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둔촌주공아파트는 2015년 8월 5일 사업시행인가고시이후 2016년 1월 9일 조합원분양신청이 완료된 상태로 이제는 관리처분 단계만을 기다리고 있는 상황에서 조합원들의 사업진행 관련 문의도 심심치 않게 이어지고 있고 매수를 준비하는 분들의 경우에도 향후 재건축 사업진행 일정에 대한 문의가 심심치 않은 상황입니다.

<클린업시스템 조합 공지사항>


위에서 언급한 조합의 공지 내용대로 아직은 본 계약 협상 내용 및 구체적인 일정 제시나 설계변경 내용이 대외적으로 공표할 정도의 수준으론 아직 확정되지 않은 것으로 알려지고 있습니다.

이에 대한 현재 조합의 공식적인 의견은 2015년 회계결산이 완료되는 3월말경 조합에서는 향후 업무진행내용 및 사업추진관련 일정을 소식지를 통해 조합원들에게 공표한다는 계획을 가지고 있다는 것입니다.

다만 조합 관계자의 말을 빌리면 세부 일정은 3월말경 2015년 회계결산을 위한 대의원 회의를 개최하고 그 후 결산 자료를 포함한 향후 추진 일정을 소식지를 발표한다는 것인데 그 핵심내용은 소식지를 통해 자세히 알려지겠지만 조합에서 흘러나오는 예상일정은 다음과 같습니다.

2016년 4월말경 감정평가 산정완료.
2016년 4월∼5월 본 계약 협의 완료.
2016년 6월중 관리처분총회 개최.


조합원들이 관심을 가지고 있는 것 중 하나인 조합원별 종전자산감정평가금액은 거의 마무리 단계인 상태로 알려지고 있는데 4개의 감정평가법인에서 그에 대한 최종 마감을 위해 준비하고 있는 것으로 알려지고 있습니다. 

조합원 입장에서 종전자산감정평가 금액은 분명 관심사항입니다. 확정지분제 사업방식에서는 실제 감정평가금액은 '1+1 분양'을 위한 기준 금액이 되기에 중요한 사한이기도 하지만 '대지지분 X 무상지분율'로 확정지분이 결정되는 점을 고려하면 도급제 방식에서 '조합원 개별 종전자산감정평가금액 X 비례율'로 각 조합원별 권리가액이 결정되는 방식과의 차이가 있기에 둔촌주공에 있어서는 두말할 필요없이 무상지분율이 중요한 차이점을 이해해야 할 것입니다.

확정지분제 방식의 재건축 사업에서 본 계약 협상의 주요 핵심 내용은 결국 무상지분율입니다. 시공사와 조합의 협상 내용이 전혀 외부로 알려지지 않고 있기에 그 진척 상황을 예측하긴 굉장히 어려운 상황이지만 결국 무상지분율에 대해서는 어느 정도 일치를 보더라도 시공사 입장에서는 일반분양가에 연동한 조건부 지분제를 요구하고 나설 것으로 보이고 조합원 입장에서는 아무런 조건 없는 대지지분에 대한 확정무상지분율로 맞서며 이 내용이 최종 협상의 마지막 주요 내용이 될 것으로 보입니다.

조합의 책임감 있는 전투적인 협상 모습이 있어야 할 것이고 그 결과에 대해서는 관리처분총회를 통해 조합원들의 냉정한 승인을 받는 과정이 있을 것입니다.

3월 중반을 넘어서는 시점임을 감안하면 아무리 빠른 추진이 된다 하더라도 5월중 관리처분 총회는 물리적으로 어려운 상황으로 보이고 앞으로 진행상황이 정상적으로 이어진다는 조건을 가정하면 6월말 전후의 관리처분 총회가 예상되는 상황이지만 결국 이 시기 개최여부의 핵심키는 시공사와의 본계약 협상에 의해 좌지우지 될 것으로 보입니다.

이런 예상대로 진행된다면 결국 이주개시는 아무래도 2017년 상반기 중반 전후로 예상됩니다. 아직은 성급한 시기 예상이지만 모든 절차가 원만하게 진행되어 만약 관리처분 총회가 조합원들의 높은 호응을 얻어 6월내지는 7월중 진행된다면 물리적인 단순 계산으론 관리처분총회이후 4∼5개월후 이주 개시가 가능하다는 결론입니다. 

그러나 둔촌주공아파트의 경우 6천세대에 가까운 대단지이고 이주개시일이 전세 성수기인 연말과 연초와 맞물릴 가능성이 높아 서울시에서 이주시기 조정에 나설 가능성도 높은 상황입니다. 작년 고덕주공 3단지와 개포주공 3단지의 경우 서울시로부터 2개월에서 3개월 정도 이주시기 조정을 받은 사례를 보면 둔촌주공의 경우에도 2∼4개월의 이주시기 조정은 피할지 못할 가능성이 있기에 정상적인 절차 진행이 된다 하더라도 이주개시는 빨라도 2017년 초 내지는 상반기중 중반전후가 되지 않을까 예상해 봅니다.

설계 변경와 관련해서는 설계변경 초안은 어느정도 마련되어 있는 것으로 보입니다.이번 3월말경 소식지를 통해 설계변경에 대해서도 조합의 공지가 있을 것으로 보이는데 설계변경의 핵심은 남향과 판상형 위주의 배치를 골자로 하여 이번 조합원 분양신청 결과를 통해 얻어진 조합원들의 선호도를 감안한 각 평형별 세대수 변경도 뒤따를 것으로 예상됩니다.

