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둔촌주공은 지난 10월 30일부터 조합원을 대상으로 한 평형신청 절차가 진행중에 있습니다. 그런 와중에 개략적인 추가부담금 문제가 다소나마 시장에 혼란스런 영향을 주며 매도자와 매수자 모두에게 의사 결정을 함에 있어서 안개속을 걷게 하는 듯한 분위기가 형성되는 모습도 나타나는 상황입니다. 

그런 영향으로 10월말일전 3-4일간은 거의 거래가 멈춘 모습이 나타나며 매수자 보다는 조합원들의 평형배정과 향후 진행 상황에 대한 문의가 폭발적으로 집중되는 모습이 나타났으나 11월에 들어서며 여전히 조합원들의 평형 배정과 추가부담금 문제에 관한 문의는 꾸준히 이어지는 상황속에서 다소나마 냉정함을 찾아가는 모습이 나타나고 있는 것으로 파악됩니다. 

11월에 들어서며 예상보다 빠르게 다시금 거래가 이어지는 모습입니다.
중대형 평형을 중심으로 11월에 들어선지 이틀여만에 5건 정도의 거래 모습이 나타나며 예상보다 빠르게 매수세가 다시금 따라붙는 모습입니다. 모두가 확정되지 않은 추가부담금 문제로 다소 의사결정을 위한 기준을 설정하는데 어려움을 가지면서도 조합원 분양신청이 12월 18일로 마감되면 늦어도 내년초 내지는 상반기중에는 관리처분 총회가 진행 될 것이라는 기대감 등 둔촌주공아파트 재건축 사업 속도가 상당부분 빨라질 것이라는 부분에 더욱 큰 주안점을 두고 매수에 나서는 모습입니다.

또한 12월 18일까지 조합원 분양신청이 완료되기에 가급적 빨리 매수하여 본인이 원하는 평형을 직접 분양 신청에 나서기 위한 목적도 매수세를 불러 모으는 하나의 요인으로 판단됩니다.

현재 둔촌주공의 전체적인 호가 움직임은 조합원 분양공고가 나기전 호가보다 일부평형에 따라 1천만원 정도 하락한 모습이 나타나고 있습니다. 그렇다고 매물이 쏟아지는 상황은 전혀 아니고 일부 평형에서 극소수 매물만이 호가를 낮추는 모습이 나타나는 상황인데 중소형 평형과는 달리 대형평형의 경우에는 가격 하락 모습이 전혀 나타나지 않고 분양공고 이전 가격 수준에서 실제 거래가 이어지는 모습이 나타나는 등 평형간 미세한 차이를 보이고 있는 상황입니다.

한마디로 현재 둔촌주공의 가격 모습은 대지지분이 큰 평형의 경우 강보합 내지는 보합. 중형평형 약보합. 소형형평 약보합 모습이 나타나고 있는데 이는 그간 가격 상승폭은 평형간 비슷했지만 상승율을 살펴보면 소형평형의 상승율이 대형평형에 비해 다소 높았다는 것에 기인한 것으로 판단됩니다.

또한 현재까지의 매수자들의 움직임이 단순히 투자 한다는 개념하에 대지지분별 평당가 차이 내지는 막연한 평형 배정에 대한 기대감으로만 매수 움직임이 있었다면 이제부터는 신규분양평형 선택의 폭 문제와 인기 분양평형의 선택 가능성에 따라 매수세의 움직임이 달리 나타나며 특정 평형에 대한 매수 선호도가 차별화 되는 상황도 평형별 가격 모습에 미세한 영향을 주고 있는 것으로 파악됩니다.

특히 둔촌주공의 경우 평형과 타입에 따른 호불호가 상당히 엇갈리는 상황에서 대지지분에 따라 평형 선택이 차별화 될 수 밖에 없어 좋은 평형 내지는 좋은 타입의 평형을 분양 받을 가능성이 높은 평형에 대한 매수 선호도가 앞으로도 다르게 나타날 가능성도 높아 보이며 실제 그 영향에 따라서 가격도 차별화 되는 모습이 예상됩니다.

