 역전세란 발생지역 (2016.5-2018. 5) 전세금 상승률 수준.(국민은행 자료)

경기 과천 -3.2 하남-1.5 평택-1.4 경기 광주 -1.3 경기 이천-1.2 화성-1.0 처인구-0.8

구리 0.2. 김포 0.1 안성 0.1 의정부-0.0. 영통구+0.2

*전국평균 상승률(2년간) :0.9%

*수도권:2.3% 서울:4.1%. 경기도 : 1.3%

*수도권 남부지역의 역전세난이 심각

*전세가 상승률이. 1% 이하이면 역전세난 가능성

*특이점: 경기 과천은 재건축 대상 아파트가 대다수로 언제 나가야 할지 모른 상태이므로 아주 저가에 전세를 주는 경향이 반영되었다고 함.

4. 역전세란 안심지역: (상승율 금액이 큰 순서)

2016.5-2018. 5기준 (국민은행 자료)

*마포구.광진구,강남구,분당구.서대문구, 성동구, 양천구,서울중구,중랑구,용산구

5. 월별 매매가 상승률(전월대비). 월평균 아파트 거래량.

*지난 10년간 월평균 상승률:0.22%

*최근 상승률( 17.82 조치 이후) 0.14%

*특이점: 미국금리 인상과 국내 집값과 상관이 없음

*지역별로 차별화 진행 중. 8/2 조치 후 탈동조화 심화

* 8/2 대책 이후에도 서울은 상승세가 떨어졌지만, 상승이 진행 중

* 18년 4월부터. 양도세 중과 조치. 임대사업자 등록.등으로 그 이전 거래량 폭주

* 18.01 서울 거래량 역대 최고치 경신

* 수도권: 지난 11년간 월평균 거래량 23,862건. 대비 작년 이후 거래량 12% 증가

* 지방: 지난 11년간 월평균 거래량 29,908건 대비 작년 이후 거래량 18% 감소

6. 미분양 현황(국토교통부 자료)

가. 미분양: 2009년 3월 : 165,641채......2012.11월: 76,319채.....2018년 3월:58,004채

나. 준공후 미분양: 2009년 5월: 54,141채....2018년3월: 11,993채

* 실지 투자가들이 유의 해야 할 사항은 준공후 미분양임. 2만채 초과시 심각

7. 지역별 아파트 미분양 현황 (2018. 3월현재)

* 참고사항(인구통계)..전국 인구비률

수도권:50.5% 지방:49.5%

가.지방:49,297채. 수도권:8.707채

나.지역별 차별화 심화 수도권 미분양 재고는 2006년 이후 최저 수준

8. 지역별 미분양 재고(2018.3월말 기준)

(*미분양 1000채 이상으로 많은 숫자대비 나열)

*경남 창원(6천 세대가 넘음). 충남 천안. 경북포항 청주· 원주 경기 남양주.

경남 통영. 경북 김천. 경남 김해,

제주시 :(1000세대)

* 특이점:서울이 가까운 수도권 남양주시 약 1천6백 채 미분양

- 남양주시 다산신도시 3만5천세대 분양중.입주중. 최초 분양가 평당 7백5십만원(LH공사)->현재 평당 1천5백만원.10분거리 평내 호평지역(11년된 신축아파트): 평당 8백만원 오히려 가격이 하락한 지역)...조정지역으로 규제,

9. 가구 수당 미분양 비율.

* 가구수를 감안하면 충남북.경남북, 강원도가 가장 심각

* 똑같은 거주 가구수 1000세대 기준 미분양이 100가구면 미분양비율은 1%임.

50 가구면 미분양 비율이 5%임.

10. 가구수당 미분양 비율(수도권)

* 특 징: 직장 숫자가 많은 강남까지 출근시간대 1시간 이후 지역이 미분양이 많음

* 전국 평균이상 지역: 안성.인천중구,연천.남양주.이천 김포 평택.화성 용인 양평.광주

11. 소비자 심리지수 (자료 : 한국은행)

심리지수 100 이상일 때는 과열. 100 이하는 침체

- 2008년도가 심리지수 80. 아주 침체

- 2013~2016년까지 113- 116 유지

- 2016 하반기- 2017년 하반기: 하락 4개월. 하락 1개월---혼란

- 2018년 이후 100 전후 안정세

* 부동산 투자는 저렴할 때 사서 비쌀 때 팔아야 하는 투자수단인데

중요한 사항은 심리지수가 낮을 때 사야 수익률 극대화 가능한데

일반적으로 투자심리지수가 낮을 때는 침체기 임으로 사지 않고. 심리지수가 높을 때 과열현상일 때 사는 임들이 많음

12. 정부정책과 서울 아파트 상승률.(국민은행 자료 참고)

* 규제 위주의 정책은 일시적 효과에 그침,

* 시장은 수급 상황과 유동성, 그리고 투자 심리에 영향을 받음

* 참여정부 시절 8, 31조치 이후 서울 집값은 계속 상승

* 문재인정부. 8/2조치 이후도 계속 상승

- 8, 2대책의 영향:규제가 심한 투기지역과 투기과열지구의 상승 폭이 큼

- 규제가 약하거나 없는 지역이 상승 폭 감소/하락 폭 증가

- 풍선효과 대신 지정 효과가 심해지고 있음.

