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3월말에서 4월초로 연결되는 징검다리 주간인 4월 첫주간에 2-3건의 거래 모습을 보이며 거래 모습에서는 나름 꾸준함을 유지하고 있는 상황입니다. 지난 3월 한달 거래량이 27-28건 정도의 모습을 보였는데 그 거래량 흐름은 4월 첫 주간에도 크게 벗어남 없이 이어지는 모습입니다.

다만 둔촌주공아파트 사업시행인가 절차가 예상보다 늦어진다는 소식이 들여오며 매수자들의 움직임이 다소 보수적인 모습을 보이며 다소 관망세를 유지하는 상황이 4월 시세에 어떠한 영향으로 다가올 지는 다소 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

그런 소식에도 불구하고 대다수 매도자들의 움직임은 크게 동요하거나 가격을 낮추어 매도를 시도하는 모습이 전혀 없는 상황이고 오히려 전반적인 호가 움직임은 보합세가 꾸준히 유지되는 가운데 각 평형별 저가 매물은 외부나 단지내로 갈아타기 위한 극소수 저가 매물외엔 견고한 지지선이 형성되어 있는 모습인데 다소 사업시행인가가 늦어진다 하더라도 현재 전체 부동산 분위기가 계속 개선되고 있는 상황이기에 크게 낙담할 것은 아니라는 의견에 매도자들의 경우 이에 크게 연연하지 않는 모습입니다.

실거래가격 측면을 살펴보면 3월의 28-29건 정도의 거래 모습을 보이며 실거래가격 측면에서도 결코 약세 모습이 나타나지 않았고 3월말에 근접하면서는 오히려 저가 매물 중심의 큰 폭의 거래가 이어지며 소폭 호가 상승을 견인한 모습도 나타나며 거래량이 가격을 지지하는 모습이 강하게 나타났었습니다.

그런 3월의 영향으로 4월의 경우에도 꾸준한 거래 모습은 어느 정도 유지되는 가운데 전반적인 호가 움직임은 변화없는 횡보세가 유력해 보이나 다소 낮은 저가 매물을 찾는 대기매수자들의 가격 끌어내리기 시도는 더욱 거세게 이어질 것으로 예상됩니다. 아무래도 대기매수자들의 경우에는 사업시행인가 지연을 빌미로 매수 가격을 하향 조정하여 매수 하고자 하는 의도를 내비치며 저가 매물 중심의 거래에 집중하는 모습이 나타날 것이기 때문입니다.

최근 둔촌주공의 거래량이 꾸준히 증가하는 영향은 철저히 실수요적인 측면도 있지만 높은 투자성에 기반한 매수세가 강하다는 것입니다.

물론 외부지역의 전세가 워낙 강세 모습이기에 매수하여 입주 목적으로 매수하는 일부 사례도 있지만 높은 전세가격과 저금리 담보대출을 이용하여 재건축에 따른 투자 수익을 위해 매수하거나 다른 지역의 부동산을 보유하고 있는 다주택자들의 경우에도 저금리의 영향으로 보유하고 있는 현금 가치 손실을 회피하기 위해 추가로 매수하는 사례도 심심치 않게 눈에 보이는 상황을 고려하면 둔촌주공의 거래량 증가는 저금리 영향이 더욱 큰 영향을 준 것으로 보이고 둔촌주공입장에서의 전세가격 강세는 매수자들로 하여금 초기 자금 부담을 줄여 매수할 수 있는 여건이 되기에 실수요 측면보다는 당장의 자금부담을 줄여 매수 결정을 용이하게 하는 이점이 되고 있는 것으로 보입니다.

그리고 일반아파트 지역에서의 거래량 증가 모습도 워낙 전세가격이 높고 전세매물 품귀 형상에 따른 영향으로 전세수요자가 매매수요자로 전환된 요인이지만 결국 직접적인 영향은 초저금리가 매수세를 불러 일으킨 것으로 판단됩니다. 즉 최근의 가격 상승과 거래량 증가는 유동성 증가에 따른 요인이 매우 강한 '유동성 장세'가 이어지고 있는 것입니다.

