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**[樂山樂水]최고의 배산임수 광진구 지역에 대해 설명드리고자 합니다..


우선적으로 글 내용이 다소나마 장황하게 보여줄수 있사오니..이러한점 너그러히 양해 부탁드리옵고 감사히 정독해 주시면 고맙겠습니다...


흔히 우리가 살아가면서 세상사 어떠한 건물이든 아파트 주상복합 오피스텔 상가 기타빌딩등..건축물의 주재료는 이치상 땅이 기반이 되어야만이 건물을 올릴수 있다는 것입니다...절대로 땅 없이는 모든것이 해결 될수없고...땅 없이는 인간의 생활을 영위할수 없다 어느 누구에게나 당연히 타당성이 있다 필자는 말씀드리고 싶네여...


그래서 해당지역의 땅값이 비싸면 정해진 수순과 순리에 의거 해당지역 집값도 비싼것입니다..다시말해 예를들어 어느지역에 아파트 브랜드가 좋아서 비싸다...싸다를 논하기에 앞서 주된목적은 입지.교통.환경.문화.교육.기반시설등등 다포함되겠죠.. [옛.현인들께서 하시는말씀 세상사 인생사 물과 땅은 정직하다 하였으니까여..


광진구는 크게 역세권으로 2.7호선(건대역)5.7호선(군자역).7호선(중곡역,뚝섬유원지역,어린이대공원역).2호선(구의,강변역).5호선(중곡동 아차산어린이대공원후문역,광장동광나루역)이있습니다. 광진구는 2.7호선 따블환승역 건대역및 5호.7호선 따블환승역인 군자역 외에 광진구 모든지하철 역세권일대를 서울시에서도 또한 광진구에서도 격조높은 최고의 상권과 문화시설을 더욱더 확고히 갖추어..보다 나은 고품격개발로 인하여 우수한 주거벨트를 시행한다 하였으니까여..


광진구는 과거와 달리 유동인구가 무수히 늘어나고 있을정도로 최고의 상권을 지향할정도입니다..말그대로 상전벽해[桑田碧海]라 말씀드려도 과언이 아니겠죠..현재 건대역 상업지땅값은 1평당 최하1억원이상입니다..건대역 주변에는 문전성시[門前成市]를 이룰 정도로 사람이 너무 많습니다..사람많이 모이는데는 당연히 땅값이 오를까여..내릴까여...또한 주거지역 역세권출구 기준 반경700미터 도보로 10분기준이하로 단독..다가구주택은 평당최하 2000-6000만원정도 시세를 형성하고 있습니다..


또한 광진구 중곡동과 군자동.능동을 형성하는 군자역일대는 상업지는 평당5,000-8,000만원이구여.아차산역은 군자역과 거의 대등수준입니다..팔려는 주인은 없습니다.임대료도 넉넉히 나오는데 왜 팔겠습니까..개발시행자가 따따블에 양도세까지 다준다면 모를까..군자역으로 도보10분미만 역세권 단독,다가구주택지는 최하평당2,200-5,000만원정도 시세가 형성되어있고 지속적으로 새로운 고층복합건물들이 하나둘씩 있는듯 없는듯 늘어나고 있다는 겁니다..그럼 주변지가에도 상당부분 영향이 많다는 거죠....


특히 지하철5호선 어린이대공원후문쪽 아차산역일대및 광진구일대 역세권에는 1종지구단위계획구역및 특별계획구역으로 곳곳에 잡혀있다는 것이죠...넓은광로인 천호대로를 축으로 강동,송파일대처럼 고층빌딩[고밀도개발].고층타워 호텔들이 지속적으로 개발이된다 확언드립니다..향후 주변일대 땅값이 말그대로 엄청날거라 사료되는것은 당연지사이고...평생벌어도 안되는 부를 신중하게 잘 선택하셔서 광진구에서 말년에 웃음보가 터지시면 그보다 더한 재미가 어디있겠나 확신하는 바입니다...아차산등산객및 어린이대공원은 무수히 많은 이용자들 때문에 주말에는 차가붐비고 외타지역에서 들어오는 인파때문에 주말이든 평일이든 주변상권이 바쁘게 분주하게 돌고있다는 것이죠.. 이로인해 외지인과 등산객및 많은시민들이 아차산 주변일대는 환경이 쾌적하고 너무좋다면서 부동산거래가 활기를 띠고 있다는 부동산 중개업소의 말도 들었습니다..


