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(고영칼럼) 21,22번째 부동산대책과 집값

목차 1.최근의 집값 동향

2.하반기 집값 전망

글쓴이 ;고우영 (부동산뱅크칼럼니스트)

1.최근의 집값 동향

정부는 지난 6월17일 21번째 부동산 대책을 발표했습니다.

그 내용은 ➀ 기존 9억원 이상 규제를 3억원 이상으로 더 조이고 ➁투기과열지구31→48곳으로 확대하고 ➂주 담대로 집사면 6개월내 전입 해야하고 ➃잠실,삼성 등 토지거래허가구역으로 지정하고 ➃수도권 재건측조합원 분양신청까지 2년 의무거주와 안전진단강화 등을 골자로 하는 21번째 부동산 대책이 발표되었습니다.

위 내용을 다시 두 가지로 압축하면 ▲갭 투자의 원천차단 ▲재건축 시장의 투기수요차단으로 한가지로 압축하면 “수요차단”입니다.

6.17 부동산 대책의 파장이 가라앉기도 전에 청와대가 22번째 대책을 예고함으로 집 사는 것을 모두 시장교란의 주범으로 간주해 집을 못사게 틀어막는 규제방향을 고수하겠다는 것으로 인간의 두 번째 욕구인 주거안정의 욕구까지 규제하는 심히 반 인간적 대책입니다.

또한 전세자금 대출문턱을 크게 높인 바람에 실수요자들 사이에선 무주택자는 영원히 전세나 월세로만 사라는 비판이 끊이지 않고 있으며 이번 6.17 대책의 가장 큰 피해자는 무주택 자이며 30~40대의 첫 집장만 세대들입니다.

특히 재건축 소유자의 2년 의무거주기간 으로 강남과 목동의 전셋가는 오를것이 불가피하며 그 상승폭은 서민들이 따라가기 불가능하며 이 들지역은 전통적인 학군수요 지역으로 중산층 ,고학력자들이 선호하는 지역으로 이 들지역의 전셋가는 크게 오를것이고 그 만큼 진입장벽은 높아지고 주거비 지출은 많아져 중산층의 내집마련은 그 만틈 어려워 진다는 것입니다.

이명박,박근혜 정권때 보다 중산층 내집마련 기간은 34개월이 늘어났고 집값 상승률은 이명박 정권에서 18% ,박근혜정권에서 24%에서 이 정권에서 3년동안 52%가 올랐다고 서울 중간아파트 싯가가 9억2천만원으로 서울 중산층 가구주가 서울중위아파트를 장만하는데 32년이 걸린다는 조사내용도 나왔습니다.

최근 마.용.성 (마포,용산,성동)의 집값은 6.17 대책이전 신고가를 갱신하고 있고 토지거래허가구역에서 비켜난 잠실동,신천동 집값은 최근 2주사이에 2억 뛰었고 18㎡이하 초소형 아파트 가격도 2억이 뛰어 최고가를 갱신하고 목동을 겨냥한것 같은 재건축 2년 의무 거주에도 목동 집값은 여전히 강세를 보이며 매물은 씨가 말랐습니다.

매매보다 더 심각한 것은 전세로서 전국 전셋값은 52주 연속 상승세를 보였고 서울은 0.08%올라 대책이전과 같았으며 규제가 집중된 강남 송파구의 경우 0.1% 올랐습니다.

특히 특목고 폐지등 현 정부의 교육정책은 학군좋은 지역의 집값상승을 부추기는 요인으로 작용하여 강남과 목동의 집값 상승을 부채질하고 있습니다.

1,300조원의 넘쳐나는 부동자금과 코로나로 풀은 200조원이 최근에 풀렸고 미국이 지난 2달동안 풀은 돈이 3조달러로 이는 2008년 금융위기때 2년동안 풀은 돈과 같은 금액으로 E.U와 일본 역시 유로화와 엔화를 올 6개월동안 1조달러와 3,000억달러를 풀었고 중국은 간접적인 방법으로 5,000억 달러를 풀어 그야말로 "헬리콥터 살포"라고 해야합니다.

문재인 정부들어 내놓은 21번의 부동산 대책은 사람들의 자연스런 욕구와 시장 작동원리를 억누러는 규제입니다. 공급과 수요의 시장원리를 풀릴 부동산 문제를 규제로 접근하니 해결되지 않고 있습니다.

종전의 부동산 대책은 3개월~6개월의 정체기간을 갖고 그 기간동안은 집값이 하락하는게 이젯껏 패턴이었다면 이번의 6.17대책은 단 1개월의 약발도 없이 집값은 다시 뛰고 이번에는 전세가 마져 동반 상승을 시작함으로 하반기 부동산 시장을 더울 불안하게 하고 있습니다.

“시장은 인간의 자연스런 욕망이 만들어 낸 합의물이고 이 욕망은 시장을 이끌어 가는 동력”입니다. “역사상 어떤 정부도 이 같은 욕망과 시장에 맞서 이긴적은 없습니다.”

시장을 관리하고 시장을 다스리며 자연스럽게 흘러가는 시장 물줄기를 어렵고 힘든사람들 께

골고루 스며드는 물이 될수있도록 함이 정부의역활입니다.