* 투기지역·투기과열지역은 정부 인정한 공식 투자처로 보면 됨.

* 투자? : 미래에 상승할 것인가? 하락 할 것인가 가 중요.

   *미래의 상승지역  판단: 교통인프라(전철)계획이 되어 있고 추진중인 지역인가?

          *인덕원 전철. 판교..---월곳   전철.8호선 연장공사등 지역.

판교처럼 밴처1.2 3단지 한지역에 15만개 일자리를 몰빵하는 지역인가. 계획되어 있는 지역인가?

13.    8.2 부동산 대책의 영향

가. 다주택자 : 매수 의지가 약함. 주택 숫자를 줄이라는 매시지.

* 투기지역· 주택은 향후 계속 상승함으로 여타지역 시세차익이 적은

    주택부터 처분 유리

나. 무주택자 : 투자 의사가 낮음. 실거주 요건 강화. 대출규제. 자금계획서 제출 등

무주택 이유 : 주택 가격이 향후 하락할 것이라는 부정적 사고 소유자가 많음

다. 준공공 임대사업자 : 장기보유 특별공제 70% 적용. 양도세 중과 배제로 증가함.

*다주택자: 미래에 대해 사고는 계속 상승할 것이라는 사고 유지로

               매수 유지가 강함.

14. 8.2 부동산 대책의 대응전략

가. 대출한도 축소: 대출을 끼고 월세로 세팅이 어려워짐....전세계약이 유리

나. 양도세 중과에 대한 다주택자: 주택수를 줄이는 것이 유리

    * 양도세 중과로 똘똘한 집한채 강남 매수세 확대.

    * 양도차익이 적은 주택부터 처분

    * 준공공 임대사업 등록 유리.

15. 8.2 대책 후 지역별 매매가 등락 (국민은행 통계)

*서울은 계속 상승 6.7% 수도권: 광주 대전. 세종. 전남은 0.5-1.2 % 상승

* 8.2 대책 후에도 상승폭이 큰지역은 서울 및 수도권

* 8.2대책 후에도 하락폭이 큰 지역은 영남권

* 양극화가 점점 심화되고 있음

16. 8.2 대책이후 매매가 상승지역(국민은행 통계)

- 송파구 12.2% 강남구12%.분당구11.9%.성동구: 11.3% 광진구:10.3% 용산구: 8.5%

  영등포: 8.3 마포구: 8.1%. 양천구: 7.4%

-전국 상승률 상위 10개 지역 모두가 규제가 집중된 지역

- 비규제지역에서는 평촌이 23위에 랭크(3.6%)

- 수도권 평균: 3.1%

17. 8.2 대책 후 수익률 (국민은행 통계 18년 5월14일까지)

- 투자는 상승률 보다 수익률이 중요하다

- 전세가 상승지역이 수익률이 많은 지역임.

- 수익률 상위 10

* 분당구:50.8% 성동구:47.2% 광진구:38.9%. 마포구:34.6%. 송파구: 33.5% 동대문구:31.3%

강동구: 31% 성북구: 30.7% 동작구:28.9%.강남구: 28.7%

18. 재건축 투자는 끝인가?

* 구조 안전성 기준치 변화: 50%->40%->20%->50%……. 현정부의 기준은 50%

* 1980년대 후반에 준공된 아파트가 영향을 많이 받음

*초과 이익 환수제 부활

초과이익=재건축 시세 차익- 정상적으로 오른 집값-개발비용

서울 강남권 일부 재건축 단지의 부담금 최대 8억4천만 원에 달할 것“

*초과이익 부과 시점까지는 상승 제한적

*초과이익 부과 이후에는 가격 폭등 예상/세금을 낸 이후에 싸게 팔 사람이 없음

예를 들어 초과이익 부담금 2억5천을 내면 그 돈만큼 시세를 올려 매물을 내놓는다는

예상.

19. 특 강 요 약

가. 지역별로 차별화가 진행 중이다: 전세가/매매가/거래량/미분양

나. 수도권과 지방의 차이는 점점 벌어질 가능성이 큼

다. 공급과잉 본격화: 조정지역은 4월 이후 매물 품귀/세금 중과 때문

라. 투자의 페러다임이 바뀌고 있다.