**여기서 주목할점은 광진구 구의동122-2번지 삼성물산에서 시공하는 래미안 파크스위트 854세대 분양들어옵니다..지하철 5호선 아차산역에서 도보로 10분입니다.구의재건축 피터지는시행과정에서 땅지주및 조합원에서 그당시 평균 평당2,000만원정도에 땅지주들에게 동의한걸로 알고있습니다..필자의 소견으로는 입지나 모든걸 관찰할때 아마도 공급면적 최하1평당 2,000~2,500만원 생각하지만..삼성물산 입장에서는 시장시세를 관망하면서 분양속도를 아마도 늦추고 있다는 추측이 드네요..


  



**현상황을 고려할때...광진구 광장동과 접선에 위치한 지하철5호선 어린이대공원후문 아차산역 역세권일대 반경 도보10분 700M  ...아파트가 전혀없는 구의2동과 중곡4동이 향후 개발되어 대단지아파트가 들어온다고 과정한다면 과연 얼마에 평당 분양가가 책정될까 생각도 해보았습니다...비교대상으로 5호선 아차산역과 접경인 광장동 아차산자락에 붙어있는 현대10단지및 기타다른 현대단지들 보통 공급30평형대 최하6억 중·후반대에서..7억5천- 8억..현대11단지는 30평형이 현재10억입니다...현대 힐스테이트는 30평대는 9억대이상으로 알고있습니다.. 평당 공급기준 3천만원이 넘는다는 계산아닐까여...그럼 더이상 논리적으로 말씀안드려도 이미 답은 나온거 아니겠습니까?...


광진구에서 유일하게 아파트가 없는 중곡동 일대에는 건축업자,개발업자 빌라 다세대분양가대비...대지지분 환산하면 평당5,000~6,000만원대입니다..집값이 비싼것이 아니라...땅값 자체가 지스스로 알아서 올라간 것입니다...모든것을 떠나 필자또한 사실있는 그대로 언급드린 아차산역일대 도보10분미만.. 구의2동..중곡4동은 최고의 풍광과 풍치를느낄수 있는 한강,아차산,어린이대공원및 최고의 교통과 기반시설...그리고 우수한명문학군..탁월한 역세권 공세권 숲세권 환경등주거명분이 잘 고루 갖추어져 있어서...여타지역에서 많이들 입성하는거 아니겠나 사려되네여...참고로 과거 국내외환위기당시 주식시장에서 1997년 IMF때 2만원미만이었던 아모레퍼시픽 주가가 400만원까지 와우!! 주식하시는 분은 다 아실겁니다..어느누가 그렇게 오를줄 누가 알았겠습니까... 회사기업의 가치가 있듯이 해당되는 그지역의 땅가치가 있는거 아니겠나 깊게 생각하는 바입니다...