이에 따른 영향으로 일부 소형평형에서 대지지분이 큰 평형으로의 갈아타기 위해 저가로 매도를 시도하는 매물이 눈에 보이는 등 분양평형 선택의 폭을 넓게 가져가기 위한 전략 차원에서 매도를 시도하는 모습이 기존 소유자들 사이에서 나타나며 소형평형의 저가 매물들 중 대다수는 추가부담금 충격에 의한 단순 매도 매물보다는 갈아타기 위한 목적의 극소수 매물만이 저가로 출시되는 상황을 통해 보면 실제 외부에서 바라보는대로 마치 추가부담금 문제로 인한 심리적인 영향으로 출시되는 매물량은 전체 평형에서 거의 찾아보기 어려운 것이 정확한 파악으로 보입니다

좀더 시장 상황을 지켜봐야 하겠지만 소신 매수 움직임속에서도 나름 여러가지 확정되지 않은 변수에 실제 적극적으로 움직이지 못하는 일부 대기매수자들의 모습도 혼합되어 있는 상황을 고려하면 전반적인 거래 상황은 당분간 저가 매물 위주의 거래가 불가피한 상황이지만 개인적인 판단으론 각 평형별로 1-2개의 저가 매물이 거래로 소진되면 1-2주안에 정상적인 자리를 찾아갈 것으로 예상됩니다.

그 이유은 대다수 대기매도자들이 현재 상황에 크게 연연하지 않는 모습에 워낙 저가 매물 자체가 많지 않은 것에 원인이 있고 각종 변수가 있는 상황에서도 그동안은 둔촌주공의 재건축 진행 일정이 워낙 큰 단지로 인해 속도를 내기가 어려울 것이라는 우려감이 있었는데 일정 자체만을 보고 판단하면 조합원분양신청도 크게 지연되지 않고 진행되는 상황이며 이 과정을 보면 곧이어 진행될 관리처분 일정도 예상을 크게 벗어나지 않고 속도를 유지할 것이라는 기대감을 시장에 강하게 영향을 주며 매수세를 불러 모을 것으로 예상됩니다. 

결론입니다.


관리처분총회를 앞두고 진행하는 조합원분양신청이라는 호재에도 불구하고 추가부담금 문제가 시장을 혼조세로 이끄는 상황이지만 저가 매물을 중심으로 또는 인기 있는 신규분양평형 신청을 위한 매수세의 유입이 이어지며 거래가 이어지는 모습입니다. 좀더 지켜봐야 하겠지만 11월의 거래 모습은 우려와 기대가 혼합되면서도 거래량 자체로서는 10월 한달 거래량에서 크게 감소함 없이 꾸준한 모습이 예상됩니다.

대기매수자들의 경우에는 10월의 거래가격보다 낮은 저가 매물을 중심으론 적극 매수해도 좋을 듯 하며 희망하는 신규분양평형에 따라서는 단골중개업소와의 협의를 통해 그에 해당하는 가장 적합한 매물을 찾아 매수하는 전략이 필요해 보입니다.

특히 대지지분이 가장 큰 매물을 매수하고자 하는 대기매수자들의 경우에는 매수 시기를 미루지 말고 더 적극적으로 빠르게 움직여야 할 것으로 보입니다. 추가부담금 문제와 관계없이 최근 대지지분이 가장 큰 매물을 중심으로 매수세의 문의가 크게 증가하는 모습을 통해 볼 때 저가 매물이 나오기 보다는 오히려 가격적으로 보합세 이상 강한 모습이 형성되거나 매물 품귀 현상 모습이 나타날 가능성이 높아 보이기 때문이며 실제 최근 거래되고 있는 가격이 그러한 모습을 보이고 있기 때문입니다. 

이상 11월에 들어선 둔촌주공의 시장 상황을 가볍게 살펴보았습니다.


◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.(2015년 11월 4일 기준)


1단지 16평 [대지지분 19.09평] 6억5천.
2단지 16평 [대지지분 18.76평] 6억4천.
3단지 23평 [대지지분 18.76평] 6억4천.
4단지 23평 [대지지분 18.34평] 6억3천5백.

1단지 18평 [대지지분 21.48평] 6억8천.
4단지 25평 [대지지분 20.64평] 6억8천5백.

1단지 22평 [대지지분 26.22평] 7억8천5백.
3단지 31평 [대지지분 25.78평] 7억6천7백.
4단지 31평 [대지지분 25.22평] 7억6천.

4단지 34평 [대지지분 28.66평] 8억2천5백.
3단지 34평 [대지지분 29.30평] 8억4천.
1단지 25평 [대지지분 29.83평] 8억7천. (남향.5층)
4단지 34평 [대지지분 29.83평] 8억7천5백. 


이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인):http://cafe.daum.net/headline114