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이번 한남3구역의 감정평가 사례를 두고 시끌벅적한 요즘입니다.

성수전략정비구역 또한 이와 비슷하게 적용될 것이기 때문에

이 결과에 우리가 촉각을 곤두세워 접근할 수 밖에 없습니다.

최근 지가의 폭등이 이번 한남3구역 감정평가에서도 그대로 반영되어

대부분 조합원의 종전자산평가액이 예상보다 높게 나왔다는 분석입니다.

하지만 대지지분 면적을 기준으로 한 이번 감정평가에서

아파트 형태를 소유한 조합원의 경우는 그 상향폭이 기대에 못미쳐

역대 최대 규모의 소송전을 준비하고 있는 실정입니다.

그 기준을 키워드로 정리하자면 다음과 같습니다.

단독주택, 다가구주택, 상가 : 2020년 공시지가 평당 1800만원 * 2.8% = 대지지분면적 * 평당 5천만원

공동주택(다세대,빌라,아파트) : 대지지분면적 * 평당 1억원

그러면 이 결과를 가지고 공동주택과 단독주택으로 나누어

투자수익성을 들여다봅시다.

chapter 1. 대지지분 작은 빌라, 아파트의 수익성 분석

작은 빌라나 도로지분 또는 무허가 건축물은

분양권 프리미엄이 붙어 최소 매매가격 14억원 이상으로

형성되어 있는 요즘 성수지구의 시세입니다.

하지만 평가금액은 3억~5억 정도로 계산되기 때문에

프리미엄만 10억원 전후라는 수치가 나옵니다.

23평형 조합원 분양가격을 넉넉잡아 10억이라 가정할 시,

추가분담금 5~7억 정도가 발생하게 됩니다.

* 단순 비교

입주시점 예상가치 23평 x 1억 = 23억

지분매입비용 14억 + 추가분담금 6억 = 20억

투자 총평 = + 3억

* 해설

아무리 입주시점 미래가치가 평당 1억 이상이

예상된다 하여도 이와 같이 분석할 경우

꽉찬 시세가 되는 것이죠.

chapter 2. 대지지분이 큰 단독주택의 수익성 분석

매매가격이 높아질수록 프리미엄은 작아지므로

20억원을 초과하는 대지지분이 큰 단독주택 매물의 경우

평가금액이 15억원으로 계산되는 매물도 있습니다.

그렇다면 이 매물의 프리미엄은 5억인 것이죠.

평가금액이 15억 정도 되면 33평형 아파트는 물론

40평형대 이상을 노려볼 수도 있다는 메리트, 잘 아시죠?

33평형 아파트를 조합원분양 신청했다 가정 시

추가분담금은 발생하지 않는다는 계산이 나옵니다.

오히려 환급을 받을 수도 있다는 말입니다.

* 단순 비교

입주시점 예상가치 33평 x 1억 = 33억

지분매입비용 20억 + 추가분담금 0원 = 20억

투자 총평 = +13억

* 해설

이 매물의 수익금은 단순 계산해도 13억이라는 수치가 나옵니다.

3억과 13억,

위 작은 빌라와 비교했을때 수익률 차이가 느껴지시나요?

유튜브 부동산분석하는남자, 신화TV를 통해서 공개한

"재개발투자, 이렇게만 따라하면 돈번다" 편을 시청하신 분들은

이 해설을 이해하기 쉬우실 것입니다.

Chapter 3. 한남3구역 감평사태가 주는 교훈

정리하겠습니다.

재개발 사업이 진행되면,

초기에는 공동주택이 주인공이 되며

중기와 후기에는 대지지분이 큰 단독주택이 주인공이 됩니다.

한남3구역의 경우 관리처분인가 직전 즉, 사업 막바지이기 때문에

대지지분이 큰 단독주택의 위력이 지금 발휘되는 것입니다.

성수전략정비구역은 이제 사업초기라고 할 수 없습니다.

이번 한남3구역 감정평가 논란 관련 추이를 주목해서 보셔야합니다.

안타깝지만 한번 정해진 종전자산 감정평가액에 대한 이의신청이

받아들여 지는 경우는 사실상 불가능한 현실입니다.

또한 소송전으로 규모가 커진다고 해도

조합원의 승소로 이어지는 경우는 과거의 사례를 볼때 찾아보기 힘듭니다.

성수전략정비구역 또한 이 한남3구역의 전례를 그대로 따라갈 가능성이 높습니다.

아직도 빌라,아파트를 공동주택공시가격을 앞세워 예측감정평가액을 계산하신다면

이번 사태처럼 계산 오차가 커질 가능성이 매우 높습니다.

또한 공동주택공시가격을 기준으로 감정평가 운운하며 브리핑하는

부동산 중개업소를 발견하셨다면,

그곳에서 당장 문을 박차고 나가실 것을 추천하는 바입니다.

물론 판단은 여러분의 몫입니다.

문자주시고 저희 사무실로 방문해주시면

위 내용과 관련하여 더 명쾌한 답변을 해드릴 것을 약속드립니다.

이상 민권식이었습니다.

감사합니다.