***광진구 중곡동은 도시재정비라는 타이틀명목으로 다소나마 재건축은 할수있어도 결합개발은 꿈은꾸어도 실현가능은 어렵고 힘들다 할수있습니다..왜냐하면 광진구중곡동의 땅값을 소화할만한 막대한 자금도 어려울뿐더러 힘들다는것이겠죠...즉 국가가 개입하지 않고서는 절대 힘들다는 것입니다..광진구 중곡동은 지적도상 구획정리가 아주보기좋게 대부분 지적정리가 정방향 직방향 대지로 잘다듬어져 있습니다..그리고 아차산역일대는 사통팔달 도로조건이 너무좋아 역세권 접근성또한 타 지역보다 우수하다는 것이죠..중곡동 전체면적의 대지인 평지가 95%이상입니다. 아파트가 들어온다면 그 어떠한 대형건설사든 땅집고 헤엄치기라는 뜻이죠..땅 지주입맛에 건설사가 100%수용한다면 건설사는 엄청 고민할테니까여..왜냐 솔직히 사업성이야 엄청좋고 끝내줍니다..그러나 자기네들(건설사)이 말하는 큰수익 저비용등 따지니 이핑계 저핑계로 사업성이 없다고들 형식적으로 피해가기위한 하나의 임시방편으로 말하는거 아니겠습니까...어떻게 하면 손안대고 코풀려구..큰이익을 위해 다 쓰잘대기없는 변명만 이리저리 늘어 놓는다는 것이겠죠..



광진구 중곡동은 개발이 안되는게 아니라.. 중곡동일대는 개발입지가 너무 탁월하고 좋다보니...땅값및 설계 인.허가비용등을 감안 최저500세대이상 준메머드급1000세대이상은 만만치 않다~~핵심포인트는 땅지주 동의및 가격측면에서 볼때 만만치 않다는것..지주야 당연히 시세가 아닌 매도희망가를 넘어 호가를 제시할테니까여.. 그래서 감히 대형건설사및 어떠한 건설사들도 엄두도 못낸다는거 아니겠나 생각합니다...그래서 자금력이 미약하다보니..지역주택조합이니 부동산펀드 방식으로 투자자들 모집하는거 아닐까여...앞서 말한 어느지역이든 돈이된다하면 이익에 따라몰리고 의견충돌되면 흩어지는게 비일비재하다... 또한 자기들 재산 자기가 한다는데 그 어느누가 뭐라하겠습니까..(결국땅값은 개발업자및 건설업자들이 휭휭지나갈때마다 해당지역및 배후지역이 휭휭오를수밖에 없다는것.. 아주 단순한 하나의 공식이란 것입니다.)


그래서 구의동 삼성래미안측에서는 광진구일대 땅값이 계속오르고있으니 사업기간을 더 늘릴려는생각아닌가 보네여..그래야 건설사 수익이 많아지니까여..그러한것이 주변일대 땅값을 좌지우지하는것은 당연사 아니겠나 생각합니다.. 아차산역일대가 떠블역세권 군자역보다도 땅값이 호가가 약간높거나 거의대등하다말씀드릴수 있으니까요..


***광진구일대 현장답사하시면서 지도펴놓고 풍치를 한번보십시요.아차산역일대는 대한민국 지적도상 명실상부에 걸맞는 5호선 아차산역에서 동북향일대 쉐라톤워커힐호텔과 워커힐아파트.고구려대장간마을을 타켓으로 아주 단순하게 지도책을 자로 선을대보면 확연히..아차산역1번출구 접경선인 중곡4동과 구의2동..그리고 광장동이 "배산임수" 서울최고의 명당지역이라 할수있습니다..지금은 강남에 가려져 광진구 광장동 워커힐아파트가 그늘에 가려져있지만 향후 워커힐아파트가 전국에서 독보적인 아파트가 될거라 확신하는 바입니다.)


(우리나라 역사상 최고의 황제인 고구려 광개토태왕 또한 최고의 요충지라 일컬었죠! 고구려 용맹장수인 온달장군의 묘지도 아차산에 있습니다..조선건국초기 무학대사께서 태조이성계에게 산세와 한강이 조화를 이루니 마치 용이 하늘로 솟는 지형이로세 풍수적으로 터가 아주 끝내준다는 뜻이지요..그리고 하륜대감도 태종이방원과 함께 동행했던 지역이고 최고의 명당이라 칭했던 자리입니다.. 삼국시대 혈투혈전 "地(지)" 였던 한강이북 고구려에는 광진구 아차산성 vs 한강이남 백제에는 강동구 위례성이였습니다.)