신규분양 50평형 : 204세대 → 420세대 전후(증가)
신규분양 37평형 : 504세대 → 1,280세대 전후(증가)
신규분양 43평형 : 2,658세대 → 1,790세대 전후(감소)
신규분양 34평형 : 3,948세대 → 3,150세대 전후(감소)
신규분야 26평형 : 976세대 → 1,220세대 전후(증가)


아직 각 평형별 정확한 변동 세대수가 파악된 것은 아니지만 위에서 언급한 수준 전후에서 세대수 변경이 이루어질 것으로 예상되는 상황인데 조합원들의 분양신청 결과 선호도를 감안하고 원활한 일반분양을 위한 목적을 겸하고 있는 것으로 보입니다. 각 평형별 평면 자체도 변경되고 평형별 세대수도 변경되는 대규모 변화가 예상되기에 조합원들에 대해서 조합원변경분양신청은 필수적인 절차가 된 것이고 설계변경이 완료되면 원하는 조합원 대해서는 분양신청 변경을 할 수 있는 기회를 제공하겠다는 조합의 공지가 이미 있는 상황입니다.

'1+1' 분양신청자들의 경우 종전자산감정평가 금액과 신규분양 소형평형의 조합원 분양가격이 정확히 결정되어야 정확한 분양신청을 할 수 있기에 이런 조건들이 확정되면 전체조합원분양변경신청 기회외에 별도로 다시금 '1+1'분양을 희망하는 조합원에 대해 검토 내지는 변경신청할 수 있는 기회를 제공할 것으로 예상되고 필히 그런 절차가 필요해 보입니다.


< 3월 중순을 맞이한 둔촌주공 거래 상황 >


지난 2월 한달 거래량이 7∼8건 수준이였는데 3월에 들어 3월 중순까지의 거래량이 지난 2월 한달 거래량을 뛰어 넘은 9건 정도의 모습을 보이고 있는 상황입니다. 이런 추세를 감안하면 3월달의 경우 1월과 2월 거래량을 거뜬히 넘어설 것으로 예상되며 더욱 주목되는 상황은 지난 1월과 2월에 비해 호가가 소폭 상승 모습을 보이고 있고 일부 극소수 평형의 경우에는 벌써 다시금 바닥을 찍고 소폭 올라 거래되는 모습이 나타나고 있다는 것입니다.

물론 전반적인 상승장이라 부르기엔 다소 미흡하지만 각 평형별 저가 매물들이 거의 소진 단계이고 주변에서 머지않아 다시금 오름세를 타지 않겠냐는 의견들이 나올 만큼 저가 매물들이 자취를 감춘 모습이 확연하게 나타나고 있는 상황인데 2월 설이후 신규 저가 매물이 거의 출시되지 않는 가운데 거래가 이어지고 있고 관리처분총회가 기대 된다는 매도자들의 의사가 반영되며 일부 매물들이 거래를 보류하는 모습에 따른 영향으로 판단됩니다.

아직도 저가 매물만을 찾고 있는 매수세의 전반적인 움직임이지만 이제 분명한 것은 준비된 대기매수자들은 이제 더 이상 매수를 미루지 말아야 할 상황입니다. 조금 성급한 것으로 이해될 수도 있겠지만 작년 연말이후 하락 단계를 보이다 2월 설전후 바닥을 치고 이제 조금 올라설 기미를 보이고 있기에 아직 남아있는 저가 매물을 잡는 마지막 기회로 보이기 때문입니다. 결국 2∼3개의 저가 매물이 소진되면 전평형에 걸쳐 저가 매물이 완전히 소진되는 단계를 보일 것으로 예상됩니다.

매수시기에 대해서는 둔촌주공뿐만 아니라 다른 서울지역 재건축 단지에 투자 한다하더라도 가급적 빠른 선택이 필요한 시점으로 판단됩니다.

재건축에 대해서는 '산다' 라는 표현보다는 '투자' 한다고 하는데 그만큼 각종 변수를 안고 있기 때문입니다. 앞으로 있을 조합의 자세한 공지와 진행상황으로 자세한 내용을 파악할 수 있겠지만 비공식적으로 흘러나오는 여러가지 이야기와 개인적인 판단하에 알려드리니 가볍게 참고하시기 바랍니다.


◈ 둔촌주공 각 평형별 매수 추천 저가매물입니다. (2016년 3월 15일 기준)


1단지 8평 [대지지분 8.94평] 3억9천8백.--유일한 최저가

2단지 16평 [대지지분 18.76평] 5억9천9백.--소형평형중 유일한 6억이하 매물

1단지 22평 [대지지분 26.22평] 7억5천.--유일한 최저가
3단지 31평 [대지지분 25.78평] 7억3천8백. (전세2억3천)--최근 거래가격 수준

4단지 34평 [대지지분 28.66평] 8억.--최근 거래가격 수준
3단지 34평 [대지지분 29.30평] 8억1천. --최근 거래가격으로 유일한 최저가
4단지 34평 [대지지분 29.83평] 8억5천. (남향, 전세3억)--최근 거래가격 수준


이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인): http://cafe.daum.net/headline114