2015년 6월부터 : 저가 아파트 -> 고가 아파트

2016.1월부터 : 지방주택시장 -> 수도권 주택 시장

2017.9월부터 : 소형 아파트 -> 중대형 아파트

마. 성공적인 투자 방법:

- 투자처는 까다롭게 골라야 함(수요는 늘어나고. 공급 가능성은 적은 곳)

- 무조건적인 추격 매수는 지양 -> 호재 지역 주변 지역에도 기회

- 상승장에 소외된 지역이 아닌 투자 상품을 주목해야 함.

소형평형-> 대형 평형 일반아파트-> 주상 복합

재건축 -> 리모델링 전세가 강세인 지역/상품에 집중

- 투자 시는 실거래를 반드시 확인 후 접근(거래량 감안)

- 투자시기:

*소비자 심리지수가 낮을 때 매입이 상식

*예시 IMF 금융위기 시절에 건국 이래 최대로 소비자 심리지수가 낮았음 이때 구매한 님이 지금까지 소유했다면 수백% 수익 발생하는데. 투자자 동향은 심리지수가 높을 때

추격매수 하는 실정

- 거래량이 4월 이후 대폭 줄어든 이유:

양도세 중과. 주택 사업자등록증 사유로 18.1 거래량 증가

*팔 사람 다 팔고 매입할 님 다 매입한 시기 18년 하반기 9-10월경 되어야 다시

평균적인 거래량 회복예상,

- 어디다 투자?

*정부가 공식적으로 지정한 투자지역 중심으로 살펴봐야 함.ㅋㅋㅋㅋ

*정부가 지정한 지역: 투기지역. 과열지역. 조정지역  

*정부가 공인한 지역아닌가요? 집값이 넘~ 많이 뛰었다 조사해서 지졍했죠.

* 투기지역: 강남,서초.송파, 강동,용산, 성동, 노원, 마포. 양천, 영등포,

                 강서및 세종시

*투기과열지구: 서울25개 자치구,세종시.과천시,성남 분당구,대구 수성구

*조정 대상 지역: 투기과열지구 + 경기6개시(성남,하남,고양, 광명,

                         남양주, 동탄2)  부산 7개 자치구(해운대,연제, 수영, 동래,

                        남구,부산진,기장)

*강사:      "재테크 불변의 법칙" 저자

================후기===============

 8.2 대책은 실패한것 같습니다.

강남 등에 실수요가 많은데 정부는 강남 집값 상승은 투기꾼 때문이라고 세금 중과 등으로 다스리니 똘똘한 집 한 채로,,,, 재건축 등 허가를 빨리 내주어서 공급을 늘려야 함에도 오히려 공급은 줄이는 정책을 내놓고(재건축 규제·허가 지연과 재건축 초과이익환수금 부과 등) .증오심에 가득 찬 정치적 통솔 행위 때문이다. 전문가가 통계로 제시 한 것 중에 분당이 수익률/ 상승률이 으뜸인 이유는 간단합니다. 서울의 관문인 그 복잡한 경부선 입구 주변인  판교에 무려 15만 개의 일자리를 몰빵한 편향된 정책을 실시한 아마추어 정권 때문이 아닐까요?

( 보수. 진보 정권 모두 같은 정책) 이런 정책으로 양극화가 심화되고 있는 실정인데 그들은 알지 못합니다. 김문수 후보가 당선후 바로 재건축 도장찍겠다. ㅎㅎㅎ 왜 50층은 건설이 안된다고 35층으로  규제를 하는지 그럼 잠실 롯데타원 123층 왜 허가를 해주었는지? 의문이죠.

그들의 정책 목표가 공정함이고 부자와 서민 간격을 줄이는것이 목표라면 이러면 안되죠

문제는 무주택자에서 정부가 도와준것이 하나도 없다는것입니다.겨우 청약가점제로 모델하우스에 줄세운것이 전부죠. 단한번도 최초 주택 구입자에게 취득세 일부 감면이라도 실시한적이 없고

오히려 승용차는 소비세 10%를 감면하는 정책을 실시하고 ㅎㅎㅎ

*인구100만명이 넘는 고양시 제대로 된 기업하나 없고. 남양주시 인구65만 도 마찬가지

 남양주시 수도권에서 유일하게 수천채 미분양 발생 지역으로.....내팽개치고. 계속 경부라인에 일자리 배치 계획 발표를? 그래도 지지율이 70%가 넘는다니 할말이 없습니다.

*판교 밴처1단지 5만명 근무. 밴처2단지 공사중. (분양완료) 밴처 3단지 발표

2기 신도시 입주 물량으로 전셋값이 내려감에 있어 전반적인 집값도 내려 갈 것이라는 언론의 장미빛 전망? 그들은 깊이를 모릅니다. 두고 봐야 죠. 2000세대 단지 중에 겨우 한채가 급매로 2억 내려서 팔았다고 강남 전체가 하락한다고 보도하는것은 깊이를 들여다 보지 못한 성급한 보도입니다..

1월-3월까지 엄청난 거래량 때문에 이젠 주춤하다가  하반기 9-10월에는 평균거래량 으로 돌아설것이라고 하는데...