2.하반기 집값 전망

문재인 대통령은 7월2일에 김현미 국토부장관에게 내린 부동산 정책 관련사항은 대통령이 뒤늦게나마 그간 정책방향이 잘못됐다는 문제의식을 느꼈다는 것은 다행이지만 시장의 방향과는 다르게 여전히 수요억제와 투기수요차단이란 종전의 형태를 벗어나지 못했을 느끼며 안타까운 마음입니다.

이번 대통령 지시의 핵심은 두가지로 ▲공급확대 ▲다주택자 보유세 강화로 요약되나 수요자가 원하고 사람들이 살고싶어하는 도심공급확대보다는 신도시를 통한 공급확대를 꽤 함으로 여전히 도심지역 공급부족과 투기수요 그리고 최근에 불기시작한 공포매수를 잡기에는 역부족으로 보입니다.

지금 세계의 도시개발은 평면적 확산개발에서 입체적 압축개발로 바뀌었으며 위성 신도시개발정책에서 도심압축 재개발 방식으로 바뀌고 있으며 도쿄,뉴욕,상하이,파리,런던 등이 이런 방식을 택하고 있고 도심 공간을 최대로 활용해서 좁은 공간에 모든 생활편의 시설이 압축된 Compact-City를 지향한지 30년을 넘고 있습니다.

박근혜 정권 3년차에 신도시 개발중단은 이같은 글로벌 도시재생 Prozect인 Compact-City를 지향한 점이었으나 문재인 정권으로 바뀌면서 이 같은 개발방식은 무효가 되었습니다.

하반기 집값의 키는 30~40대 최초주택 구입자와 실수요자와 갈아타기 수요자들이 어떻게 움직이냐에 달렸습니다.

“기다리면 누구나 집을 싸게 장만할 수 있다 ”는 믿음을 주기위해서는 중소형 (전용82㎡ 분양32평 이하)의 공급방식을 추첨제를 통한 방식으로 변경과 대출확대 및 구입혜택을 줘야하고 무엇보다 공급확대를 통해서 불안심리를 해소하는 정책이 필요합니다.

또한 다주택자의 세금 강화가 더 세질것으로 예상되며 보유세는 인상하되 양도세등 거래세를 완화해 다주택자들의 퇴로를 열어줘야합니다.

“다 주택자가 매물을 내놓지 않으면 매물부족으로 매매와 전세가 모두 오름으로 매매와 임대차 시장이 모두 불안하게됩니다.

전국에 2채 이상 가진 다주택자는 총 219만 1955명으로 (2018년 기준) 전체주택소유자(1401만 290명)의 15.6%이고 전체 전,월세 시장에서 80%를 차지하고 있습니다. 즉 임대차시장에서 절대적 공급자인 다 주택자의 퇴로를 열러주는 것이 전,월세 안정이 1차적이며 2차적으론 집값 안정화도 이룰 수 있습니다.

하반기 집값의 최대화두는 서울도심에 얼마만큼의 공급량을 늘려주는가에 달렸습니다.

정부는 지난 5월에 발표한 도심확대 공급책을 내놨지만 시장에서는 여전히 공급부족을 느끼고 있습니다.

5월에 서울도심 공급확대방안은 2022년 까지 7만가구를 공급하겠다고 했으나 4만가구는 공공 재개발로 LH(한국토지주택공사)등 공공기관 이 사업시행자로 참여하여 공급히는 방식으로 50% 이상이 공적 임대조건으로 일반분양물량은 극히 일부분이고 ▲서울용산 정비창 (8,000가구) ▲대치동 동부도로사업소 (2,200가구) ▲삼성동 서울의료원 주차장부지 (800가구)등도 임대주택으로 채울예정입니다.

문재인 대통령의 주택공급 확대지시에 따라 정부는 대규모 택지조성과 3기신도시 수용인구 확대나 4기 신도시 건설같은 공급확대책이 곧 나올예정이지만 서울주변에서 이뤄지는 공급으로는 “인(in)서울 수요”를 분산시킬수는 없을것입니다.

서울 내 그린벨트 해제를 통한 대규모분양 이나 재개발,재건축 규제완화를 통한 공급확대 방안이 치료약이 될것이나 이 정부는 그런 쪽으로는 생각이 없는 것 같습니다.

따라서 하반기 집값은 ▲ 엄청난 총통화(3018조6000억)의 “물길관리” ▲절반인 내년서울 입주물량(2만1739채)의 “갈증해소”▼ 정부정책 신뢰회복으로 “공포구매” 중지같은 국민들의 불안심리를 얼만큼 안정화시킬수 있느냐에 달렸습니다.

또다시 21번째 같은 22번째가 이어진다면 강남아줌마를 이기지 못한 두 번째 정권이 될것이며 “사부님의 恨 을 풀지못하는” 못난이가 될것입니다.

저의 다음 글은 정부의 다음 정책과 집값전망으로 이어집니다.

저의 개인적 사정으로 글이 늦어 죄송한 마음으로 글을 올리며 어려운때 독자님의 가정과직장과 사업장에 늘 건강과행복이 깃드시길 빌며...

~~고 우영 드림~~