특히 아차산역은 한강에서 넉넉하게 불과2Km 안쪽내에 산책삼아 도보로 갈정도로 가깝습니다..말그대로 한강변이나 다름없다는 것입니다..엄청 가깝죠.. 한강및 아차산생태공원..어린이대공원 쾌적한녹지및 맑은공기..최적의 탁월한 교통 최고중에 최고입니다..(참고로 서울.경기등 따블역세권이라해서 일반역세권보다 집값이 비싸다고 하는것은 어불성설이라는겁니다..상식적으로는 따블역세권이 낫겠지여..하지만 광진구 아차산역일대는 서울 어느지역에도 느낄수없는 도보로 움직일수있는 워커힐호텔길과 한강과이어지는 광장동일대 어린이대공원후문과 아차산공원이라는 최적의 주거타이틀 때문에 타[他]지역 유동인구 수요가 많다보니 입지적인 지가메리트가 더 좋게 나온거일뿐..더 낫다 아니다(오십보백보)가 아니라는점 감안하시면 될듯 보여집니다..


**광장동과 축을 이루는 아차산역일대 구의2동과 중곡4동에는 아파트가 없고 구획지적정리가 너무좋다보니 단독,다가구주택,빌라다세대,도시형생활주택을 이룰정도이고..하물며 건축업자,건설업자들이 현수막 광고에 단독,다가구매입한다고 붙어있을 정도입니다..사방팔방 집들엄청많이 짓고 있습니다..그런데도 분양이 너무 잘됩니다..상식적으로 입지가 안좋으면 어느누가 갖은고생에 돈쳐발라가면서 집을 짓겠습니까..모든것은 시장원리에 따르는게 원칙 아니겠나 맞다는것 아닐까여...제말을 못 믿으시겠다면 직접 광진구에 오셔서 한번 답사하십시요..단독,다가구주택 일반주거 근생지 땅값은 입지 아주 괜찮은곳은 보통평당2,000-4000정도..특히광진구일대 2.5.7호선 지하철역이나 광장,구의,자양 한강변쪽 기준으로 다소 입지가 떨어지는 지역도 급매물아닌이상 단독주택지 최하평당1800-2500정도 형성되어 있습니다..


**더불어 있는 그대로 말씀드리면 타지역 또한 물론좋겠지만..여타입지환경,도로상황,주거인프라등을 감안하면 서울에서도 광진구가 더없이 탁월하고 우수하다 말씀드리는겁니다.. 옛말에 도로아니면 가지말라 하였습니다..모든타켓은 큰대로입니다...서울 중심부와 광진구를 거쳐 강동구로 이어지는 천호대로는 대로,중로,소로도아닌 광로라는점이죠..위에서 언급한대로 말씀드린 땅값시세의 모든것은 반듯한 평지에 지적도상 땅모양이 정사각형 직사각형기준입니다...아무리 위치 도로가 좋다하여도 땅모양이 반듯하지 못하거나 경사지나 완경사지.저지는 물론..위에서말한 마름모형 삼각형 삐뚤어진 부정형땅은 건축행위시에 향후 버려지는 땅들이 많다는 것입니다..수지타당성을 감안하시라는뜻입니다..그래서 건축개발업자가 아주선호하는 단독 다가구 다세대주택지는 구획정리(바둑판)가 잘된 평지에 정방향.직방향이 아주 좋다는 것이고...단한평도 버리는거 없이..그만큼 땅의 활용도가 좋고 크다는 것입니다...앞서말한 땅의 활용가치를 감안할때..대지[垈地]가격또한 삼각및 삐뚤어진 기타부정형땅과 그반대로 반듯한 정방향 직방향 땅하고는 한평당 적게는 4백만원 ~ 1천만원정도 차이가 난다 말씀드릴수 있다는 것이죠..