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2016.03.31. 재건축 시장 개포發 훈풍 둔촌주공으로 확산 

둔촌주공아파트는 현재 5930가구로 재건축 후 지하4층~지상 35층, 104개동, 1만1106가구(일반분양 4130가구)로 단일단지로는 국내 최대 규모의 아파트로 탈바꿈 합니다. 저층과 고층이 혼재되어 있는 재건축 단지로 부동산 전문가들 조차도 재건축 사업 추진 내용에 대해 관심이 많습니다.

둔촌주공아파트는 기존에 용적율 250%로 9090가구를 건설하려던 계획을 종 상향(2종+3종)으로 용적율이 274%로 상향되어 1만1106가구로 건설하게 되면서 수익성이 크게 개선되었다고 할 수 있습니다.

전용면적별 가구 수는 ▲29㎡(14평형) 268가구, ▲39㎡(19평형) 1186가구, ▲49㎡(23평형) 1124가구, ▲59㎡(26평형) 1214가구, ▲84㎡(33평형) 3948가구, ▲95㎡(37평형)는 504가구, ▲109㎡(43평형) 2658가구, ▲134㎡(50평형) 204가구입니다.

시공사는 국내 Top 브랜드인 현대건설, 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설의 4개사가 컨소시엄으로 짓게 되며 주관사는 현대건설입니다.

3월 현재 둔촌주공 재건축사업 단계는 2016.01.07. 조합원 분양신청을 마무리 하고 관리처분 총회를 준비 중에 있습니다. 조합에서 서울시 클린업시스템 자유게시판에 올린 내용을 살펴보면 3월 29일 대의원 회의에서 2015년도 결산보고서를 승인 받고 결산자료를 포함하여 소식지를 발송한다고 합니다. 향후 재건축사업 일정은 다음과 같습니다.

조합원들의 입장에서는 수익성과 직결되는 (1)사업추진 일정 안내 (2)시공사와의 본 계약 협의, (3)설계변경 진행 사항이 가장 궁금할텐데요 조합의 중요한 일정은 다음과 같이 전해지고 있습니다.

2016년 4월말 전후 : 종전자산 및 종후자산 감정평가 산정 완료
2016년 4월말∼5월초 : 시공사와 본 계약 협의 완료
2016년 6월 : 관리처분 총회 개최 예정

종전자산 감정평가액은 4개 감정평가법인에서 평가한 금액을 산술 평균해서 산정할 것으로 거의 마무리 단계에 있다고 합니다. 종전자산 감정평가액이 높게 나오면 좋겠죠? 전부 높게 나오면 종전자산 감정평가총액이 올라가기 때문에 별 의미가 없고 다른 조합원들은 낮게, 나 혼자만 높게 나와야 좋습니다. 절대 그럴리는 만무하고 감정평가 기관에서 감정평가 시 차후 조합원 간의 이해관계가 발생하지 않는 것을 중요시 하기 때문에 형평성에 준하여 산정하게 됩니다.

하지만 기존주택이 같은 평형이이고 향후 신규아파트 같은 평형을 배정받더라도 추가분담금이 달리 산정될 수는 있습니다. 기존 아파트 같은 평형 조합원으로 대지지분이 같지만 층, 향, 조망권, 소음 정도에 따른 매매시세에 차이가 있어 그에 합당한 댓가를 지불하고 구입한 조합원에게는 로열층에 대한 권리가액이 조금 높게 형성될 것입니다.

예를 들어 무상지분율이 150%로 책정된다는 가정하에
1단지 18평의 경우 대지지분 21.48평X무상지분율 150%=무상지분 32.22평

32.22평을 무상으로 분양받게 됩니다. 신규아파트 33평형을 분양받을 경우 0.78평에 대한 추가분담금만 부담하면 됩니다. 그런데 기존아파트 18평에서 같은 신규아파트 34평형을 배정받았는데 다른 조합원들과 추가부담금에서 차이가 납니다. 위에서도 언급했지만 이러한 이유는 같은 1단지 18평 조합원이라도 종전 주택의 층, 향, 조망권, 소음 정도에 따라 권리가액이 달리 책정되고 신규로 배정받을 34평형 아파트의 동, 층, 향, 조망권 등의 종후자산 감정평가금액에 따라 달리 산정되기 때문일 것입니다. 

종전자산 및 종후자산 감정평가, 시공사와 본 계약 협상이 협의 점을 찾았을 것으로 짐작은 되지만 이번 대의원 회의에서는 특별한 소식이 전해지지 않고 있으며, 조합은 조합원들의 이해관계가 얽힌 중요 사안으로 발표 시점까지 함구할  것으로 보입니다. 2016.01.09. 당시 조합장 연임의 건 등 임시총회 당시 조합원들과의 약속한 부분이 있어 무상지분율을 150% 전후로 결정할 것으로 예측해 봅니다. 6월 계획된 관리처분 총회 전후로 개략적인 추가분담금이 산출이 될 것으로 예상되며, 2016년 하반기 관리처분 인가, 이주 개시는 2017년 상반기로 예상해 봅니다. 재건축 이주 수요가 많아 전세난으로 인한 서울시의 이주시기 조정도 염두에 두고 조합의 계획보다 조금 느슨하게 잡아봤습니다.

또한 조합에서는 빠른 재건축 추진을 위해 이주기간 동안에 설계변경을 논의하고 있는 것으로 전해지며, 이에 조합원들은 조합의 의견을 따르자는 쪽과 이주 개시가 조금 늦어지더라도 남향 및 판상평 배치의 설계변경 및 조합원 신규 평형 세대수 조정을 명확하게 결정짓고 이주 개시를 하자는 쪽으로 의견이 나뉘고 있습니다. 아이러니하게도 다음 둔재연과 네이버 둔재연에 가입되어 있는 조합원들의 의견도 두 가지 양상으로 대립되어 있습니다. 조합에서 이 부분을 확실하게 정리하지 않으면 12.12 사태와 같은 또 한 번의 산고가 있을 것이기에 조합은 12.12 사태이 전철을 밟지 않으려면 조합원들과의 소통을 통한 투명한 재건축 사업을 추진해야 할 것입니다. 

어쨌든 재건축은 산 너머 산입니다. 어려운 산을 넘은 둔촌주공은 관리처분 단계에 다달아 고지를 목전에 두고 있습니다. 수익성이 높은 서울 도심의 몇 안되는 저층 재건축지역인 둔촌주공에도 개포發 훈풍이 불어오고 있습니다. 3월 31일 현재 매매 거래 건수가 32~35여건을 넘어서고 있으며 상승 국면을 장악하고 있습니다. 지난해 말 4,000~5,000만원 빠진 가격이 2,000~3,000만원 정도 회복되었으며 4월 시장에서도 이 분위기가 계속 이어질 것으로 예상됩니다.

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
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