둔촌주공을 비롯한 재건축 단지들은 이에 더하여 재건축 단계마다 단기적이 가격 상승에 더하여 새아파트 분양에 따른 미래 수익 증가라는 요소가 있기에 일반아파트에 비해 가격 상승폭도 크고 시장 매수세의 기반도 튼튼한 것입니다. 그러나 미래라는 측면이 있기에 또한 가격 상승폭이 기대와 다르게 표현되는 것도 현실입니다. 아직도 과거 몇년간의 가격 하락 악몽을 완전히 시장에서 떨쳐내지 못한 심리적인 부담감에 예전과 같은 가격 탄력성을 보이지 않고 있는 상황이지만 분명한 것은 둔촌주공을 비롯한 강남권 재건축 단지들의 가격 상승 모습은 점진적으로 꾸준히 이어질 것이라는 것입니다.

또한 예년과 달라진 것이라면 대다수 매수자들의 투자 패턴이 과거의 무조건적인 선매수 경향에서 확인하고 검토한 후 매수하는 모습이 강하게 나타나며 가격 움직임이 단계별로 점진적인 흐름 양상으로 나타나고 있는 것입니다.

급할 것 없는 대기매도자들의 경우 좀더 시장 상황을 여유있게 지켜봐야 할 상황으로 보입니다. 다만 이시기를 통해 매도하고자 한다면 기대 가격에 대해서는 재검토가 필요해 보입니다.


준비된 대기매수자들의 경우에는 이 시점을 전후하여 만약 잠시 저가 매물이 출시되는 사례가 있다면 적극적으로 매수하는 전략이 필요합니다. 만약 하나의 저가 매물이 출시되는 것을 보고 가격이 하락한다는 신호로 받아들여 기다리기보다는 최근의 저가 매물 성향이 극히 개별적인 사유로 출시될뿐만 아니라 그런 매몰로 인해 크게 전체 가격이 영향 받을 정도로 현재 시장이 약골 상태가 아니기에 저가 매물을 중심으론 빠르게 매수하는 저점 매수의 기회로 삼아야 할 것입니다. 

둔촌주공은 악재가 있는 것은 아닙니다.
모두가 큰 호재를 기다리다 지연이 되자 다소 김이 빠지는 모양세입니다.
역으로 그 호재가 다시 힘을 발휘할 수 있는 시기가 분명 다가온다는 것입니다.
그러기에 매수자들의 경우 기회의 시간으로 매도자들의 경우 여유가 필요한 시점입니다.

이미 알고 있는 내용대로 환경영향평가서 보완문제로 다소 사업시행인가가 지연되는 상황입니다. 그러나 그리 길지 않은 시간안에 좋은 결과가 기대되며 조합 관계자의 비공식적인 의견으론 사업시행인가 절차가 완료되면 시공사와의 본계약 조율에 앞서 조합원 분양 신청을 먼저 진행한다고 합니다.

현재의 지연 모습에 빠른 진행에 대한 기대와 달라 다소 실망감도 들겠지만 분양가상한제 폐지 영향과 최근 분양시장이 활황 모습을 보이고 있는 상황은 앞으로의 둔촌주공의 재건축 수익성에 나름 플러스(+)적인 요인으로 작용할 수도 있을 것으로 보여 장기적인 측면에서는 큰 이점이 될듯해 보입니다. 그리고 현재 가격 수준에서의 투자 수익성은 아직도 높다는 판단이기에 매수자 입장에서는 좋은 선택의 기회가 되어야 할 것입니다.


◈ 둔촌주고 최저가 매물을 소개합니다.(2015년 4월 3일 기준)


1단지 16평[지분 19.09평] 6억1천.
3단지 23평[지분 18,76평] 6억5백.

1단지 18평[지분 21.48평] 6억5천.
4단지 25평[지분 20.64평] 6억4천.

3단지 31평[지분 25.78평] 7억2천5백.
4단지 31평[지분 25.22평] 7억2천5백.

4단지 34평[지분 28.66평] 7억9천.[남향.중간층,전세]
2단지 25평[지분 29.30평] 8억1천5백.
3단지 34평[지분 29.30평] 8억2천5백.
4단지 34평[지분 29.83평] 8억5천.[남향.중간층.전세]
4단지 34평[지분 29.83평] 8억4천5백.[1층.남향.입주가]

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인):http://cafe.daum.net/headline114